從“流血”上市到集體“崩盤”？

　　上市融資成了不少開發商的共同選擇。即使，前景已一再惡化，也只能硬著頭皮走下去。因為，他們基本已經沒有其他的路可以走

　　文/本刊記者 王喜軍

　　“保持足夠的現金流對于企業來說，任何時候都是很必要的。”民生銀行首席投資官朱德貞對《當代經理人》表示，“如果市場一直是往上走，大家就都會覺得明天永遠會比今天更好，大家都會想到擴張。但企業如果想長久發展，必須要把長期和短期需要的資金都做好儲備。短債長用，眼下看來是劃算，可一旦有什么風吹草動，企業的正常運營就會一下子措手不及。”

　　這番話，用在如今的房地產市場，實在是最恰當不過。在過去兩年，瘋漲的樓市，造就了一大批一夜暴富的神話。于是，2007年，地產界的主旋律便成了大舉擴張和拿地，“地王”現象層出不窮，許多房企同時開始謀劃上市融資，僅港交所排隊的房企就有數十家；步入2008年，“降價”、“流拍”、“豬堅強”等不詳的詞匯最先開始在地產界流行；隨后，“破產”、“減薪”、“裁員”等可怕字眼開始在媒體中浮現。

　　在貨幣緊縮加金融危機等多重壓力下，中國房地產市場步入有史以來最為漫長的寒冬期，絕大多數房企的資金鏈都緊繃的嘎嘎作響。A股的地產股已經跌到慘不忍睹，H股的中資地產也好不到哪去，去年幸運上市的SOHO中國、奧園、遠洋地產均已跌破發行價。

　　沒有人會坐以待斃，何況精明如房地產老板者。除了不情愿地降價賣房子，忍痛割肉引進戰略投資者，以及在還款期限上面做文章等手段外，上市融資成了不少開發商的共同選擇。即使，前景已一再惡化，也只能硬著頭皮走下去，因為，他們基本已經沒有其他的路可以走。

　　“破冰”者“破發”

　　“抉千金之貨者，不計缽兩之爭。”河南建業地產董事局主席胡葆森很有豪氣地對媒體表示。說這話時，是今年6月5日晚。

　　作為年內首個赴港上市的中資概念地產公司，建業地產融資規模只有約4億美元左右，相較年初11億美元融資計劃，可謂是大幅縮水。有記者問胡葆森，廉價上市是否感到心疼，他如此答復。

　　更何況，還有同行們氣勢強大的聲援——啟動公開招股第一天，在投資者推介午餐會上，王石、馮侖、李思廉、潘石屹、任志強、吳亞君等地產界大腕都現身捧場，被香港的媒體稱為是“一個地產公司近期所能獲得的最高待遇。”

　　同樣角色顯赫的是6月2日登陸A股IPO的濱江集團，它是年內第二只獲批上市的內地房股，加上1月中旬宣布首發的合肥城建，二者的成功上市，被歡欣鼓舞的地產界賦予了“開閘”、“破冰”的象征意義。這意味著自去年8月以來，對地產公司暫時關閉的資本大門已經緩慢開啟。

　　只是，形勢比人強。河南建業6月6日上市首日便跌破發行價，2.64港元的開盤價，較招股價2.75港元“潛水”4%。6月10日，公開交易僅8天的濱江集團，股價一路震蕩下行，交易價首次出現在發行價之下，盤中最低報20.28元，跌破20.31元的發行價。而4月初的合肥城建股價距離其15.6元的發行價，只有一步之遙。

　　看清了風向的恒盛地產、寶龍地產等地產商紛紛表示IPO計劃暫時擱淺。其他如方圓地產、卓越地產、深圳佳兆業房地產、棕櫚泉控股和中惠集團等，也一直在傳聞中“積極籌措”上市——只是但聞雷聲不見雨點。

　　“崩盤”與“停工”

　　“地價基本終止了不斷攀升的勢頭，房企上市融資的最好時機已經過了，難度也越來越大，開發商‘圈錢—圈地’的游戲已經玩不下去了。”業內專家如此說。

　　年關將近，開發商年底前急需現金支付已購土地所需資金，以及相關銀行貸款。更有研究機構指出，有的房地產公司負債率已在70%的警戒線以上，多數房地產企業面臨經營現金流的枯竭。但房市在繼續疲軟，率先舉起降價大旗的房地產業龍頭企業萬科的公告顯示，10月公司實現銷售金額33.5億元人民幣，同比減少35.1%，這已是其連續第五個月下降。

　　壞消息還在接連不斷，住房和城鄉建設部將通過三年多時間投資9000億元人民幣，增加廉租住房和經濟適用住房，未來，房屋均價面臨更大壓力。9月12日，摩根士丹利發布的研究報告認為：新一輪的減價行動將導致地產市場崩潰；地產企業除了出現盈利顯著下滑外，亦很可能面臨嚴重的償付能力困難。其同時聲稱，“中國各主要城市的房價已急跌，房地產市場崩盤可能性很高。”而比照有些業內專家的標準，樓市已陷入崩盤，主要表現就是地區房價出現30%、甚至50%以上的下跌，房地產開發和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產業進入階段性的蕭條。

　　在此情況下，萬科的項目停工，更是以實際行動表明，未來房地產過剩時代的到來。在深圳，停工現象尤為突出，除去萬科外，據深圳地產資深研究人士風語發文透露，招商地產、華潤集團、鴻榮源地產，以及南山后海中心區的一城市綜合體項目的開發商也已將其開工時間推遲到2012年。有專家表示，深圳樓市隱性停工的數量遠遠高于被外界所曝光的數量。另經調查，在廣州、上海等地，隱性停工現象亦然已出現。回歸A股遇阻，陷入“財務門”危機的富力也披露，有可能開會探討調整開竣工面積計劃。

　　“只要能撐過2009年”，富力地產董事長李思廉說，“富力不可能遭遇像外界傳聞那樣的倒閉危機。”問題是，有幾個地產公司能有信心順利撐過2009年？