來源：國際金融報

　　目前住房信貸政策調整，無論是金融管理部門還是商業銀行，關注點主要集中在支持剛性住房需求。對于如何更好支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間。

　　5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下稱《通知》），明確對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。換言之，首套房貸款利率可低至4.4%。

　　多位專家看來，此次房貸政策調整，對于推動樓市回歸“三穩”軌道具有重要意義。但從實質來講，“房住不炒”的定位并沒有發生改變，此次房貸政策調整本質上仍屬于一種“微調”。

　　首套房貸利率下調

　　具體來看，本次《通知》在持續強調“房住不炒”的基礎上，主要傳遞了兩方面內容：

　　一是對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　二是在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　目前5年期以上LPR為4.6%，按照《通知》規定，對于普通購房家庭而言，首套房貸利率將有可能降至4.4%。二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。不過，也要符合其所在轄區政府“因城施策”的樓市調控要求。

　　據專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

　　按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

　　推動樓市回歸“三穩”軌道

　　在多位專家看來，《通知》不僅體現了當前穩樓市的基調，并對推動其回歸“三穩”軌道有重要意義。

　　光大銀行金融市場部宏觀組研究員周茂華對《國際金融報》記者表示，此次央行下調住房貸款利率定價下限，是進一步優化商業銀行房貸利率自律定價機制，擴大了部分區域商業銀行房貸利率定價空間，也符合部分區域房地產市場情況。

　　“近期受散發疫情等因素干擾，國內部分區域房地產復蘇情況不夠理想，4月居民信貸下滑，反映國內房地產需求端仍低迷。”周茂華指出，通過下調房貸利率定價下限，讓各區域商業銀行能根據當地樓市供需情況與地方政府調控要求，靈活調節，促進樓市加快恢復平衡。

　　5月13日，央行公布的4月社融數據顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

　　數據顯示，2022年4月，30個大中城市商品房成交面積、成交套數分別為816.86萬平方米、7.75萬套，同比分別大幅下降54.24%和53.55%，延續了3月份的下行態勢，且下降幅度為2020年3月份以來最大。

　　“目前房地產新房銷售幾乎是腰斬的狀態，影響了地方政府的收入，對基層政府穩定的運行和基建投資造成壓力。”野村證券首席經濟學家陸挺在近日舉行的2022清華五道口首席經濟學家論壇上表示。

　　周茂華預計，接下來部分樓市的供給將會相對大，針對樓市需求偏冷的區域，房貸利率將出現一定幅度下調，以減輕剛需購房成本，“但整體上，當前國內樓市仍然‘穩’字當頭，堅持‘房住不炒’定位，推動各地因城施策、精準調控，落實‘三穩’任務，促進樓市平穩健康發展”。

　　下一步或支持改善性住房需求

　　對于此次房貸利率下調，也有專家謹慎地表示，雖然帶來利好，但可能本質上仍屬于“微調”。

　　浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林認為，此次房貸政策的調整，雖然可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要，但可能對房地產市場影響并不大。“房住不炒”定位并沒有變，只是給了地方更多的自主權。

　　“此次房貸利率下調的最大降幅為20個基點，各地根據情況在4.4%-4.6%之間確定利率下限，這對于首套房貸利率下調有推動作用，但推動程度并不大。”盤和林對《國際金融報》記者指出，其意義更多還是在于通過打破利率下限的限制，來促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，促進首套房按揭利率的下行。“總體上講，這仍屬于一種政策的微調”。

　　有房地產業內人士指出，事實上，此前部分城市近期已經“因城施策”將首套房貸利率降至原定的下限LPR水平，而一線城市利率普遍未降至原下限。例如上海地區，目前統一執行的最優利率是首套4.95%，二套5.65%。

　　秦農銀行首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼建議，目前住房信貸政策調整，無論是金融管理部門還是商業銀行，主要集中在支持剛性住房需求。

　　“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間。比如，放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調整二套房貸利率下限等。部分三四線城市，還可以探索推出三套房貸政策。”董希淼表示。

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責任編輯：李琳琳