8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年8月21日LPR（貸款市場報價利率）為：1年期LPR為3.45%，相較上月3.55%下調10個基點；5年期以上LPR為4.2%，相較上月4.2%保持不變。
繼8月15日1年期MLF（中期借貸便利）中標利率和7天逆回購利率分別下調15個基點和10個基點后，市場上“降息預期”增大。但是，此次1年期LPR下調了，5年期以上LPR卻維持不變，這意味著什么？房貸利率的走勢又將如何呢？
5年期以上LPR保持不變
對于央行此次僅對1年期LPR利率下調10個基點、5年期以上LPR卻“按兵不動”的做法，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“這次5年期以上LPR沒有下調，確實出乎市場的預期。按照慣例，在決定LPR的政策利率MLF下調后，LPR率也會隨之下調，但是央行此次只是單獨下調了1年期LPR，主要有兩個方面的原因，一是彰顯政策給實體經濟降低成本，二是銀行利差已經在歷史相對低點，報價行下調5年期以上LPR的信心不足。”
“此次降息重在強調短期資金的成本下調，總體符合階段性寬松的導向。這也說明對于短期刺激內需和消費方面的側重點更強。而5年期以上LPR保持不變，說明側重點在于對此前既有的降息動作要積極消化。今年6月份，5年期以上LPR出現了10個基點的下調，當前正處于對此類既有政策消化的關鍵期，后續還是有下調的空間，但關鍵要看三季度整個經濟形勢的復蘇態勢。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，此次1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR保持不變，降幅確實不及市場預期。整體來看，LPR下調空間或已不大，未來更多房價調整壓力大的城市或許通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。
更多城市或通過降低加點數下調房貸利率
房貸利率是在5年期以上LPR基礎上加點形成的，此次5年期以上LPR未變，那么降低房貸利率的預期是否會發生改變呢？
“此次5年期以上LPR沒有下調，和市場預期有差異，但本身不影響既有的降低房貸利率等工作的推進。LPR雖然沒有變化，但各地還可以積極利用一項工具，即‘房貸利率下限下調’工具。預計后續一些城市從降低房貸利率的角度，會啟動這項工具，這也會使得實際認購一二手房的利率下降。”嚴躍進如是說。
據中指研究院數據顯示，當前，5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執行報告中提到“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。”
根據中指研究院監測，目前，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平。
“事實上，今年6月，5年期以上LPR下調10個基點后，短期市場預期出現一定修復，但并未改變房地產市場低迷態勢。”陳文靜表示。
李宇嘉也表示：“整體市場下滑的慣性和決定因素并非是5年期LPR下調可以改變的，從二季度以來剛需退場力度快、改善入場不及預期，通過LPR下調來刺激市場效果也是有限的。”
根據中指研究院數據顯示，7月，重點100城新房成交面積環比下降近30%，同比降幅超三成。8月以來，重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規模較7月周均及上年同期進一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業成本，在一定程度上修復市場預期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協同優化，或許才能促進樓市預期實質修復。
“政策組合拳”或在路上
業內人士認為，通過LPR下調來刺激樓市的作用在當下來講是有限的，樓市穩預期需要更多的“組合拳”。
自從7月24日中央政治局會議提出“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”后，多部委已經陸續發聲，適時優化調整房地產政策。7月底以來，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市住建部門相繼表態，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
根據中指研究院數據顯示，7月份，一線城市商品住宅成交面積環比下降約10%。8月以來，周均成交面積較7月周均成交面積下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優化預期進一步增強。
陳文靜指出：“短期來看，一線城市政策優化方向或包括優化‘認房又認貸’、降低二套房首付比例、優化部分區域限購、降低交易稅費、調整普宅認定標準等，若實質性政策盡快落地執行，一線城市房地產市場活躍度有望提升，從而對整體市場情緒產生積極帶動，穩定市場預期。若一線城市政策出臺節奏較慢或力度較小，預計市場預期將進一步走弱，短期房地產市場調整態勢或延續。”
“由于近期一線和二線核心城市都預示有優化政策出臺，市場預期政策會調整，各方都在觀望，所以政策組合拳是否能顯現還需要市場的等待。”李宇嘉說。
新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 陳荻雁
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