文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　在滾滾“寒流”之下，熱度不減的新房“搖號”成了這個季節樓市中的“別樣風景”。風景的底色是新房與二手房價倒掛形成的反差特效，而新房限價則是價格倒掛的根源所在。

　　誠然，新房限價政策體現了“穩地價、穩房價、穩預期”的樓市調控邏輯。宏觀上是落實“房住不炒”導向，通過對新建商品房銷售實施限價，遏制房價無節制上漲的勢頭，以實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。微觀上，既是對開發商漫天要價、坐地起價的暴利行為的遏制，更是對剛需一族特別是低收入群體的保護，旨在幫助更多的百姓實現“居者有其屋”的理想。這無疑讓購房者歡欣鼓舞，讓無房戶、低收入群體看見了安居樂業的曙光。

　　但是，新房限價的溢出效應或許事與愿違。

　　一方面，新房限價非但未能遏制“炒房”，而且客觀上會激發更多的投機欲望，喚醒了更多的投機性“房票”。

　　從市場的角度看，對房地產行業采取限價調控手段，通過備案價對新建商品房實施限價銷售，無疑是在限購、限售等政策之后的無奈之舉。但從穩房價的角度，至少從穩定新房市場價格方面，這無疑又是最嚴的一招。盡管限價政策的初衷是要遏制投機炒房的空間，但以行政手段實施的新建商品房限價與基本由市場調節的二手房價格之錯配必然會導致新房價格遠低于同一區位二手房價格，形成價倒掛現象。在同一地段、同一樓盤，新房與二手房價格倒掛顯然有違基本的市場邏輯。

　　據公開披露的信息，杭州前不久開盤的“亞運村三兄弟”新房售價約4.7萬元/平方米，而周邊二手房價格早已“破8”。其中某超級大紅盤限價4.81萬元/平方米，而該盤年初交付的一期房二手房交易網簽價接近12萬元/平方米。也就是說，只要搖到一套新房，以最小面積333平方米匡算，在二手房市場上可以賺取約2400萬的暴利。

　　在如此巨大的差價面前，淡定者也將不再淡定！正如馬克思在《資本論》中引用的一段話，“一有適當的利潤，資本就會非常膽壯起來。只要有10%的利潤，它就會到處被人使用；有20%，就會活潑起來；有50%，就會引起積極的冒險；有100%，就會使人不顧一切法律；有300%，就會使人不怕犯罪，甚至不怕絞首的危險。”

　　資本如此，普通人對財富追求的欲望莫不如此。恰是由于新舊房價格倒掛的存在，讓投機炒房客看到了升值的空間，形成了強烈的升值預期。在“買到即賺到”的心理預期下，大批購房者不斷涌入新房市場。這就形成了在樓市主要指標全線走涼的情況下，杭州等二線城市樓市“打新”火爆的奇觀。價格倒掛形成的巨大利益面前，許多沉睡的購房欲望被喚醒。特別是杭州8月5日推出“社保+戶籍”雙掛鉤新政后，一些原本無購房欲望的“社保巨子”（社保繳納時間自2006年起最長、在搖號中享有優先排序的居民）忽然發現自己手中還攥著金燦燦的“房票”。于是，沒有購房資金實力的極力“創造”實力，通過家族聚資、眾籌等形式匯聚“能量”投入搖號大軍；甚至以“代持”的方式與投機資本合作。而游蕩于樓市的投機資本更是瞄準了“社保巨子”們以及拆遷戶手中的“房票”。原本代表剛需的、改善性真實需求，意在攔截投機資本的“房票”，反而變成了投機資本挺進樓市的“通行證”。

　　而且，出現了匪夷所思的怪象：越是高價樓盤越受市場追捧。當然，高價樓盤自有其吸引人的資源與品質，但更多的是一、二手房的巨大差價。搖號的誘惑，恰如A股打新，股價越高，而且上市當日至少上漲44%，打新獲利就越豐厚；新房搖號“打新”也是一樣，由于客觀存在的新房與二手房價格倒掛的利潤空間，新房價格越高，獲利空間就越大。所以紅盤背后是火焰！搖新盤甚至成為“社保巨子”拆豪宅“盲盒”的刺激游戲。這顯然與限房價的政策預期相去甚遠。

　　另一方面，新房限價未必能幫助真正需要幫助的剛需族。

　　毋庸置疑，新房限價的初衷是遏制房價持續上漲態勢，讓更多的無房戶、中低收入群體“居者有其屋”，進而減輕房產負債對社會消費購買力的侵蝕。但是，在二手房價缺乏有效調控手段、新房與二手房客觀存在明顯價格倒掛情況下，如果既限價，又不用搖號，則會出現什么現象？房產尋租！稀缺的資源在貌似公平的規則下勢必滋生腐敗，走后門、拉關系成為新房限價之初最先出現的現象。這無疑使眾多沒有“背景”、缺乏關系資源的中低收入群體以及新市民與新房無緣。

　　所以新房限價走向搖號購房是必然。而貌似公平的搖號規則也往往將中低收入群體擠出新房市場，——他們甚至連凍結資金都拿不出來（當然也有鋌而走險者，通過房抵貸等違規操作獲得搖房資金），也使部分改善性需求望而卻步！但卻給了手握大量資金的富豪們投機的空間！

　　在代持、虛假債務糾紛等“創新”操作下，限價之后的樓市實際上更多成了富人的角逐場：對于手握重金的富有階層，沒有房票可以通過與有房票無資金的“社保巨子”合作，變出房票；從動輒數百萬的搖號凍結資金，到動輒數百平方、上千萬的住宅，這些基本與中低收入群體、工薪階層無緣！

　　雖說支撐一個城市房價的主要因素之一是人口的流入，人口持續涌入，無疑為杭州打開了需求的空間。但從供需匹配度看，樓市“打新熱”與人口流入究竟有多大的關聯？顯然，當樓市形成“社保鄙視鏈”后，新流入人口所釋放的需求與打新一族并不匹配。動輒上千萬的購房資金，跟新市民又有何關？

　　魚有魚道，蝦有蝦路。盡管新政以提高社保門檻方式將一部分炒房客擋在了外面；但是新舊房巨大的價差紅利，加上社保門檻提高后中簽率明顯上升，“社保巨子”們沉寂的心事難保不被激活。對于手頭雖無資金但有房票的“社保巨子”，也可以通過眾籌等形式享受政策紅利，完成向中產的華麗轉身。

　　誠然，搖號優先支持的是無房戶；但真正的無房戶多半不具備“打新”能力，否則，按照社保排序搖號，這些已繳納了十多年社保的無房戶，何至于無房呢？實際情況是，這類人群大多擁有不少于兩套的住房。這些所謂的無房戶、有資格購房戶，房票從哪里來？一是拆遷戶（尚未拿到新證的），一是社保年限長的老居民，按照限購兩套的政策，手中還有多余的房票（但未必有資金）；還有就是擁有搖號優先排序“社保巨子”，把房屋轉讓給子女后，騰出房票。

　　可以肯定，只要新房限模式不改變，一二手房價倒掛現象就將持續或在新舊房的互動下強化。“新房限價+搖號+社保鄙視鏈”或成為“造富”的搖籃，或有助于擴大中產群體，但無形中也可能加劇貧富的分化。

　　需清楚的是，新房限價是在“控房價、抑泡沫、防風險”總體導向下“一城一策”的政策產物。盡管限價政策一定程度上溢出的負向效應，可以通過與限購、限貸、限售等形成政策組合拳彌補，最大可能擠壓投機資本的空間；但道高一尺魔高一丈，投資客自有諸如虛構債權債務以變現等種種規避的手段。對眼前一二手房價格倒掛的確定性紅利與未來限售等約束的不確定性（歷史上限售政策“2改5”“5改2”已有多次的反復）的權衡，無疑強化了更多人參與樓市“打新”的執著。

　　可以預見，只要樓市調控的政策邏輯不變，新房限價就很難退出。那么，需要考慮的就是如何讓限價政策更趨向于合理，最大可能消除新房限價產生的負向溢出效應。至少有三方面可以改良：一是將限新房售價向限土地溢價拓展。唯有穩地價才能穩房價，這是最基本的邏輯。前不久深圳在第二批集中供地中推出的“限15%土地溢價率和限住房銷售均價”，即將出讓地塊溢價率上限統一由45%調整為15%、限定住房銷售價格，無疑是一個良好的開端；二是強化對二手房價格的指導，改變二手房價格“虛高”狀況，逐漸縮小一二手房價差，同時將二手房指導價與房貸政策掛鉤。三是對新房限價應差異化。應從限價的初衷出發，應主要對面向中低收入群體的、小戶型的普通樓盤限價，讓政策真正惠及中低收入群體和剛需；對大戶型、高價“紅盤”，那是屬于富人角逐地，可參照同類地段二手房價格，適當放松限價，并輔以相對較高的交易稅。同時，在規劃上，應逐步收緊此類豪宅型樓盤的開發。此舉還將有助于優化二次分配、縮小貧富差距。

　　當然，如果短期的價格倒掛，能通過新熱推動舊冷，推動二手房市場價格下跌，那么新房備案價的市場參照也將下移。果真如此，從長遠看，則市場可能進入良性循環。而且，作為投機變現的主要渠道，二手房市場趨冷勢必也將使投資者信心大減，投機氛圍消減，這將是我們樂見其成的！

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)