文/樂居新媒體 魏薇

斷供已久的上海靜安大寧板塊即將上新。

近日，中建玖合大寧項目規劃設計方案公示，項目將打造8棟12-24層住宅樓、1棟22層辦公樓以及相應配套設施，總規劃戶數446戶。從規劃方案來看，社區內部全部人車分流，并配有中央水景、下沉式庭院等，頗有豪宅的設計風范。

值得一提的是，此次8棟住宅樓全部首層架空，樓間距全部在35米以上，最大樓間距達到了51.2米。產品面積段預計在120-180-200-260平米，以改善為主，另外可能還會有少量400-520㎡頂層復式產品。

規劃圖顯示，項目最南端的1#和2#樓頂層均配置了私家泳池，還采用了較為罕見的懸挑設計，將會延展出更大的使用面積。

整體來看，項目北側有一處110KV的變電站，或對北部樓棟造成影響。

項目所在地塊是今年9月14日中建玖合在上海第五輪土拍中獲得，其以63.66億元的底價競得靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊，成交樓板價為6.83萬元/平方米，刷新了大寧板塊樓板價紀錄，成為大寧新晉單價地王。

地塊出讓面積31602.73㎡，容積率2.95。住宅全裝修比例100%，中小套比例不低于40%。

這塊地靠近1號線上海馬戲城站和在建的20號線，南側直面大寧公園，地塊本身較為方正，也沒有明顯的硬傷，適合打造純粹的改善甚至豪宅住區。

大寧板塊的新房熱度一直很高，這一地塊不僅是大寧罕有的新房供應地塊，也是大寧近年來最接近核心的住宅地塊。

但這樣的優質地塊，在競拍時只有中建玖合一家報名。

樂居新媒體查閱資料發現，在拿地之前，上海玖知置業有限公司就已對靈石社區N070402單元094a-14地塊新建項目發布了招標計劃，投資金額93億元，時間是9月9日。

幾天后，上海玖知又發布了一則招標信息，預算金額5860萬元。上海玖知由中建玖合100%控股，后者是中建二局旗下的房產開發平臺。

也就是說，在地塊正式出讓前，開發商已經被“內定”了。

另外，此塊地有著特殊的商業和落稅要求，住宅占比79%，辦公占比21%，辦公必須100%長期自持。

地塊明確鼓勵總部落戶，并且要實現“功能、稅收、注冊”三落地，且承諾在辦公物業自持年限不遷出靜安區。要求辦公物業在五年培育期內引進稅收應達1億元/年（產出強度約5000-10000/平方米/年），后續辦公物業自持年限內引進稅收應達到2億元以上/年（產出強度約10000元/平方米/年）。

若達不到相關標準，受讓人將放棄后續三年內參加上海市靜安區國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動的權利，并可能被列入誠信檔案。

這些近乎嚴苛的指標就是為中建二局定制的，拿下地塊的同時，中建二局必須承擔起企業落戶和稅收要求。

地塊中的辦公樓樓棟應該為未來中建二局（中建玖合）的華東總部所在地，也正好對應了該地塊辦公部分要求落地企業落稅等要求。從規劃圖來看，辦公樓將會落在整個地塊的東北角。

大寧核心區域上一次出讓宅地還要追溯到2021年6月，當時，保利以105.13億元競得靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊，成交樓板價51707元/㎡，溢價率8.39%。后打造靜安天悅，均價約10.5萬/㎡，觸發了81.76的高積分，目前已售罄。

中建玖合打造的新項目預計明年上半年入市，外界猜測均價12-13萬/㎡左右。

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