原標題：二手房貸放緩背后：樓市調控持續加碼 

　　記者 張漫游 北京報道

　　近日，多地關于二手房貸放緩的消息甚囂塵上。

　　《中國經營報》記者采訪了解到，上述現象不僅發生在北上廣深等一線城市，武漢、杭州、重慶、合肥等多個新一線城市亦出現房貸審核趨緊、貸款速度放緩等情況。

　　根據貝殼研究院監測，6月貝殼重點監測的50個城市二手房成交量環比下降約20%。東方金誠首席宏觀分析師王青指出，從目前的情況看，5月新增居民中長期貸款為今年以來首度同比少增，這與近期商品房銷售熱度在樓市調控政策密集出臺下降溫相印證。

　　部分城市放貸周期超百天

　　為了賣房，劉軍（化名）已經折騰了半年多，不但沒有拿到賣房的收入，還即將背上違約金的債務負擔。

　　劉軍告訴記者，為了換一套學區房，他從去年12月起就開始為換房準備材料，其房產的買方一共向某股份制銀行貸款100萬元，到今年4月劉軍和買方的材料通過了銀行審核，但目前尚未放款。與此同時，劉軍買的學區房交款期限已經臨近，現在十分著急。

　　“我們簽合同的時候，中介有一個附加合同，指出如果由于銀行按揭貸款未到款等原因導致出現過戶違約，我們需要按天支付整體房款萬分之五的違約金，我當時還嗤之以鼻。”劉軍告訴記者：“現在詢問銀行，銀行的回復就是目前還沒有額度，3月審核下來的貸款如今也沒有放款。”

　　劉軍回憶道，他在借款的時候還有農商行的信貸員稱，雖然利率不會降低，但放款速度可以保證。彼時他還不以為然，沒想到現在二手房貸款拖延已經這么嚴重了。

　　另一位購房者王曦（化名）告訴記者，他在4月給銀行上交了貸款申請材料，當時銀行承諾是5月中旬、最晚5月底之前肯定放款，于是他與新房主約定的付款最后期限是5月底。然而，因為銀行的款項遲遲不能兌現，他早已違約。“我現在與新房主協商的結果是，讓我盡快湊齊首付款，但我根本無法湊夠100多萬元的首付款。”王曦如是說。

　　根據貝殼研究院監測，6月貝殼重點監測的50個城市二手房成交量環比下降約20%。重點城市二手房價格在一季度階段性較快上漲后逐步趨穩，4~6月貝殼50城市二手房價格指數環比漲幅持續收窄，6月漲幅收窄至0.2%。

　　同時，貝殼研究院數據顯示，從放款周期來看，6月72城房貸平均放款周期為50天，較5月再延長2天。其中，46個城市房貸放款周期延長，已超過六成。比如，廣州較5月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款周期也基本延至百天以上。

　　同策研究院研究總監宋紅衛指出，此次二手房貸放緩并不是長期的，只是個別城市的銀行機構新增房貸指標不足。宋紅衛認為，年后二手房市場成交火爆，二手房市場貸款積壓嚴重，據了解，部分銀行機構主要在處理積壓的貸款額度，所以新增的業務量短期內很難放貸，其實只是指標吃緊而已。

　　另有業內人士認為，去年以來，管理層持續在資金端給樓市施壓。一方面是去年年末，中國人民銀行與中國銀保監會聯合發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確給銀行劃定了樓市紅線，即給銀行的貸款流向房地產市場設置了上限。另一方面是嚴控經營貸、消費貸違規流入樓市。

　　貝殼研究院指出，今年一季度，房地產市場熱度較高，核心城市入學需求比往年更為強烈，二手房市場交易增長較快也帶動信貸擴張。央行公布的金融數據顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元，規模創近10年同期歷史新高。因此，一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況，市場端出現房貸利率提升、放款周期拉長等情況。

　　樓市降溫成效初現

　　記者在采訪中了解到，此次房貸放緩的情況主要出現在二手房貸市場。

　　“二手房貸款和新房貸款都會有額度緊張問題，只不過新房有開發商做背景，會結合存款、中收、貸款等業務的深度合作，因此可能有統籌安排。”某國有銀行投行部人士如是說。

　　宋紅衛告訴記者，二手房成交規模在核心熱點城市已經遠超新房，所以二者要做一個平衡。另外，從經濟發展的角度來講，暫停新房貸款將直接影響到土地拍賣、房企拿地、房企債務、產業鏈上下游企業。所以宋紅衛認為，一般情況下，新房市場只能穩定，不能打壓。

　　貝殼研究院公布的數據顯示，新房市場銷售規模增長速度超過二手房。根據國家統計局數據，2021年1~5月全國商品住宅銷售面積、銷售額（GMV）分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%（2020年同期基數較低），比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規模均為2016年以來歷史同期最高。

　　在一系列房貸政策調整下，此前央行公布的5月末社會融資規模存量統計數據報告顯示，居民貸款方面，房地產調控升級對居民貸款的影響顯現。其中居民中長期貸款增加4426億元，為今年以來首度同比少增。

　　民生銀行首席研究員指出：“這一變化體現了房地產調控政策收緊、房貸利率上行等或對按揭貸款形成一定限制，但少增規模有限則體現了居民仍有一定購房需求。”

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱，下半年住房信貸繼續收緊，二手房市場量降價穩。“國際通脹預期持續存在，原材料價格持續上漲的效應將在下半年傳導到消費端，加大國內通脹壓力。在此背景下，‘穩貨幣、緊信用’的政策將持續，特別是針對房地產市場的緊信用將保持，銀行端房貸利率繼續上行、放款周期延長，針對涉房貸款的非金融機構，如小額貸款公司、融資擔保公司等的監管也持續收緊。”

　　王青稱，在主要體現居民房貸利率水平的5年期LPR報價方面，國家統計局最新發布數據顯示，5月城市二手房房價環比漲幅都有不同程度的收窄，這表明房價上漲動能有所減弱，特別是一線城市房價較快上漲向二三線城市擴散勢頭得到初步遏制。若這一趨勢得以延續，5年期LPR報價單獨上調的可能性將會下降；否則，不排除年內通過單獨小幅上調5年期LPR報價來抑制房地產泡沫風險的可能。

　　值得一提的是，劉軍在換房中碰到的還不只房貸放緩問題。為了能提前放款，中介多次給出“花錢才能解決問題”的建議。中介稱，可以給銀行借貸款3000元的“好處費”，之后一旦銀行有額度了，可以優先放款。

　　不僅如此，中介還提出，有一家小銀行可以快速放貸，條件是在該行辦一筆10萬元以上的存款業務。

　　另一位正在計劃向銀行申請貸款的借款人王強（化名）也向記者透露道，有中介告訴他，如果同意上調貸款利率到基準利率上浮20%，有銀行會爭取優先辦理放款。

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責任編輯：戴菁菁