原標題：北京西城學區房調查：有人降85萬急售 還有人要抄底 來源：時代周報

北京西城學區房調查：有人降85萬急售，有人付50萬違約，還有人要抄底

劉帥

在北京市西單北大街宏廟胡同里，有一所令很多雞娃爸媽們心向往之的小學——宏廟小學。

這所始建于1883年的百年老校，是北京市市重點小學，走出了多位知名校友。當地調侃，進入宏廟小學，就等于已經跨入了重點中學大門的一半。

在北京市西城區，像宏廟小學這樣的“牛小”不在少數，德勝片區的育翔小學、西師附小，月壇片區的育民小學，金融街片區的實驗二小，成為了入學必爭之地?；ㄖ亟鹳徺I西城區學區房的家長擦肩摩踵。

7月2日，教改靴子落地，西城區幼升小志愿填報嚴格執行多校劃片政策的消息，將西城區的學區房拉下神壇。多校劃片是指一個小區對應多個學校，這告別了登記入學時代，也讓房屋背后的教育屬性占比實質性降低。

7月4日，記者以購房者的身份走訪了位于北京市西城區的多家房屋中介公司，多名中介坦言，教改靴子落地之后，西城區的二手房市場成交量出現縮減。有房屋中介告訴記者，德勝片區部分房源的掛牌價已經出下了30萬-100萬不等的下降。

據德勝片區的中介陳志明（化名）講述，某簽約中的客戶，在得知多校劃片的消息后，寧可違約也不買了，“定金50萬，不要了?！睙衢T學區月壇片區的房屋中介李曉（化名）調侃道，“今年的熱菜變成了冷盤”。

不過，在西城區排名靠后的新街口、什剎海學區卻出現了一部分想抄底的家長。兩種看似對立的態度，折射出多校劃片政策背后，家長們對于學區價值的思考。

房價應聲而變

裕民路是北京朝陽區與西城區的分界路段，這條路中的裕民西里小區被當地居民稱之為“學區房小區”。據了解，該小區屬于德勝片區，后者是西城頂尖學區之一。

7月6日，王茵頂著烈日來到了家附近的房屋中介公司，以900萬元掛牌價出售她手中的裕中西里房源。言談間，王茵始終帶著一絲懊惱與無奈，“沒想到，孩子還沒上學我就要賣掉這套學區房?！?/p>

2020年9月，王茵以985萬元的總價購買了裕中西里這套房子。在她原本的規劃里，買了房，她的孩子可以就近入讀三帆小學，小學畢業之后還有80%的概率可以直升三帆中學，這所中學也是德勝片區知名的重點中學。

她的按部就班在幾天前被打破。7月4日，北京市西城區小學多校劃片入學意向填報工作結束。部分家長發現，其購買的房屋理想中對應的學校已無空余學位，甚至學區內多所學校也無空余學位，只能填報相鄰學區學校。

買房得不了學位，這一點，北京西城區早在2020年4月份就已給出警告。

2020年4月底，西城區發布“2020年義務教育階段入學政策”，稱“六年內有適齡兒童登記入學的、2020年7月31日后新購房產家庭適齡子女小學入學及2020年7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童小學入學，全部采取多校劃片入學方式?！?/p>

這就是所謂的“731政策”，卻仍有很多家長像王茵一樣抱著僥幸心理“賭概率”。王茵說：“多校劃片也可能劃到區內的小學，像德勝這樣頂尖的學區，哪怕是在區內調劑，都沒有太差的小學?！?/p>

王茵沒想到的是，今年德勝片區小學學位太緊張，731之后落戶的基本都被調劑出區。事實上，由于西城嚴格執行“多校劃片”政策，區內德勝與月壇兩大熱門學區已經將“731”之后落戶的孩子全部調劑出轄區。

據其他家長跟時代周報記者介紹，此次入學報名，德勝片區育翔小學的適齡入學兒童，部分被調到新街口學區的第二實驗小學玉桃園分校，還有被調到了什剎海學區雷鋒小學；月壇片區的適齡入學兒童，有的被調到了展覽路學區的奮斗小學銀河校區。

這才有了開頭王茵降價處理房產的這一幕。

事實上，生源被調劑出區已讓西城熱門學區二手房市場應聲而變。據裕中西里附近中介王城（化名）介紹，7月1日至6日，裕中西里沒有成交，從掛牌價來看，雖然有部分業主仍持觀望態度，但是已經開始有人降價銷售，降價幅度從5000元/平方米—8000元/平方米不等。

抄底中下游學區

據了解，此次西城執行多校劃片力度最大的是德勝和月壇，區內“731”后落戶的生源基本都被調劑出區，金融街學區仍有部分生源在區內調劑。除了這三個頂尖學區之外，其他學區并未出現調劑出區的情況。

此刻的西城，有人在降價銷售，有人在積極買進。房價最高的德勝、月壇、金融街片區內，學區房家長們開始猶豫，房價相對較低的其他學區卻成了被追捧的對象。

在買房人張燁（化名）看來，西城區在北京屬于“教育高地”，優質的教育資源是購房人涌入西城的主要原因，即使西城區開始多校劃片，其基本的教育質量相對其他區域而言仍然屬于較高水平。

與張燁有同樣想法的家長不在少數。7月6日，時代周報記者走訪發現，部分購房人的購買傾向已經開始向西城區的其他片區傾斜。相對于學位緊張的金融街、月壇、德勝片區，學位相對充足的新街口、什剎海、西長安街學區成了西城父母們的“新寵”。

展覽路片區的中介梁鑫（化名）告訴記者，多校劃片嚴格執行之后，門店的帶看量明顯增多。他坦言，熱門學區的生源增多，承接外溢學生的還是本區內的學校，所以熱門學區降價并不能代表整個西城區的市場變冷。

中原地產首席分析師達張大偉表示，西城優質學區之所以會出現這個情況，主要在于最近兩年幼升小人數激增，今年西城幼升小人數預計在2.2萬人左右，而今年該區畢業生只有1.28萬人，6年內入學人數翻倍，學位不夠是最重要因素。

他表示，但這卻不意味著學區房時代的終結，西城擁有全北京優質的教育資源，即便是排名靠后的學區也比郊區縣的教學水平高?！拔鞒琼敿馊髮W區未來仍會延續今年這樣的趨勢，這就凸顯了其他學區的性價比優勢，預計未來這些學區內房源成交會逐步走高。”

在嚴峻的現實面前，部分業內人士認為，學區房改革已經到了刻不容緩的地步。

同策研究院研究總監宋紅衛認為，學區房改革已經成為我國核心熱點城市迫在眉睫的一件大事，這個問題不僅涉及到教育問題，還給“房住不炒”制造了障礙。目前核心熱點城市中最搶手的房子一定是帶學區資源的，也基本是這個城市價格最高的區域。目前學區房政策的改革就是要打破原來的房子跟學區之間的確定性關系。

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