財聯(lián)社6月14日訊（記者 王宏）保障性住房再貸款工具將逐步釋放效應(yīng)。5月17日央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，支持各地收購已建成的商品房用作保障性住房。專家指出，考慮房租上漲和租賃企業(yè)批發(fā)收購因素后，我國房子的“租售比”在穩(wěn)步回升，這是一個判斷房產(chǎn)長期持有價值的指標(biāo)。

　　專家還指出，通過“央行工具+地方補貼”可以有效激活住房租賃市場。據(jù)測算，二三線城市目前市場租售比已有3%左右，再考慮未來租金上漲，房租收入已經(jīng)能覆蓋融資成本。央行設(shè)立的保障性住房再貸款提供給銀行低資金成本，支持銀行降低租賃市場融資成本。已有城市通過財政補貼消化存量住房。通過金融和財政政策支持，可幫助房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底，促進(jìn)有效轉(zhuǎn)型。

　　多因素助力房屋“租售比”穩(wěn)步回升

　　租金貼現(xiàn)是房子價值的基礎(chǔ)和底價。資產(chǎn)有價值，是因為會帶來未來現(xiàn)金流等收益，是未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)的反映。市場人士測算，租金的貼現(xiàn)會占到房屋總價值的七成以上。對未來房價漲跌的貼現(xiàn)，對房產(chǎn)價值影響是雙向的。即使房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，房子合理價值的底線也會是房租的貼現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“租售比”是十分重要的指標(biāo)，即房屋租金與售價之間的比例，可以幫助投資者判斷房產(chǎn)的長期持有價值。

　　專家指出，近年來我國房子“租售比”在穩(wěn)步回升，考慮房租上漲和租賃企業(yè)批發(fā)收購后的租售比更高。

　　市場機構(gòu)測算，目前北上廣深平均租售比為1.7%左右，二三線城市租售比升至3%左右，若考慮房租還會穩(wěn)步上漲，隨著時間的推移，實際租售比會更高。根據(jù)CPI房租分項數(shù)據(jù)顯示，過去十年我國房租年平均上漲1.2%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，近期各地方政府和國企批量收購存量房用作保障房，批發(fā)收購節(jié)約了房企的銷售成本，長租房企業(yè)也能進(jìn)一步提升租售比。而且，相較于破產(chǎn)清算，紓困房企更有意愿打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價格還有可能更低，運營成本也會進(jìn)一步降低。

　　“央行工具+政府補貼”激活租房租賃市場

　　過去我國住房租賃市場的參與者主要是個人，近年來越來越多長租房企業(yè)進(jìn)入市場，對未來租金走勢更關(guān)注，也具備了更多經(jīng)營優(yōu)勢。長租房企業(yè)能更好體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，合理壓降經(jīng)營成本。隨著長租房市場加快發(fā)展，還能提供更廣泛的市場空間。

　　企業(yè)測算，二三線城市目前市場租售比已有3%左右，再考慮租金上漲，房租收入已基本能夠覆蓋融資成本，未來商業(yè)化運作模式還會更加穩(wěn)健成熟。

　　近期央行專門設(shè)立了保障性住房再貸款，央行提供給銀行1.75%的低資金成本，支持銀行進(jìn)一步降低租賃市場融資成本。

　　財聯(lián)社記者了解到，目前已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。比如，鄭州對于參與保障性租賃住房的企業(yè)，前期收購階段一次性補貼200元/平米，相當(dāng)于一次性貼息2%左右，后期運營階段前10年每年又貼息2%；西安按企業(yè)持有的租賃住房建筑面積，每年給予100元/平米的經(jīng)營獎勵，相當(dāng)于一次性貼息近1%。

　　“通過‘央行工具+地方補貼’可以有效激活住房租賃市場”，專家表示，在市場低位和起步階段，有了金融和財政政策支持，可以更好發(fā)揮撬動和激活作用，長租房企業(yè)盈利性更可持續(xù)。央行和財政的支持機制能有效發(fā)揮托底效應(yīng)。尤其是在當(dāng)前市場信心悲觀，行業(yè)周期處于低谷時期，穩(wěn)定市場的作用更為明顯，可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)周期筑底，促進(jìn)發(fā)展模式有效轉(zhuǎn)型。

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責(zé)任編輯：李琳琳