專題：2023金融街論壇年會(huì)：潘功勝、李云澤、易會(huì)滿重磅發(fā)聲

　　11月9日舉行的金融街論壇平行論壇2023樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上，國內(nèi)外專家聚焦“中國樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景”進(jìn)行了交流探討。面對(duì)當(dāng)前低迷的商務(wù)地產(chǎn)市場，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師趙暉表示，未來發(fā)展前景很光明，在人口與經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大的國家，空間是稀缺資源，尤其中心城市。樓宇經(jīng)濟(jì)將是長期繁榮的經(jīng)濟(jì)高地。

　　——中國樓宇經(jīng)濟(jì)與發(fā)達(dá)國家仍有20年差距

　　趙暉認(rèn)為，參考發(fā)達(dá)國家，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展可分為三個(gè)階段。第一階段是一般性樓宇建設(shè)，主要發(fā)生在上個(gè)世紀(jì)50-60年代；第二階段即70年代之后，興起了CBD建設(shè)，強(qiáng)調(diào)中心性、集中大企業(yè)，建設(shè)上容積率高于其他地區(qū)，出現(xiàn)了城市地標(biāo)；第三階段是超級(jí)復(fù)合功能中心階段，目前日本等發(fā)達(dá)國家處于第三階段。

　　趙暉說，超級(jí)復(fù)合中心是城市活力的強(qiáng)大發(fā)動(dòng)機(jī)，中心性更強(qiáng)、功能高度復(fù)合，不僅是辦公和商業(yè)中心，更是面向全社會(huì)的時(shí)尚中心、文化中心、聚會(huì)中心、購物中心、體育中心等，也是交通樞紐。開發(fā)建設(shè)高強(qiáng)度，要素承載能力隨著地區(qū)更新會(huì)不斷提高。核心區(qū)面積進(jìn)一步擴(kuò)大，可達(dá)4-5平方公里，核心區(qū)一天的人流量多達(dá)20余萬人。人們?cè)诖双@得享受、啟發(fā)與刺激等良好體驗(yàn)，來了還想再來。

　　趙暉表示，從我國商務(wù)樓宇建設(shè)現(xiàn)狀來看，包括國貿(mào)CBD和北京金融街，依然處于CBD建設(shè)階段的后期，要達(dá)到超級(jí)復(fù)合中心階段還需要建設(shè)完善20多年。

　　在趙暉看來，中國商務(wù)地產(chǎn)目前面臨一些困難。

　　一是辦公需求出現(xiàn)明顯下滑，北京最好地段也不能幸免，金融街也好，國貿(mào)也好，出現(xiàn)租戶退租并向低租金樓宇轉(zhuǎn)移。核心區(qū)辦公樓租金下降，空置率上升。此外商業(yè)消費(fèi)下降，商場客流稀少。一些二三線城市商業(yè)辦公樓過剩，短期內(nèi)恢復(fù)預(yù)期較低。

　　二是城市再開發(fā)、更新速度變慢。趙暉說，“偌大的北京，建設(shè)工地較少。我們現(xiàn)在的城市更新速度要低于日本。今年我在日本待了2個(gè)月，東京都中心區(qū)域更新重建的工地遠(yuǎn)多于北京，從城市面貌上看，東京更像一個(gè)新城市。這與我們的想象相反。我們是發(fā)展中國家，從發(fā)展階段講，工地本應(yīng)比它們多”

　　——中國商務(wù)地產(chǎn)有三個(gè)基本支撐

　　關(guān)于未來中國樓宇經(jīng)濟(jì)的支撐，趙暉表示中國工業(yè)化距離世界先進(jìn)水平還有很大空間，未來會(huì)釋放很大商務(wù)地產(chǎn)需求。他說，我們現(xiàn)處于工業(yè)化中期，當(dāng)完成整個(gè)工業(yè)鏈、高端產(chǎn)業(yè)也能基本自主時(shí)，還會(huì)產(chǎn)生大批企業(yè)，需要更多商務(wù)地產(chǎn)。此外目前我國醫(yī)療、對(duì)公服務(wù)、文化、休閑等方面的發(fā)展水平和規(guī)模與發(fā)達(dá)國家還存在較大差距。比如我國居民外餐比例要比日本、新加坡及香港地區(qū)等低很多。“我們走了現(xiàn)代化三分之二的路，還有三分之一的路要走；我們的人均GDP是發(fā)達(dá)國家的四分之一，未來翻倍是必然的，這意味著將產(chǎn)生大量的企業(yè)以及空間需求”。

　　他認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化新趨勢(shì)是人口再分布，第七次人口調(diào)查顯示，人口向頭部城市集聚現(xiàn)象突出，今后將越發(fā)明顯。盡管我國的政策長期以來都是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，但這一趨勢(shì)很難扭轉(zhuǎn)。形成人口、產(chǎn)業(yè)等要素集聚的力，我國有兩種力，一是市場力，二是政治力，我國所有城市都有行政級(jí)別，行政級(jí)別高的省會(huì)的集聚力大于地級(jí)市，北京就更強(qiáng)了。后一種力在其他國家不像我們這么強(qiáng)。

　　同時(shí)，未來辦公場所的改善需求也很大。趙暉說，韓國、日本很多協(xié)會(huì)都有獨(dú)棟辦公樓，但中國很多國家級(jí)協(xié)會(huì)的辦公場所擁擠狹小，一些與其他單位合用。此外，我國商業(yè)地產(chǎn)提供的服務(wù)產(chǎn)品種類和水平還差了一個(gè)階段。

　　最后趙暉就改進(jìn)和提升樓宇經(jīng)濟(jì)提出以下措施建議：高度重視樓宇中心區(qū)交通樞紐的功能提升。實(shí)現(xiàn)大融合包括功能融合、空間融合、區(qū)域聯(lián)合等。進(jìn)一步提高要素集聚度和開發(fā)強(qiáng)度。加強(qiáng)周邊規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)功能疊加。大幅提升樓宇和環(huán)境設(shè)計(jì)水平。提高樓宇建設(shè)質(zhì)量、大幅提升物業(yè)管理水平。創(chuàng)造性開展提質(zhì)增效、創(chuàng)造新型供給、帶動(dòng)需求增加。市政府牽頭將中心區(qū)建設(shè)列入城市重要議程，部門協(xié)調(diào)、政企合作。

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責(zé)任編輯：王翔