賣完唯一自住房再購房可獲優(yōu)惠

　　時(shí)報(bào)訊 (記者 袁峰 喬倩倩) 連日來，信息時(shí)報(bào)報(bào)道的四大國有銀行關(guān)于二套房房貸政策松動的新聞引起了廣大市民和銀行業(yè)內(nèi)的關(guān)注(本報(bào)3月24日A06版已有報(bào)道)。對此，四大行均告知記者，不存在第二套房政策松動的情況，銀行嚴(yán)格執(zhí)行去年央行和銀監(jiān)會制定的政策。

　　對于銀行的對外口徑與實(shí)際操作的巨大差異，銀行人士解釋指出，銀行業(yè)基本采用全國聯(lián)網(wǎng)的征信記錄作為首套房的判斷標(biāo)準(zhǔn)，但忽視了以小換大的正常購房需求，因此國有銀行根據(jù)去年12月11日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的有關(guān)條款進(jìn)行了調(diào)整，認(rèn)為賣出了首套房的客戶名下已沒有房產(chǎn)，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，可�?zhí)行首套自住房貸款政策。

　　現(xiàn)場：

　　多家銀行政策確已松動

　　昨日，記者再次以客戶身份致電建行廣東省分行按揭中心，該中心工作人員明確告知記者，如果首套房已經(jīng)結(jié)清售出，只要能提供買賣合同，客戶向建行貸款再次購買房屋，可以享受首付三成以及下浮15%利率的首套住房優(yōu)惠政策。

　　記者還在天河?xùn)|110號的建行網(wǎng)點(diǎn)咨詢時(shí)了解到，該行有關(guān)人士告訴記者，其實(shí)，銀行這種做法算不上政策的放松，針對有正常換房需求的人，他們早就區(qū)別對待了，并不是最近才實(shí)行的。而這種情況，記者在其他銀行的網(wǎng)點(diǎn)也得到同樣的答復(fù)。

　　記者還以客戶身份咨詢某股份制銀行房貸部門有關(guān)人士，該銀行工作人員說，“第一套房貸款已經(jīng)結(jié)清，再貸第二套可以向銀行申請貸款七成，但不能保證資料上報(bào)之后一定可以批下來，不過可以保證高于六成，具體情況要看借款人的征信狀況，即是否有不良貸款記錄以及還款能力等。

　　征信記錄不全面

　　銀行頻打“擦邊球”

　　上述建行人士還向記者表示，銀行采取這樣的做法并不能算違規(guī)操作，是有政策根據(jù)的。他透露，人民銀行在2007年12月11日發(fā)布《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》時(shí)明確表示，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

　　某股份制銀行房貸中心負(fù)責(zé)人則告訴記者，由于多數(shù)銀行采用全國聯(lián)網(wǎng)的征信系統(tǒng)來查詢貸款人的購房情況，如果有商業(yè)貸款，則再購房子一律視為第二套，但這種做法過于片面和缺乏人性化。因此有些國有銀行則根據(jù)上述政策的補(bǔ)充通知，在實(shí)際操作中判斷客戶賣掉首套房后，其人均住房面積是否低于當(dāng)?shù)仄骄�水平。如果其名下已沒有房子，客戶再購房則仍可享受首套房的優(yōu)惠政策。

　　未聯(lián)網(wǎng)

　　外資行成監(jiān)管盲區(qū)

　　“到外資銀行辦理第二套房貸款可享受首付三成、利率不變的第一套房貸政策，優(yōu)質(zhì)客戶還可享受利率下浮15%的優(yōu)惠。”繼中資銀行房貸松動的消息傳出后，記者昨日從匯瀚按揭了解到，外資銀行房貸也出現(xiàn)松動缺口。

　　央行征信系統(tǒng)是第二套房貸政策執(zhí)行的主要參考依據(jù)，只要征信系統(tǒng)中有房貸記錄，且首套房面積高于當(dāng)?shù)仄骄�住房面積，都將被認(rèn)定為第二套房，首付四成，利率上浮10%。此前，除少數(shù)農(nóng)村信用合作社外，四大行及股份制銀行等中資銀行都已聯(lián)網(wǎng)，外資銀行遲遲未聯(lián)入央行征信系統(tǒng)。

　　匯瀚按揭透露，因?yàn)闊o法查詢征信系統(tǒng)，到外資銀行貸款買第二套房很容易貸到七成，甚至利率可以下浮，不過，近期渣打、匯豐等外資銀行已經(jīng)聯(lián)入央行征信系統(tǒng)，可以貸到七成的只有恒生銀行。記者從恒生銀行了解到，目前征信系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作尚未完成，也就是說現(xiàn)在仍不能通過征信系統(tǒng)查詢借款人征信記錄。

　　渣打、匯豐、東亞則表示已于日前實(shí)現(xiàn)與央行征信系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，對于到外資銀行申請第二套房貸款的借款人，銀行會根據(jù)征信系統(tǒng)核對信息，只要存在貸款記錄，且符合第二套房貸政策要求，會按照房貸政策執(zhí)行，而未聯(lián)網(wǎng)前，對個(gè)人貸款信息的審核的確存在一定難度。

　　以另一方名義再貸難度大

　　據(jù)上海媒體報(bào)道，有商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶，如果原來以夫妻一方貸款買房且房貸已經(jīng)還清，以夫妻另一方名義貸款買房，可享受第一套房貸政策。

　　興業(yè)銀行廣州某支行房貸部門工作人員告訴記者，由于銀行信貸審查比較嚴(yán)格，如果夫妻一方貸款已經(jīng)還清，并且已經(jīng)賣掉第一套房產(chǎn)，再以另外一方貸款買房，可以按照第一套房處理；但是即使第一套房貸已經(jīng)結(jié)清，如果沒有賣掉，銀行可以查得到借款人名下有兩套房產(chǎn)，以另一方名義申請第二套房貸款仍會按照第二套房處理，不享受貸款利率下浮的優(yōu)惠。

　　但是，多家按揭公司有關(guān)人士則表示，雖然貸款利率不會享受優(yōu)惠，但是對于二手房貸款，由于需要評估公司參與評估，在貸款成數(shù)上可以有所變通，即將房產(chǎn)估計(jì)評高，原本50萬的房產(chǎn)，可以評估到60萬，按照貸款七成來計(jì)算，原本可以貸到35萬的房產(chǎn)，實(shí)際貸下來可以達(dá)到42萬，相當(dāng)于變相抬高了貸款成數(shù)。

　　還款征信記錄可消除？噱頭！

　　某股份制銀行房貸中心工作人員還告訴記者，銀行一般會每月向央行上傳更新一次征信記錄，如果第一套房已經(jīng)還清，銀行會消除此前的征信記錄，只要在征信記錄更新后再貸款買房，就可以按照第一套房處理。

　　對于商業(yè)貸款一套房的征信記錄可消除的疑問，多家商業(yè)銀行則表示不可行。浦發(fā)廣州分行房貸部門有關(guān)人士表示，由于各地分行是每隔1~2個(gè)月向總行更新貸款記錄，由總行再將信息連接央行征信系統(tǒng)，因此分行是無權(quán)消除貸款的征信記錄。

　　央行廣州分行有關(guān)人士也予以否認(rèn)該種說法。該人士透露，別說各家銀行無法消除征信記錄，就連央行本身也無權(quán)去刪除記錄，這是各家銀行考證貸款人誠信資格的必要工具，也是放貸與否的重要參考，不會隨便更改。有銀行人士告訴記者，如果購房者在銀行商業(yè)貸款的購房記錄能夠被刪除，那豈不是為有心炒房的投資客大開方便之門？國家打擊炒樓的各項(xiàng)政策法規(guī)豈不白費(fèi)？

　　業(yè)內(nèi)人士則普遍認(rèn)為，該種說法應(yīng)是某些銀行為拉攏客戶在自己行申請房貸的噱頭，在實(shí)際操作無法滿足。因?yàn)樵趯?shí)際購房過程中，銀行可以此為賣點(diǎn)，讓一些已在本行貸款結(jié)清的客戶在購買第二套房時(shí)首先考慮到本行，從而挽留客戶。

　　-相關(guān)鏈接

　　公積金貸款不受限

　　記者獲悉，去年的房貸新政策讓商業(yè)貸款購買二套房受到影響，但公積金貸款購第二套房仍可享受優(yōu)惠政策。中原地產(chǎn)、滿堂紅地產(chǎn)中介告訴記者，去年以來，許多貸款購買第二套房的消費(fèi)者，為了避免高首付及高利率，就開始選擇公積金貸款。如第一套使用商業(yè)貸款的，購買第二套使用公積金貸款仍可享受首套貸款政策；而購買兩套都使用公積金的，只要把第一套的貸款余額還清，仍可享受首套政策。這樣部分貸款客戶就從商貸分流到了公積金貸款。

　　值得注意的是，購買第二套房如果采用公積金和商業(yè)的混合貸款，則不能享受優(yōu)惠政策。而且，公積金貸款額度有限制。采用兩個(gè)人的公積金最高不超過65萬元，單個(gè)不超過40萬元。袁峰 喬倩倩