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　　來源：北京商報

　　10月10日，工商、招商、交通、浦發(fā)、浙商等六大銀行同時發(fā)布了“存量房貸利率調(diào)整問答”，具體細(xì)則曝光。當(dāng)前房貸利率高于LPR-30BP的，統(tǒng)一調(diào)整為LPR-30BP。首套房和二套房都會調(diào)整，工商銀行確定在10月25日統(tǒng)一調(diào)整，其他銀行在10月31日前完成調(diào)整。自身房貸利率低于LPR-30BP的，不參與此次調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來，存量房貸利率下調(diào)的影響是多方面的，不僅能夠減輕購房者的經(jīng)濟(jì)壓力，還能刺激房地產(chǎn)市場的活躍度，以及對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極的推動作用。

　　只針對商業(yè)性個人住房貸款

　　根據(jù)披露細(xì)則，基本確定10月31日前完成統(tǒng)一調(diào)整，無須申請，但每個人情況不同，具體要根據(jù)貸款重新定價日來看。

　　確定高于LPR-30BP，將調(diào)整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）；等于或低于LPR-30BP，已享受當(dāng)前政策下的最優(yōu)惠利率，不在調(diào)整范圍內(nèi)。

　　固定利率需要先轉(zhuǎn)為浮動利率，再參與利率調(diào)整；首套、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款都可以進(jìn)行批量調(diào)整。

　　值得一提的是，調(diào)整只針對商業(yè)性個人住房貸款，商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

　　9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，并指導(dǎo)市場利率定價自律機(jī)制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。多家商業(yè)銀行表示，將于10月12日通過官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公布具體操作指引及相關(guān)事項(xiàng)，并于10月31日前完成存量房貸利率的批量調(diào)整工作。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，存量房貸利率的下調(diào)會產(chǎn)生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開。對于購房者來說，這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。其次，存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場的活躍度。當(dāng)貸款成本降低時，潛在的購房者更有可能進(jìn)入市場，從而增加房地產(chǎn)市場的活躍度。

　　首套房貸利率降至3.55%

　　此次利率調(diào)整后，一個月能省多少錢？工商銀行也舉例說明。例如，小張在某二線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR不加點(diǎn)，即3.85%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為4688元，調(diào)整后每月還款約為4518元，小張每月可節(jié)省支出約170元，總共節(jié)省利息約6.1萬元。

　　小李在某一線城市有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR+55BP（貸款發(fā)放時首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（3.85%-0.3%），比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小李每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。

　　如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　固定利率也可進(jìn)行調(diào)整

　　需要特別說明的是，此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價日。換句話說，此次批量調(diào)整的是加減基點(diǎn)，比如之前的存量首套房貸是LPR加40個基點(diǎn)，那么這次批量調(diào)整后，該房貸利率就是LPR減30個基點(diǎn)。之前貸款重定價日的周期是一年，因此LPR要等到重定價日才會調(diào)整為最新。

　　央行在此前發(fā)布的公告中也明確，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準(zhǔn)的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　對于當(dāng)前為固定/基準(zhǔn)利率定價的貸款，首先需要主動申請轉(zhuǎn)成浮動利率，然后再進(jìn)行存量利率調(diào)整。舉例說明，如當(dāng)前首套房貸執(zhí)行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉(zhuǎn)換為浮動利率定價，由于申請轉(zhuǎn)換時的5年期以上LPR為3.85%，轉(zhuǎn)換后利率為LPR+15BP，10月25日實(shí)施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。

　　北京商報記者 王寅浩 李晗

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責(zé)任編輯：張文