存量房貸利率今起下調！

　　根據央行、國家金融監督管理總局發布的《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，9月25日起，銀行開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。

　　據測算，以100萬元、25年期、原合同利率為5.1%的存量房貸為例，假設貸款人與銀行協商后，房貸利率調降至4.3%，可節約貸款人每年超5000元利息支出。截至目前，國有六大行、招商銀行、興業銀行等多家銀行均已在手機銀行App上線“存量房貸利率調整”相關功能，貸款人可在此查詢調整后的房貸利率，并實時關注辦理進度。

　　某國有大行北京地區支行工作人員表示：“對于符合條件的首套房貸，貸款人不需向銀行申請下調利率，銀行將從9月25日起主動批量調整；對于‘二套轉首套’存量房貸，貸款人需主動向銀行提出調整申請?！?/p>

　　值得注意的是，今日還有不少貸款人反映建設銀行、郵儲銀行等App系統出現卡頓，截至發稿前，上述銀行App均已恢復正常。

有人每年可省超5000元利息，為何有的房貸利率4.2%有的4.3%？

　　貸款市場報價利率（LPR）是人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算并公布的基礎性貸款參考利率。全國銀行間同業拆借中心每月20日（遇節假日順延）公布LPR，目前有1年期和5年期以上兩個期限品種。如2023年9月20日公布，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

　　自2019年10月8日起，新發放房貸利率以發放時相應期限LPR為定價基準加點（加點可為負值）形成。其中，LPR部分因房貸期限較長，以5年期以上LPR為主；加點部分由銀行綜合考慮監管政策、客戶信用情況、期限、利率浮動方式等要素，與客戶協商確定，加點數值一旦確定，合同期限內固定不變。具體表示方式為：“LPR加XX個bp （1bp=0.01%）”、“LPR減XX個bp”。

　　據了解，此次全國范圍存量房貸利率調整的平均幅度大約為80個基點。據測算，以100萬元、25年期、原合同利率為5.1%的存量房貸為例，假設貸款人與銀行協商后，房貸利率調降至4.3%，可節約貸款人每年超5000元利息支出。

　　與此同時，有人提出質疑，為何有貸款人的住房貸款利率下調后是4.2%，有的卻是4.3%？

　　對此，農業銀行方面解釋稱，不同房貸客戶與銀行約定的重定價日不同，重定價日這一天LPR部分，按當時的LPR重新定價。因此，即使加點數相同，隨著LPR發生變化，重定價后的房貸利率仍可能存在差異。

　　例如，小王和小李的房貸利率均符合本次下調條件，下調點數均為20個bp，重定價周期均為1年，但小王和小李的重定價日不同。

　　具體來看，小王房貸利率的重定價日是每年的1月1日，2023年1月1日的LPR為4.3%。調整前，小王的房貸利率為4.5%（4.3%+20個bp）；調整后，小王的房貸利率為4.3%（4.3%+0個bp），明年1月1日按最新一期5年期以上LPR確定新的房貸利率。

　　小李房貸利率的重定價日是每年的8月1日，2023年8月1日的LPR為4.2%。調整前，小李的房貸利率為4.4%（4.2%+20個bp）；調整后，小李房貸利率為4.2%（4.2%+0個bp），明年8月1日按最新一期5年期以上LPR確定新的房貸利率。

“二套轉首套”如何操作？固定利率如何申請利率調整？

　　據了解，此次存量房貸利率調整范圍包括首套住房貸款、“二套轉首套”，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。截至目前，已有多家銀行出臺相關實施細則，并對貸款人常見問題作出相應解答。

　　整體來看，此次調整主要分為兩類情況，即首套房及“二套轉首套”。據某國有大行北京地區支行工作人員表示，對于符合條件的存量首套房貸，貸款人不需向銀行申請下調相關利率，銀行將從9月25日起主動批量調整。

　　與此同時，對于貸款時為非首套房，但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，即“二套轉首套”，需要貸款人主動向銀行提出調整申請。對此，多家銀行解釋稱，由于各個城市二套房認定情形復雜，銀行系統無法直接識別，需要貸款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。

　　對于“二套轉首套”房貸利率調整情況，工商銀行在公告中指出，“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可于2023年9月25日起向工行提出申請。其中，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，工行將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　農業銀行也在公告中表示，貸款人可通過農行掌上銀行，自助發起首套房認定申請，線上提交身份證明、承諾書、家庭住房套數查詢結果或認定證明等材料，并拍照上傳，也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。在2023年9月25日至2023年10月22日提出申請，農行審核認定符合首套房標準的，將在2023年10月25日起進行批量調整。

　　那么，如果貸款人錯過10月25日之前的集中申請期，該如何再次申請調整相關利率？

　　對此，多家銀行在公告中給予解答。比如，工商銀行方面表示，10月22日后申請利率調整的客戶，包括新增“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，可繼續向工行提出申請。工行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

　　農業銀行方面也表示，在2023年10月23日（含）后提出申請的，農行將在10個工作日內完成認定，經審核符合條件的，及時予以調整。

　　另外，固定利率如何申請利率調整？比如，建設銀行方面對此表示，如貸款符合調整條件，9月25日起，貸款人進入“我的住房貸款”界面，選擇需要調整的貸款，點擊“申請轉為浮動利率”并簽署《利率條款變更確認書》，點擊“確認”即可一鍵完成利率轉換，利率調整狀態欄顯示為“已受理，等待調整生效”；貸款人也可以攜帶身份證件至營業網點辦理。建行將按照前期公告的規則進行利率調整，根據有關規定，固定利率轉浮動利率后，在剩余期限內原則上不能再轉回固定利率。

調整首日有銀行App忙到崩了，有銀行提醒利率調整不支持跨行置換

　　存量房貸利率調整首日，“存量房貸利率今起下調”沖上熱搜，建設銀行、郵儲銀行等App一度出現卡頓或網絡繁忙情況。

　　對此，《金融一線》經向郵儲銀行查詢得知，這是因為目前訪問查詢的用戶較多，用戶如果首次訪問顯示系統繁忙，可以稍候重新訪問。

　　不過，截至發稿前，上述銀行App均已恢復正常運行。

　　截至目前，國有六大行、招商銀行、興業銀行等多家銀行均已在手機銀行App上線“存量房貸利率調整”相關功能，貸款人可查詢此次調整后的房貸利率，并實時關注辦理進度。

　　比如，工商銀行手機銀行App首頁便可看到“存量房貸利率調整”模塊，用戶點擊進入后，可看到個人住房貸款信息，根據個人情況不同，此處會顯示該筆貸款是否符合首套房貸條件。

　　中國銀行手機銀行上線“存量房貸利率調整”功能，用戶可以查詢個人住房貸款的貸款金額、本金余額、當前執行利率、利率計算方式、發放時是否首套房貸等信息。

　　建設銀行表示，9月25日起，將在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請復核功能”。

　　與此同時，還有多家銀行同時發布提醒稱，存量房貸利率調整不支持跨行置換，請不要相信誤導信息。

　　除了上述銀行外，中小銀行何時制定相關細則？此前，據央行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院政策例行吹風會上表示，中小銀行也在陸續參照國有銀行制定并發布實施細則。預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

責任編輯：曹睿潼