來源：中國經濟周刊　　

　　記者 宋杰

　　“今天房東阿姨主動和我談續約的事，竟然沒有漲我房租，我真是要淚目了。同期的周邊房租已經漲了15%多了，不容易……”近日，上海滬漂族李小姐在微信朋友圈這樣寫道。

　　據CRIC城市租賃數據庫顯示，今年以來，上海私人房源市場租金已連續7個月上漲，半年成交量均處于高位，其中6月打破近2年記錄，登頂最高峰，達89元/㎡/月。

　　“從8月成交租金來看，私人房源租金相較年初漲幅在12%左右，像自如這類分散式公寓，漲幅在5%左右。”CAIC集團戰研中心分析師鄔晶菁近期接受《中國經濟周刊》記者采訪時說。

　　上海中原地產首席分析師盧文曦告訴《中國經濟周刊》記者，8月租賃指數為272.8，今年租金累計上漲10.8%。“前幾年漲幅都在5%以內，個別年份還不到3%，今年漲幅特別明顯。”盧文曦對記者說。

　　8月31日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中明確：注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。在此背景下，未來上海的房租會沖高回落嗎？

　　5年搬了3次家滬漂族：我們太難了

　　新上海人吳波2016年大學畢業，彼時正趕上“互聯網公寓租賃元年”，整個長租公寓領域風起云涌，在互聯網的深度嫁接之下，可謂群雄逐鹿。

　　吳波是租客中第一批“吃螃蟹”的，當時，他與上海寓見公寓簽訂了租房合同，月租1780元/月在浦東高行鎮，“押二付一”正常居住了兩年。

　　“但租金越住越便宜，第二年只要1500元/月，第三年只要1400元/月了，每次降價都是要求提前簽合同。”吳波告訴記者。

　　結果在2018年10月，寓見公寓一紙公告宣布遭遇資金鏈危機，數萬名租客被房東勒令搬家，吳波也成了其中一員。

　　當時由于上海所租房子的運營方“跑路”，在民警指導下吳波簽了房屋清退證明，原本以為事情到此結束。沒想到兩年后的2020年，吳波卻接到了一則來自甘肅省慶陽市仲裁委的短信，通知他被一家商業保理公司申請仲裁。“問題就出在當時租的房子上！”吳波說。

　　原來，那年吳波使用的租金貸平臺元寶e家將他的個人信息賣給了第三方債務公司，并偽造了債務合同，如果缺席仲裁后果嚴重。此后，吳波報警立案，他的仲裁案才暫時進入了“凍結狀態”。

　　“我報案以后，民警來問過我一些問題，此后，對方的仲裁在一個月后以‘未及時繳納仲裁費’為由被自動中止了，直到現在這事再無下文。”9月6日吳波向《中國經濟周刊》記者講述在上海“滬漂”5年來的租房經歷時說道。

　　寓見公寓曝雷后的半年，吳波住在公司宿舍暫時過渡。

　　2019年6月，他通過某知名租房平臺，加上服務費共計2700元/月租住在浦東張江鎮板塊。

　　“那間房有陽臺，大概20平方，管理還算規范，但屬于男女混租，日常管理很混亂，保潔也是越來越不好，而且每年必漲10%成了潛規則，房租越來越貴，管理越來越差，投訴無門，住了一年半以后，我果斷放棄合租生活。”吳波回顧道。

　　2021年“國際青年公寓”開始興起，吳波再次搬家入住某大型房企旗下全租賃公寓，位于松江泗涇板塊，一室一廳一廚一衛45平方2700元/月。

　　“從區域而言和張江一樣遠離市區，但在價位一樣的情況下，我從合租變單住了。”吳波向記者介紹，“整體還可以，但存在以管理大學生的方式管理租客的問題，比如揚言垃圾擺放不到位就要替消防罰款。”

　　“上海市區的房租不起，我們滬漂一族太難了。”吳波對記者說。

　　軌交房月租金均價已突破7000元，后市如何？

　　對于像吳波這樣的滬漂族而言，租房區域首選離公司近，其次就是要交通方便，離地鐵近，這種距離地鐵近的房源被俗稱為“軌交房”。

　　目前，上海仍在持續不斷地推進軌道交通建設。除了已有的19條（含磁懸浮不含金山鐵路）、460座車站，還有在建線路共9條，包括14號線、18號線一期北段、機場聯絡線、嘉閔線等。今后，上海軌交房數量會有進一步的增加。

　　據城市測量師行于近期發布的一份報告顯示，如今，想花3000元在上海租軌交房的難度越來越大了。

　　據RVMS系統監測，今年前7個月雖然均價環比漲幅不斷收窄，但“軌交房”的漲幅一直高于“非軌交房”，并且隨著價格差距的進一步拉開，軌交房的成交占比持續下降。目前上海“軌交房”平均租金7743元/月，自今年年初以來穩步提升，與“非軌交房”租金的差距整體呈不斷擴大的趨勢。

　　具體來看，目前軌交房租金主要集中在5000-7000元/月，約占全市所有軌交房小區的34%，僅有2%的軌交房平均月租金在3000元/月以下。與去年同期相比租金結構明顯上移，月平均租金5000元以下小區不足30%。

　　該報告顯示，由于每條線路途徑區域不同，不同線路的平均租金也會有不小的差異。途徑五角場、四川北路、南京東路、豫園、淮海中路、虹橋商務區等市級商圈的10號線，其站點周邊住宅的平均租金目前最高，接近10000元/月。途徑小陸家嘴-張楊路、南京東路、南京西路、中山公園、虹橋商務區等市級商圈的2號線，雖然平均租金不是最高，但其周邊住宅的投資價值相對較高。

　　不過與去年同期相比，所有線路周邊住宅物業的投資價值均有降低，租金房價比下降0.07%~0.22%不等。

　　“從存量上來看，目前全市14000多個存量住宅小區、800萬套房源中，軌交房小區接近7000個，有超過350萬套房源。分戶型來看，兩房數量最多，比例超過50%，一房和其他戶型比例相當。”城市測量師行在報告中這樣提到。

　　“6月畢業季來臨，大量租賃需求釋放，掛牌、成交量雙雙上升。上海區域租金漲跌各占一半，同比去年全線增長，半年內幾乎所有區域均有所上漲，楊浦區租金半年漲11.1%，靜安、青浦區半年漲10.6%，僅閔行呈下跌狀態；從成交量來看，青浦、松江、閔行、浦東等郊區為畢業生更青睞的租住地，在成交量上有所上升。”CAIC集團戰研中心分析師鄔晶菁對《中國經濟周刊》記者分析說，“未來預計上海的租金趨勢一定是上漲的，只是漲幅可能會受到調控，或者受到大型租賃社區入市的影響，增速減緩。”

　　據自如研究院發布的有關報告顯示，上海依然位列畢業生租住城市第一梯隊，吸引近半數的大學生奔赴發展。在此背景下，長租市場率先回暖，成交量攀升，其中，上海整租、合租成交量同比上漲分別超過15%和6%，環比上漲分別超過8%和5%。下半年，伴隨大力發展和培育住房租賃市場、規范發展長租房市場等各項政策的不斷完善與落地，長租市場的活躍度將進一步升高，滿足更多新市民、青年人的租住品質升級需求，助力多樣化住房租賃供給體系構建，打造高質量租住生活形態。

　　中原地產首席分析師盧文曦認為，一般全年有兩次租金漲幅，一次是年初返工潮，第二次就是畢業季，前者需求往往更多。

　　“今年很特別的地方是畢業季的需求快趕上了過年的返工潮，短期的失衡主要在于上海就業環境好，高校畢業生愿意留在上海發展。同時，因為疫情因素，到國外深造或者到國外工作的機會減少，這些人還是想留在一線城市發展。上海是他們最愿意工作生活的地方。”盧文曦說：“今年租賃旺季結束，從以往經驗來看，四季度成交量會快速下降，租金價格會維持震蕩或者小幅回落的走勢。”

　　（文中吳波應受訪者要求系化名）

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責任編輯：陳嘉輝