摘 要
當前的信貸授信對象主要集中在頭部、經營較為穩健的房企,業界預計,下一步,銷售排行在TOP20-TOP70的房企有望獲得更大支持,資金提供方也將由國有大行擴展到股份制銀行
文|陳洪杰 張穎馨
繼一系列金融政策性利好消息之后,地產界再度獲得金融機構的實質性馳援。
11月23日、24日,工商銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行等國有大行發布消息稱,將向包括萬科集團、金地集團、碧桂園、美的置業等多家頭部房企提供超過10000億元的意向性授信。
上述萬億元的授信還不包括建設銀行和農業銀行。目前中資銀行中總資產規模排名第二和第三的建設銀行和農業銀行尚未公布意向性授信的額度。
11月24日下午,建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業,召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會,并與8家房企簽署了合作協議。據《財經》記者了解,不少國企、央企、民企等在參加會議后并進行后續合作協議簽署。
農業銀行表示,已在11月23日下午,與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。
國有大銀行密集對重點房企授信的信號意義較強,被市場認為是落實近日出臺的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(下稱“十六條”)的具體措施。
11月24日下午,中國銀保監會相關部門負責人稱,目前六家國有大行圍繞“十六條”監管政策,專題研究細化措施,進一步加大工作力度:合理區分項目子公司風險和集團控股公司風險,建立區域優質房企“白名單”,對于暫時遇困房企存量開發貸款給予展期等安排;對于重點客戶、重要項目采取綠色通道形式加快審批和發放等。
“積極配合做好‘保交樓’工作,靠前對接專項借款安排,著力推進‘保交樓’項目配套融資;利用并購貸款、投行等工具,穩妥推進重點房地產企業風險處置項目并購金融服務;保障受疫情影響、符合延期政策的住房金融消費者的合法權益和征信保護。”上述負責人稱表示。
有分析人士稱,上述一系列政策疏通了過往地產政策中存在的堵點,將助推行業形成正反饋循環。房企預銷售額有望將在2023年企穩,但建設活動不會同步恢復。房地產復蘇仍需時日。
國有大行支持房企
近日,建設銀行、農業銀行、工商銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大行陸續開展了對房地產企業的授信工作。
《財經》記者獲悉,11月24日下午,建設銀行與8家房企簽署了合作協議,其中國有與民營、房地產開發企業與住房租賃企業、優質房企和出險房企均有一定比例。具體而言,簽約的8家房企中,既有中交建這樣的央企,首開與越秀這樣的地方國企,更有萬科集團、龍湖集團、美的置業、合生創展、大華等民營房企。據悉,雙方將就房地產金融、住房租賃業務、綜合金融服務、共同防范化解風險等方面開展全方位合作。
值得注意的是,不久前的11月8日,建行宣布成立建信住房租賃基金,在落實“租購并舉”、滿足居民租住需求的同時,亦助力房企紓解資金流動性緊張等難題。據悉,建信住房租賃基金募集規模為300億元。截至目前,該基金重點推進項目20余個,項目資產總規模超過100億元。
同在11月24日,工商銀行與萬科集團、金地集團、綠城中國、龍湖集團、碧桂園集團、美的置業、金輝集團等12家全國性房地產企業,提供意向性融資總額達6550億元。郵政儲蓄銀行分別與萬科集團、龍湖集團、綠城集團、碧桂園、美的置業簽署全面戰略合作協議,提供意向性融資總額2800億元。
中國銀行也于11月23日與萬科集團簽署《戰略合作協議》,將為萬科集團提供不超過1000億元或等值外幣的意向性授信額度。交通銀行與美的置業和萬科集團分別簽署全面戰略合作協議,將為美的置業提供200億元意向性綜合授信額度,為萬科集團提供1000億元意向性綜合授信。
另外一家國有大行農業銀行,在11月23日下午,與五家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。“圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域,在房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、債券承銷與投資等業務方面,進一步加深合作,建立長期穩定的合作關系。”農業銀行稱。
國有大行是房地產金融市場的重要供給端,上述措施對于進一步改善房企資金狀況有積極的作用。“此類融資工作更多是采取融資授信、簽署戰略協議的方式進行,具有非常好的導向。其對于房企開發端、銷售端、經營端等都會產生好的資金補給。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
從目前覆蓋的企業看,授信對象主要集中在頭部、較為穩健的企業。嚴躍進稱,預計下一步,其他一些排名稍后、經營狀況好的房企也將獲得很大支持,尤其是銷售排行在TOP20-TOP70的房企,銀行更會積極和此類機構合作,以進一步改善企業流動性。
也有銀行分析人士對《財經》記者表示,近期金融支持房地產授信的銀行多集中在國有大行,后續將擴展到股份制銀行。
2022年11月21日,中國人民銀行、中國銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會稱,要全面落實房地產長效機制,因城施策實施好差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序,穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放,支持個人住房貸款合理需求,支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。
上述座談會還稱,用好民營企業債券融資支持工具支持民營房企發債融資。完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等,推動“保交樓”工作加快落實等。
在近期舉行的“2022年金融街論壇年會”上,多位監管高層齊談論房地產市場。中國人民銀行行長易綱稱,房地產業關聯很多上下游行業,其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。當前房地產市場出現了一些調整,配合有關部門和地方政府,“一城一策”用好政策工具箱,降低了個人住房貸款利率和首付比例,支持剛性和改善性住房需求。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房,出臺了2000億元“保交樓”專項借款,支持已售住房的建設交付,并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。
“我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段,全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。”中國銀保監會主席郭樹清在11月21日稱。
中國證監會主席易會滿同樣表示,支持實施改善優質房企資產負債表計劃,繼續支持房地產企業合理債券融資需求,支持涉房企業開展并購重組及配套融資,支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。
房地產復蘇仍需時日
近期政策對房企流動性、再融資、金融機構授信等癥結均有疏通,房地產行業能否實現持續性復蘇?
“房地產與銀行業是強相關性,我們也期待房地產業的復蘇。當下國有大行對優質房企的支持是對監管要求的反應,也是業務的布局。”一位銀行業人士稱。
中國人民銀行公布數據,截至2022年9月末全國主要金融機構房地產貸款余額仍達53.3萬億元,占全部貸款余額的25.3%。
考慮到銀行抵押貸款的抵押物也多以房產為主,且投資等非信貸資產及表外理財資產也均涉及房地產行業,總體行業敞口仍然較大。
“其實,房地產信托早已大量逾期,這是行業公開的秘密。當下,雖然監管支持信托貸款等存量融資合理展期,但信托公司對房市復蘇的貢獻不大了。銀行的支持和銷售的復蘇是房企流動性持續改善的關鍵。”一位信托公司的業務經理對《財經》記者表示。
“大部分房企重獲融資渠道且購房者信心恢復后,中國房企的信用狀況才有望總體企穩。監管方面最新出臺的支持性措施可能會激勵境內銀行更積極地提供保交樓配套融資,并為現金短缺的房企提供臨時流動性支持。但是,目前尚無法確定房地產行業能否僅憑這些措施實現持續性復蘇。”惠譽評級稱。
“預計2023年新房銷售大致與上年持平,新政影響尚待檢驗。購房需求回暖取決于購房者信心和就業前景的恢復情況,而這又依賴于中國的防疫管控措施能否持續放寬。此外,盡管政策制定者在強化保交樓力度,但房企能否按時交付優質住房的不確定性或將持續存在,而這是阻礙購房者購買期房的最主要因素。”惠譽評級表示。
數據顯示,2022年10月房地產投資同比下滑16%、低于上月下滑的12.1%,新開工和施工繼續低迷,竣工連續2個月降幅擴大;商品房銷售面積同比下滑23.2%,持續走低。
近日,匯力基金董事長孟曉蘇稱,現在房地產市場的難題是已經跌得太深,居民信心很難恢復。雖銀行愿意給房企貸款,但難找具備條件的房企;雖銀行愿意給購房百姓貸款,但難找愿意購房的百姓。“需要對社會進行信心喊話,重講信心比黃金和貨幣更重要。”他稱。
“樓市在谷底已經將近兩年,損失慘重。重新恢復房地產市場正常發展的所需時間也將會比以往更長。”孟曉蘇表示。
(作者為《財經》記者)
責任編輯:宋源珺
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