購房合同上約定層高2.95米，交房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有2.9米，還有5厘米“縮水”了，江蘇南通某樓盤同一樓棟的61戶業(yè)主決定向法院起訴。

圖片來源：央視財經(jīng)

　　南通崇川法院一審判決開發(fā)商按誤差比例退款，共計退還購房款647萬余元。開發(fā)商不服提起上訴。近日，南通中院二審駁回上訴，維持原判。

　　交房驗收業(yè)主發(fā)現(xiàn)層高少5厘米

　　據(jù)央視財經(jīng)、江海晚報，2018年3月，江蘇南通的孫女士以416萬余元的價格購買南通崇川區(qū)某樓盤商品房，雙方在合同中明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實際面積誤差比例多退少補。孫女士按約付清了全部購房款。

　　2020年1月，在交房驗收中，孫女士發(fā)現(xiàn)實際層高僅為2.9米，比約定少5厘米，誤差比例約為1.695%。經(jīng)申請政府信息公開，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開申請答復書》，并附涉事樓棟竣工測量技術(shù)報告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。

　　之后，雙方協(xié)調(diào)不成，孫女士向當?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，主張參照商品房面積差異處理方式，要求開發(fā)商返還層高誤差對應比例的購房款70556.05元。

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　　開發(fā)商敗訴，

　　61戶業(yè)主共計獲賠約647萬元

　　崇川法院審理認為，孫女士已經(jīng)全額支付購房款，開發(fā)商應當按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務不符合約定，開發(fā)商應承擔違約責任。

　　法院認為，鑒于雙方在合同中并未對層高減少的違約責任作出約定，事后亦未能達成一致，而案涉房屋層高已無法改變，不具備采取補救措施的條件，孫女士要求開發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。至于賠償損失的標準，實際層高的減少致使房屋的可使用空間相應減少，客觀上給購房者造成一定損失，孫女士請求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價70556.05元。

　　此外，層高“縮水”，使得開發(fā)商得以降低成本，并由此獲益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方即開發(fā)商來承擔。

　　隨后，該棟樓涉及的其他業(yè)主紛紛起訴，法院均參照孫女士一案作出判決。開發(fā)商不服提起上訴，南通中院二審均駁回，維持原判。61戶業(yè)主的賠償金額共計6472835.62元，目前開發(fā)商已全部履行完畢。

　　為啥這么判？

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　　據(jù)南通崇川法院，崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長葛美玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范，同時商品房的建設(shè)還應符合開發(fā)企業(yè)與購房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計算方法，如何評價違約責任并以此確定損失賠償額成為實務中亟需解決的問題。

　　鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項目需經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用，故開發(fā)商所售房屋層高一般均符合國家強制性標準。層高“縮水”問題一般不會嚴重影響正常居住和使用，亦不會達到合同目的無法實現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn)“縮水”，開發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定，開發(fā)商應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。因房屋層高已無法改變，客觀上不能采取補救措施，故買受人有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。

　　商品房買受人的合同目的是基于對所購房屋整體空間的利用，實際層高的減少致使房屋可使用空間相應減少；同時，層高“縮水”將直接導致房屋成本價值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開發(fā)費用，開發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場價值，該預期利益損失理應由違約方承

　　綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標準的情況下，應當從公平原則和誠實信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當事人預期利益、層高實際誤差、對房屋使用價值及市場價值的影響程度、經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，可以通過計算層高誤差比據(jù)實結(jié)算房價款，較為合理。

　　編輯|何小桃 張錦河 易啟江

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責任編輯：李桐