本報記者 楊井鑫 北京報道

　　隨著銀行個人房產抵押經營貸款（以下簡稱“房抵經營貸”）利率的持續下行，通過“轉貸”降低負債成本的現象又有卷土重來的跡象。由于存在較大的套利空間，一批小貸公司和中介打著“轉貸降息”的幌子從中牟利，而不少貸款個人為了減少貸款利息支出也選擇了鋌而走險。

　　據《中國經營報》記者了解，在國家出臺穩經濟一攬子政策措施后，銀行房抵經營貸的門檻有所降低，利率持續下行，與此前個人房產按揭貸款利率的利差有所擴大。部分房產按揭貸款客戶希望能夠享受到現行房抵經營貸利率的優惠政策，調整負債結構降低利息支出，而一批小貸公司和中介也看到了其中的機會。

　　然而，所謂的“轉貸”業務風險較大，監管曾三令五申表態嚴查信貸資金違規進入房地產行業，一旦被查可能面臨信用受損和貸款收回。同時，以無實際經營的空殼公司貸款還可能涉及到騙貸，甚至會被銀行追究相關的責任。

　　置換貸款套利

　　一年前，家住北京市朝陽區的張澤（化名）在西城區購買了一套房。當時銀行房屋按揭貸款的額度緊張，按照政策二套房貸款利率上浮了10%，年化利率在5.7%左右。

　　“由于貸款只能做到兩成多，找一家股份制銀行貸款了200萬元，貸款25年，每個月的利息在1.25萬元左右。”張澤表示，匆匆置辦學區房也是為了孩子上學。而去年的這個時候銀行房貸額度非常緊張，銀行能夠放款已經是很不容易了。

　　“沒想到今年的市場大反轉。”張澤說，銀行今年貸款投放額度充裕，貸款利率不斷降低，這讓他有種站在了利率“高崗”的感覺。

　　張澤對記者表示，按照當時與銀行的約定，按揭房屋貸款償還滿一年之后，能夠隨時提前償還貸款。“一直在想通過提前償還貸款然后再貸款來減少每月的房貸支出，但是一時之間也拿不出足夠的資金來。”

　　“最近經常又接到一些電話，說是能夠幫助做轉貸降息，也不需要自己再出資金，還是很有吸引力的。”張澤告訴記者，在與對方溝通之后，目前也比較猶豫。

　　據張澤介紹，打來電話的是一些中介，聲稱能夠給個人提供墊資償還房貸，再通過抵押房產申請房抵經營貸，從銀行貸出資金。“雖然涉及到墊資的費用和貸款服務費，但是相較于貸款利息來說也節省了很大一筆支出。”

　　記者在調查中發現，北京地區這類金融中介有很多，而從事“轉貸降息”的也不少。按照中介的說法，他們幫助銀行完成了貸款投放，個人貸款客戶減少了支出，中介公司也賺到了服務費，三方都能獲利，實現了“三贏”。

　　一家中介機構人士李某告訴記者，銀行去年房屋按揭貸款額度緊張，房屋按揭貸款利率相對較高，有的二套房貸款利率甚至接近6%。今年市場行情變化特別大，利率不斷下降，尤其是經營貸的利率甚至能夠低至年化3.6%，比房屋按揭貸款利率低不少，這其中有超過2%的空間。

　　以張澤為例，如果能夠成功將利率5.7%的房屋按揭貸款置換為利率3.6%的房抵經營貸，那么其每月還款支出為1萬元，直接減少2500多元。

　　部分銀行的房抵經營貸甚至能夠選擇還款方式，而按期付息、到期償還本金的方式能夠暫時降低個人償債的壓力。

　　“如果客戶名下有企業，我們幫助企業做經營貸比較簡單，服務費也很少。如果客戶名下沒有企業，我們可以幫助注冊一個公司或者加入一家公司做股東，手續會麻煩不少，但是都可以由我們來解決，這個收費可能就會相對高一些。另外，‘轉貸’還會涉及到提前償還以前的按揭貸款，中介能夠幫助墊資，這個也有一筆過橋的費用。”李某表示，“如果愿意做‘轉貸’，個人僅需要按照要求提供資料就行，包括身份證、戶口本、結婚證、房產證等等，周期快的話一個多月就能搞定。”

　　對于中介收費的問題，記者了解到差異較大，尤其是提前償還房貸的墊資利率各不相同。由于期限比較短，低的年化18%，高的可能超過24%。

　　“總體算下來還是劃算的，就是不清楚會不會有風險，這是比較擔心的一點。”張澤表示，看到中介給他提供的成功案例，他有些心動了，也出于風險考慮比較糾結。

　　像張澤一樣想通過“轉貸”減少負債成本的現實例子還有很多，而市場上的金融中介也將這種需求當做了一門生意，并通過電話營銷的方式在不斷推廣。

　　忽略的風險

　　“單純提前償還個人按揭貸款沒有問題，用房產作抵押經營貸也是可以的。但是，這種用房產作抵押經營貸置換個人按揭貸款的做法卻存在一些灰色地帶。”一家股份制銀行個貸部人士稱。

　　據他介紹，經營貸是國家金融政策扶持中小微企業及個體工商戶用于緩解合理資金周轉及經營壓力的信貸產品，目前執行優惠利率確實是低于住房按揭貸款利率的，而經營貸的單筆規模比較高，最高單筆能做到1000萬元。但是，兩類貸款的主體和資金用途是有差異的。

　　不僅如此，兩類貸款雖然都是以房產作抵押，但是個人房屋按揭貸款屬于房地產貸款，而企業房產抵押經營貸款卻并不屬于房地產貸款，這也讓銀行在貸款時更傾向于后者。

　　“今年以來，政策鼓勵對中小企業授信，銀行也在不斷地降低門檻、降低利率，這可能讓一些中介鉆了空子。”上述股份制銀行個貸部人士認為，這就要看銀行對于信貸風控的把握了。

　　目前各家銀行個貸部門對于經營貸的門檻條件設置各不相同。大部分銀行要求企業營業執照滿一年，有實際經營地點，企業流水要能覆蓋貸款本息償還，并對貸款個人征信、收入、從業情況都有一定標準。但是，也有銀行的貸款條件較寬松，可能不需要看企業流水，也不會有企業經營地點的硬性規定。

　　此前監管對于信貸資金違規進入房地產行業行為的查處一直持續高壓態勢，而銀行在防止企業經營貸款資金購房也設定了不少的條件。

　　據記者走訪了解，一些銀行要求貸款人名下要有企業，且有穩定流水，保證貸款的對象是企業經營主體。同時，銀行會要求以受托支付的形式對資金用途進行監管，并要求提供相應的合同等材料，這讓個人無法直接將貸款資金進行用于購房或者還債。

　　但是，由于貸款之間套利空間大，中介針對銀行的條件設置也會有一系列應對措施。李某表示，貸款個人并不需要持有企業一年，僅僅以新增股東名義貸款就能夠滿足條件。同時，企業流水、辦公地點等等資料都有操作的空間，甚至受托支付也能夠用相關企業簽訂合同承接資金。“倒騰一下，問題都不大。”

　　記者還了解到，目前銀行經營貸不僅利率低，而且期限有多種選擇，最高能夠長達10年期，不用每年都要進行“過橋倒貸”，這也是不少房屋按揭貸款的個人有意愿的重要原因。同時，房抵經營貸的金額較大，對于房產的價值評估與個人按揭貸款相比卻差異不大，甚至能夠隨時償還貸款。

　　“雖然房抵經營貸是以企業為貸款主體，但是貸款是掛在個人名下的。一家企業這個業務只能做一次，企業和個人都會有貸款的記錄。”上述股份制銀行人士認為，企業經營貸款確實利率要低很多，但是“轉貸”不僅操作麻煩，還會有比較大的風險，一旦被查到，可能貸款個人就會處于比較尷尬的境地。

　　據該股份制銀行人士介紹，風險的核心在于申請到款的“包裝”上。由于貸款企業需要流水、需要監管資金用途，中介公司就需要操作一些材料，而這些材料明顯是虛假的。向銀行提供虛假的材料貸款是有很大風險的，嚴重的可能會涉嫌騙貸。“就算只是要短期歸還貸款，可能個人也很難吃得消。”

　　值得一提的是，在一些小貸公司和中介“鉆空子”做“轉貸”業務的過程中，銀行的風控也成為了關鍵一環。

　　“不同銀行的風控能力是不一樣的，這也導致了‘轉貸’業務會瞄準風控較弱的銀行。”一家國有大行信貸部人士表示，如果一家銀行的制度完善，規定嚴格執行，那么就會“嚇退”這些市場上的中介機構；相反，倘若銀行的制度存在漏洞，對中介的行為默許，甚至內部出現“內鬼”，肯定風險也就更高一些。

　　“如果不是經營企業，那么做經營貸是很難經得住長期抽查的。去年杭州曾經因為風險事件開展過大規模的銀行自查，針對的就是全款購房了再抵押的套路和現象。況且，貸款的倒騰也需要很高的成本，省下來的資金實際與風險是不匹配的。換句話說，中介可能游說你把錢賺了，但是后面的風險其實都是個人承擔的。”上述國有大行信貸部人士認為，與銀行打交道重要的是誠實守信，需要有契約精神，否則很可能信用受損，得不償失。

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責任編輯：李桐