原標題：央行首提房地產“兩個維護”，釋放了什么信號？

　　文/凱風

　　日前，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會召開。會議針對樓市提出“兩個維護”措施，即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

　　這是2009年以來，央行貨幣政策委員會季度例會上首次提及房地產，且罕見提出“維護住房消費者的合法權益”。除此之外，“兩個維護”之所以備受關注，是因為樓市大環境正在發生轉向，以深圳為代表的熱門城市二手房成交量大幅下滑，正在集中供地的重點一二線城市多數遭遇了土地流拍，而部分三四線城市則祭出了房價最高降價不得超過15%的“限跌令”，更不用說個別龍頭房企正陷入債務困境……

　　這些大背景的存在，讓“兩個維護”被市場普遍解讀為樓市“維穩”之舉，被一些人視為樓市調控即將見底的跡象，更有少部分人認為新一輪松綁即將到來。事實上，政策經過幾年的層層加碼，調控成果剛剛展現，可謂來之不易，在房住不炒、住有所居的時代大局面前，顯然不會輕易改弦更轍。

　　回顧這一輪樓市調控，說是“史上最嚴”并不為過。十年前，樓市調控手段以限購、限價為主，且主要面向新房交易，如今不僅多了限售、限貸，而且針對地方政府、銀行、開發商、二手房業主都出臺了有針對性的調控手段，諸如集中供地制度、房貸“兩道紅線”、房企融資“三道紅線”、二手房指導價等等。可以說，除了呼聲頗高的房地產稅之外，樓市調控的政策庫已經極其完善。

　　不過，熟悉房地產調控歷史的人都知道，我國樓市調控的目標向來是“穩房價、穩地價、穩預期”，而非將房地產打壓在地，甚至讓房價“硬著陸”。所謂穩字當頭，言外之意是既要遏制大漲，又要防止大跌，從而保障市場健康發展。

　　所以，在樓市大熱之時，調控必然層層加碼，只要按住蠢蠢欲動的炒房欲望為止，這在深圳體現得最為明顯，從限購加碼到二手房指導價再到嚴查經營貸、嚴打炒房團等等，政策可謂立竿見影。

　　同理，在市場遇冷之際，一些不合時宜的政策也會調整，而相關旨在穩定市場預期的政策也會陸續出臺，這正是三四線城市先后推出“限跌令”的政策大背景所在。當然，“限跌令”是否有效，在不能大幅降價的前提下開發商該如何去庫存回籠現金流，無疑也是需要考慮的問題。

　　基于此，就不難理解“兩個維護”背后的政策深層用意。維護房地產市場健康發展，相對容易理解，大漲大跌、大起大落自然不是健康市場的體現，穩房價、穩地價、穩預期的目標仍然存在。

　　至于“維護住房消費者的合法權益”，至少可在兩個層面得到解釋：一個是保交房，防止部分房企因債務問題導致樓盤停工，這就需要加大預售資金監管，防止預售資金被開發商挪用，同時督促一些出現債務問題的房企努力保持經營穩定，將“保交房”放在第一位，從而保障廣大購房者的權益。

　　另一個是防止調控“誤傷”剛需。樓市調控的目標是遏制炒房投機行為，而剛需的自住需求在民生之列，如何在嚴打炒房的同時保護自住需求，無疑考驗調控的精細化和科學化。

　　最近，確實有不少政策的調控政策走的是“一刀切”的路線，首套房和二套房的房貸利率同步上漲，無論剛需還是投資貸款周期同樣漫長，無論一套房還是多套房的持有者在稅費上并無差別，這些政策確實存在一些需要調整的地方。

　　不過，凡是存在彈性的地方，不可避免給了一些人“暗度陳倉”的機會。過去幾年來，個別炒房客通過假結婚、假離婚、違規申請經營貸等方式進行變通，讓部分城市的調控效果打了折扣。所以，如何在保障剛需與保持調控剛性之間取得平衡，是對有關部門的一項考驗。

　　此外，今年7月，住建部、國家發改委、銀保監會等8部委聯合出臺《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，在房地產開發、房屋買賣、住房租賃及物業服務4大領域開展集中整治，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。

　　這些領域均事關住房消費者的合法權益。在房地產開發環節，違規交房、交房延期、房屋質量問題均被納入整治之列；在房屋買賣領域，捂盤惜售，囤積房源，套取經營貸等行為受到重點關注。在租賃和物業領域，長租公寓“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為，物業侵犯業主合法權益等，也在整治之列。

　　可見，維護住房消費者的合法權益，覆蓋到樓市的方方面面。畢竟，房子在我國居民財富配置中擁有突出地位，根據央行報告，接近七成的居民家庭財富都與房子相關，而許多家庭最大的債務也是房貸。在許多家庭耗盡多年儲蓄才能買得起一套房子的現實背景下，維護住房消費者的合法權益，具有多方面的深層意義。

　　所以，“兩個維護”更大的意義在于穩定市場預期、保護住房消費者的合法權益，而非大幅松綁的開始，更不是大水漫灌乃至再次刺激房地產的前置信號。近年來，資本反壟斷、教育反內卷等一系列雷厲風行的舉措，讓人看到政策的威力所在。作為住房領域的根本定位之一，“房住不炒”的原則顯然不會也不能以任何名義突破。

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責任編輯：李琳琳