房地產(chǎn)高位平衡所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)

　　文/易憲容

　　有報(bào)道稱，如果按照2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)，2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)處于高位平衡的狀態(tài)。這種樓市高位平衡主要表現(xiàn)為，一是住房銷(xiāo)售仍然會(huì)在2017年創(chuàng)紀(jì)錄基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，只不過(guò)這種創(chuàng)紀(jì)錄的速度會(huì)有所放緩；二是住房?jī)r(jià)格仍然會(huì)在2017年普遍上漲的基礎(chǔ)上再上漲，但漲幅要小；三是城市土地的供應(yīng)仍然會(huì)維持高位增長(zhǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)仍然看好國(guó)內(nèi)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　可以說(shuō)，對(duì)于2017年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府根據(jù)就沒(méi)有會(huì)想到，政府出臺(tái)了如此之多樓市調(diào)控政策，其調(diào)整決心之大，措施之嚴(yán)厲，宣傳之廣，在歷史上是絕無(wú)僅有的，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因此受到波動(dòng)反而取得巨大的成績(jī)，能夠在2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)40%以上創(chuàng)歷史紀(jì)錄的基礎(chǔ)上，全國(guó)樓市銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額再次創(chuàng)歷史紀(jì)錄。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策只不過(guò)是把國(guó)內(nèi)樓市的瘋狂由一個(gè)城市或一些城市轉(zhuǎn)移到另外一些城市。比如海南，2017年的住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)達(dá)到60%以上，而住房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)達(dá)90%以上。而這種住房市場(chǎng)爆炸式的增長(zhǎng)從一些大的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是明顯。這些房地產(chǎn)上市公司早兩年住房銷(xiāo)售金額只有1000多億元，到2017年暴增到5000多億元了。有媒體就預(yù)測(cè)，2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種格局不會(huì)改變。除了少數(shù)一線二線城市之外，住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)仍然在2017年的基礎(chǔ)上創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

　　而2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額都創(chuàng)歷史記錄，并非是國(guó)內(nèi)居民住房需求突然爆發(fā)式增長(zhǎng)（棚戶區(qū)改造及貨幣化補(bǔ)償能夠起到一定的作用），也不是居民的收入水平增加有意愿進(jìn)入住房市場(chǎng)。最根本的原因就在于經(jīng)過(guò)一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不僅沒(méi)有下降，反之出現(xiàn)全國(guó)性普遍上漲。除了個(gè)別一線城市之外，2017年其他城市房?jī)r(jià)同比都上漲，特別是三四線城市的房?jī)r(jià)同比上漲得更快。作為一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)在上漲，居民又能夠利用各種金融杠桿，那么國(guó)內(nèi)居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資是必然。據(jù)了解很多三四線城市的居民，作為一個(gè)三口之家，本來(lái)早就每人有一套住房，但是他們?nèi)匀辉谶M(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們購(gòu)買(mǎi)住房目的就在于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，購(gòu)買(mǎi)住房是一個(gè)投資方式。

　　房?jī)r(jià)在上漲，也吸引了不少農(nóng)村居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于不少年青的農(nóng)村居民來(lái)說(shuō)，盡管農(nóng)村需要居住的住房早就滿足，但他們看到購(gòu)買(mǎi)住房有利可圖，也都加入這股購(gòu)買(mǎi)住房投資的大潮。因?yàn)椋谌木€地區(qū)的農(nóng)民基本上都在遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的城市務(wù)工，現(xiàn)在他們的工資水平及資金積累，在家鄉(xiāng)周邊的城市購(gòu)買(mǎi)住房，其首付基本上沒(méi)有問(wèn)題。因此，這些農(nóng)村的青壯年同樣會(huì)通過(guò)銀行金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上這些城市在外地工作的居民回流到家鄉(xiāng)城市購(gòu)買(mǎi)。這兩股力量也是2017年國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮主要力量。而且三四線城市房?jī)r(jià)上漲所引發(fā)購(gòu)買(mǎi)住房的賺錢(qián)效應(yīng)很快會(huì)傳遞給沒(méi)有回鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)住房的農(nóng)村居民及外地務(wù)工的本地居民。這還將成為推動(dòng)2018年三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要力量。

　　經(jīng)過(guò)2016年及2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不是什么去庫(kù)存的問(wèn)題，而是獲得土地再建筑更多的住房問(wèn)題。對(duì)于這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看得最為清楚。所以2017年國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)空前活躍及繁榮。2017年1-12月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.8%，增速為近五年來(lái)最高水平。全年土地購(gòu)置價(jià)款增長(zhǎng)49.4%，增速創(chuàng)近6年來(lái)新高。也就是說(shuō)，面對(duì)巨大的土地需求，地方政府在增加土地供給同時(shí)，也在不斷地推高土地的價(jià)格，從而讓地方政府的土地出讓金收入也創(chuàng)歷史記錄增長(zhǎng)。

　　按道理說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，而十九大報(bào)告明確地提出要讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以居住為主導(dǎo)的市場(chǎng)，市場(chǎng)性質(zhì)的改變，肯定會(huì)讓以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)需求出現(xiàn)重大調(diào)整。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道政府真正地下不了去除住房賺錢(qián)功能的決心，因?yàn)槿绻@樣，無(wú)論是中國(guó)的GDP增長(zhǎng)，還是地方政府土地財(cái)政及銀行金融風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)很快地把問(wèn)題暴露出來(lái)。所以，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大利益誘使，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肯定還得一博，還得建造更多的住房來(lái)滿足廣大的住房投資者。這樣也能夠讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售保持高位平衡。

　　但是，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)高位平衡，也會(huì)讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越吹越大。因?yàn)椋績(jī)r(jià)維持在高位，不僅無(wú)法讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生變化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到居住功能，更是會(huì)讓居民有一個(gè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌的幻覺(jué)，認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不會(huì)出現(xiàn)什么周期性調(diào)整。在這樣的幻覺(jué)及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下，肯定會(huì)鼓勵(lì)更多的國(guó)內(nèi)居民涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至于那些收入水平低、支付能力弱的居民也涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)這種情緒向全國(guó)蔓延時(shí)，不僅會(huì)推動(dòng)國(guó)內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮更為亢奮，并讓這種房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮亢奮吹向中國(guó)的每一個(gè)角落，也將會(huì)誘導(dǎo)更多的中低收入居民涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。這時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的“堰塞湖”會(huì)越堆越高，而且最后也傳導(dǎo)到最為弱勢(shì)的中低收入者手上。而這正是可能讓房地產(chǎn)泡沫“堰塞湖”崩塌的最為脆弱的一環(huán)，所以風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)是非常巨大的。

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