原標(biāo)題：建業(yè)地產(chǎn)降速求穩(wěn)

　　本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

　　在經(jīng)歷去年特大水災(zāi)、疫情和行業(yè)整體調(diào)控影響下，3月28日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）如期發(fā)布年報(bào)。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，建業(yè)地產(chǎn)錄得419.59億元營收，同比下降約3.1%；凈利潤約12.53億元，同比減少40.4%；年度毛利率較上年下滑3.7個百分點(diǎn)至16.2%。在此業(yè)績基礎(chǔ)上，建業(yè)地產(chǎn)調(diào)低了今年的銷售目標(biāo)。

　　公司管理層認(rèn)為，降低杠桿、理性發(fā)展已是行業(yè)共識，長遠(yuǎn)來看，整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展整體的態(tài)勢不會改變，所以市場也不用過度悲觀。

　　今年以來，建業(yè)地產(chǎn)不斷向外界釋放信號，不再追求規(guī)模過快增長，公司內(nèi)部則通過大刀闊斧的架構(gòu)調(diào)整，以期降本增效，向管理要紅利。同時(shí)，積極尋求與央企、國企和地方政府的合作機(jī)會，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　不再追求規(guī)模過快增長

　　在銷售額方面，建業(yè)地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約601.05億元，合同銷售面積約816.6萬平方米，相較2020年的1026.42億元明顯減少。但減少部分主要是因?yàn)?021年5月份建業(yè)地產(chǎn)分拆輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上市，輕資產(chǎn)銷售部分隨之納入中原建業(yè)（9982.HK）平臺。上述601.05億元主要為重資產(chǎn)銷售金額。

　　建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森坦言：“我們?nèi)ツ甑臄?shù)據(jù)沒有達(dá)標(biāo)，銷售額、營業(yè)收入和利潤都有不同程度的下滑，但這種數(shù)據(jù)是在特大暴雨和疫情的背景下取得的，也是非常不容易的。”

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，過去一年，建業(yè)地產(chǎn)深耕的鄭州等河南本土城市受特大水災(zāi)、疫情，以及整個行業(yè)調(diào)控收緊的影響，樓市銷售受到重創(chuàng)。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年全年，河南省商品房銷售額8657.71億元，下降7.5%。鄭州市銷售額2608億元，同比下降更多，降幅達(dá)到22.6%。

　　2021年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積為266.3萬平方米，比2020年同期的178.3萬平方米上升49.4%。但因?yàn)槭艿?021年下半年反復(fù)的疫情、水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積為304.6萬平方米，比2020年同期的432.6萬平方米減少29.6%。所以，年度結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積由2020年的約共610.9萬平方米減少6.5%至2021年的約共570.9萬平方米。

　　基于2021年的銷售表現(xiàn)，建業(yè)地產(chǎn)將2022年的重資產(chǎn)銷售目標(biāo)定為530億元，相較前兩年有所縮減。

　　建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事王俊在業(yè)績說明會上表示，現(xiàn)階段追求規(guī)模過快增長是不現(xiàn)實(shí)的，“生存下去才有機(jī)會發(fā)展”。他指出：“從政策方面，我們認(rèn)為‘房住不炒’還是一個基調(diào)，而且穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期‘三穩(wěn)’目標(biāo)在相當(dāng)長時(shí)間不會改變，整個行業(yè)經(jīng)過‘三道紅線’為要求的宏觀調(diào)控之后，市場逐漸回歸理性。另一方面，除了宏觀調(diào)控以外，整個市場的城鎮(zhèn)化率增長逐步放緩。”

　　對于銷售目標(biāo)的縮減，建業(yè)地產(chǎn)方面此前亦有表露。今年以來，胡葆森多次表示：“接下來要堅(jiān)持三個字——少、小、好，即減少開辟新賽道、不再追求規(guī)模過快增長、把企業(yè)做得越來越好。”

　　今年以來，已有多個城市通過調(diào)整公積金貸款額度、商貸首付比例等舉措來促進(jìn)市場健康發(fā)展。3月份，鄭州成為全國首個出臺一攬子穩(wěn)樓市政策的省會城市，強(qiáng)調(diào)要支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸支持、推進(jìn)安置房建設(shè)轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等方面。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個月，河南省商品住房銷售面積974.43萬平方米，同比增長8.3%，商品房銷售額612.25億元，同比增長3.3%，回暖跡象明顯。

　　建業(yè)地產(chǎn)方面亦披露，公司前兩個月已取得物業(yè)合同銷售總額31.65億元，同比增加35.5%；總合同銷售建筑面積40.98萬平方米，同比增加36.2%。管理層預(yù)計(jì)3月份公司的銷售額會環(huán)比實(shí)現(xiàn)大幅提升。

　　刀刃向內(nèi)

　　不再追求規(guī)模過快增長的同時(shí)，建業(yè)集團(tuán)在內(nèi)部開啟了一場刮骨療毒式的組織架構(gòu)調(diào)整。在胡葆森看來，隨著房地產(chǎn)盈利空間不斷降低，組織架構(gòu)與人員設(shè)置必須順勢而變。“即使去年沒有鄭州暴雨及數(shù)輪疫情影響，建業(yè)集團(tuán)也已走到‘刀刃向內(nèi)’、向管理要紅利的關(guān)口。”

　　據(jù)了解，今年2月份，建業(yè)集團(tuán)宣布將從“集團(tuán)-業(yè)務(wù)集團(tuán)-大區(qū)-城市公司-項(xiàng)目公司”五級管理模式調(diào)整為“集團(tuán)-城市公司/專業(yè)公司-項(xiàng)目公司”三級管理，同時(shí)將建業(yè)集團(tuán)總部和建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)、建業(yè)新生活（9983.HK）、筑友智造科技（0726.HK）4個上市公司的總部，合并為一個新的集團(tuán)總部。

　　這意味著，建業(yè)集團(tuán)將撤銷所有大區(qū)層級，設(shè)立新的城市公司和專業(yè)公司，由集團(tuán)直接管理，而調(diào)整后的城市公司則直接對項(xiàng)目公司實(shí)施管理。同時(shí)，建業(yè)集團(tuán)將業(yè)務(wù)線重新梳理，將合并后的集團(tuán)總部設(shè)置9個業(yè)務(wù)中心，4個上市公司可通過共享中心的形式降低成本。

　　對于年初以來的內(nèi)部調(diào)整，王俊在業(yè)績說明會上表示，未來規(guī)模不是第一位的，如何實(shí)現(xiàn)更高利潤率，提質(zhì)、降本、增效才是關(guān)鍵。“審批流程縮短了、決策效率提升了，同時(shí)城市公司權(quán)限擴(kuò)大了，我們會用一些強(qiáng)有力的手段，包括任務(wù)包、權(quán)益包、費(fèi)用包考核每個城市甚至每個項(xiàng)目。組織項(xiàng)目調(diào)整是為了更好完成經(jīng)營目標(biāo)、激發(fā)組織活力，提升整個經(jīng)營管理效果。但是公司方向、戰(zhàn)略重點(diǎn)沒有發(fā)生任何變化。”

　　建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官楊明耀介紹，伴隨著上述組織架構(gòu)調(diào)整，建業(yè)地產(chǎn)已開始通過全員參與全過程管理提升產(chǎn)品品質(zhì)、成本競爭力，為土地獲取、毛利率提升提供有力支持。另外，隨著各項(xiàng)政策出臺，建業(yè)地產(chǎn)將適時(shí)調(diào)整售價(jià)。同時(shí)在拿地方面，公司內(nèi)部的拿地毛利率目標(biāo)在20%以上，IRR也要求超過100%。

　　重視資金安全

　　建業(yè)地產(chǎn)將2022年的經(jīng)營定為四個階段。其中，第一階段、第二階段分別對應(yīng)第一、二季度，主要完成年后平穩(wěn)復(fù)工，去庫存、清欠款、支出減控；第三階段主要目標(biāo)是提前準(zhǔn)備好8月份到期美元債，開源節(jié)流，保證回款，加大融資；第四階段即年底，要保證資金安全，同時(shí)保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)、降本增效，為實(shí)現(xiàn)2022年全年業(yè)績做準(zhǔn)備。

　　王俊認(rèn)為，在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境下，穩(wěn)健經(jīng)營對房企而言是至關(guān)重要的，尤其是要注意保持合理現(xiàn)金流。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，期末凈借貸比率為94.9%，現(xiàn)金短債比為1.46。“2021年，我們最重要的一個動作就是有息負(fù)債減少了100億元。杠桿的降低已是一個行業(yè)趨勢，保持相對較低的杠桿，才能在現(xiàn)階段生存下去。”

　　在債務(wù)方面，去年10月底，建業(yè)地產(chǎn)償還了一筆當(dāng)年11月份到期的4億美元債券，緊接著到期的是今年8月份一筆5億美元債券。對于該筆債券，建業(yè)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官趙瑞昆表示，公司已提前在做準(zhǔn)備，堅(jiān)持經(jīng)營性現(xiàn)金流安全，在日常經(jīng)營中明確預(yù)期、量入為出，具體舉措包含五個方面。

　　一是確保所有項(xiàng)目按計(jì)劃開盤，加速項(xiàng)目去化，提升經(jīng)營現(xiàn)金流。加快非銀銷售類應(yīng)收賬款的回款周期，減少壞賬損失。

　　二是盤活不動產(chǎn)。通過跟外部機(jī)構(gòu)合作，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)化融資、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易等方法盤活不動產(chǎn)。據(jù)了解，近期建業(yè)地產(chǎn)已與中國電建、中海等企業(yè)展開合作，在一些重點(diǎn)項(xiàng)目中，建業(yè)將釋放一部分股權(quán)予合作企業(yè)；另外，雙方還會成立新的合資公司共同拿地。建業(yè)地產(chǎn)管理層表示，目前公司也在積極跟河南省內(nèi)一些國有平臺公司對接，后續(xù)或會戰(zhàn)略性引入國有平臺進(jìn)行持股甚至控股，但運(yùn)營仍由建業(yè)操刀。

　　4月初，建業(yè)集團(tuán)對外表示，已與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將旗下商業(yè)項(xiàng)目整體出租給珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商管”）， 萬達(dá)商管將會全面負(fù)責(zé)這些商業(yè)項(xiàng)目的招商、對外租賃、運(yùn)營和物業(yè)管理。據(jù)了解，2020年建業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金為1.38億元，2021年租金收入為2.03億元。建業(yè)地產(chǎn)方面表示，通過此次合作引入優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營商，極大提高了商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營的效率和收益水平，同時(shí)起到了開源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果。

　　三是優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，在目前境內(nèi)外融資環(huán)境相對來說比較緊的情況下，建業(yè)地產(chǎn)會著重挖掘境內(nèi)境外融資的潛力，加大境內(nèi)融資的比重。據(jù)了解，在去年水災(zāi)和疫情下，河南省內(nèi)鄭州農(nóng)商行、中原銀行和鄭州銀行為建業(yè)地產(chǎn)提供的新增貸款超過10億元。

　　四是緊盯整個市場窗口，保持跟投資人、境外機(jī)構(gòu)密切溝通，在市場條件允許的情況下，開展資本市場融資工作。

　　五是嚴(yán)控公司資金支出，量入為出，以收定支，做細(xì)預(yù)算管理。依托整體架構(gòu)調(diào)整帶來管理效率提升，指導(dǎo)城市公司高效使用資金，縮短項(xiàng)目投資額回收期。

　　據(jù)了解，除了上述8月份到期的一筆美元債外，建業(yè)地產(chǎn)其余7筆美元債將分別于2023年至2025年相繼到期，總額約19.6億美元，票息均在7%~8%之間。

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責(zé)任編輯：鄧健