9月6日，世界貿易網點聯盟、集群智庫、中國產業發展促進會樓宇經濟和產業園區分會共同主辦的中國國際服務貿易交易會?2023中國樓宇經濟北京論壇在北京開幕，來自全國主要城市中心城區的代表和行業知名企業的200多位嘉賓出席論壇。本次論壇致力推動商務樓宇和產業園區由“房”向“產”，回歸“產業基礎設施”本質，呼吁相關部委和社會各界對商務樓宇和產業園區給予關注和政策引導；聚焦新周期樓宇經濟面臨的新挑戰、新課題，共商共創樓宇經濟支撐現代化產業體系建設的創新模式。

　　集群智庫院長匡洪廣在簽約發布環節代表主辦機構發言，實錄如下：

　　首先非常歡迎各位企業家的代表，另外也歡迎中國樓宇經濟城區聯盟，歡迎大家。這已經是第三年了，前兩年因為有疫情，現在終于放開了，歡迎大家來到這個會場參加第三屆中國樓宇經濟北京論壇。

　　按照會議的安排，我給大家報告一下舉辦樓宇經濟論壇以來，我們圍繞樓宇經濟，從政府端、市場端的一些思考。我想先跟大家回顧一下樓宇經濟發展的外部環境——一個大的環境。

　　第一，供需之變。這兩天上午我們開了兩個閉門會，包括一些樓宇、園區、知名企業，都回顧了一下。大家切身的感受就是市場環境變化了，現在供需環境明顯變化了，明顯是市場供大于求，載體的存量供大于求。這幾十年，我們大拆大建、“大建設時代”，到現在我們積累了一個龐大的存量。現在我們的樓宇經濟，如CBD中心區的幾個核心地塊已經開發成熟了，CBD的規模已經建起來了。所以，從增量時代到存量時代，以時間換空間，以空間換產業，靠載體建設帶動產業增長的粗放發展模式現在難以為繼了。現在我們周邊已經高樓林立，在這種情況下，中心城區、運營商面臨的共同挑戰是怎么做好存量的文章。從大建設時代到大運營時代，這個市場的底層邏輯已經變化了，對政府來講怎么做好存量的文章，對運營商來講是怎么從存量里能夠跳出來。存量不缺了，怎么跳出來。我們把這個話再說的白一點，原來大家都能吃飽飯，這種情況下供大于求，不可能每個人都吃飽肚子了，有的人可能吃個半飽，有的人甚至吃不飽，我們怎么能夠成為能吃飽的這一個。這是邊際條件關鍵的變化。

　　第二，格局之變。這些年中國城鎮化已經超過60%。伴著人口往城市遷移，產業往城市遷移，城市不斷擴大規模，拉開城市框架。原來一二線城市都是單中心，像和平區，原來和平區、沈河區是沈陽老的最精華的城區，包括今天的東城區、西城區也是原來最早的中心城區。但是現在不一樣了，北京有運河，有麗澤，有中關村，包括新機場，現在通州副中心有很多熱點，有大量的載體在建設，也有產業板塊。這張圖是蘇州，蘇州相城今天也到會了，它在建高鐵新城，提出打造蘇州的新中心。包括深圳，深圳從最早的中心城區羅湖，后來到福田CBD，再到南山，包括前海、后海，現在又在往寶安發展。還有一張圖是杭州，杭州的余杭區也在打造杭州的新中心。這種變化也是城市的競爭格局、區域的競爭格局在發生變化。

　　第三，模式之變。我們從招商引資、外延式的發展、“大建設”，到現在更多是內涵式發展、培育內生的動力。這里也有一個關鍵因素，因為我們傳統產業發展的空間有天花板，現在我們政府都在培育新興產業，有的地方叫“未來產業”，北京叫“高精尖產業”，這些產業的發展空間、成長空間相對更大一些。這也讓我們反思，在這種變化情況下樓宇經濟怎么發展。

　　第四，訴求之變。企業到底要什么？去年這個會上我們提出了一個觀點，企業不缺物理空間了。一千平米、兩千平米（的空間），哪怕是高大上的，國貿沒有，銀泰也有，銀泰沒有，還有華貿、中信，樓已經不缺了。企業要的是“兩平臺一場景”：一是企業的成長平臺，它希望在這個樓里有更好、更快的成長，發展得更快更好；二是產業培育平臺，政府希望一群樓、一組樓能支撐起一個產業。另外一個場景區別于家庭生活、社區生活，我們叫商務生活新場景。員工在里面不是光來上班、創造價值，他還希望有社交，他還希望能成長，有學習的機會，有精神的享受。一些高端的樓宇包括園區里有美術館、藝術中心，使員工在工作之余有一個放松、一個精神上的享受。政府、樓宇現在應共同思考，既然企業有“兩平臺一場景”的需求，我們怎么去應對這種變化。

　　第五，主體之變，從市場主體到政企聯動。原來這個樓叫“地段、地段、地段”，這是萬變不離其宗的真經，只要拿到好的地段，蓋上高大上的樓，企業自然而然就過來了。現在變化了，現在的關鍵詞就是我們這個主題，應該是“產業、產業、產業”，“運營、運營、運營”。前兩天我突然想起一個詞，樓宇、園區應該是“向產而生，因產而榮”。將來評價這個樓宇有沒有價值，不是說用的是什么幕墻、哪個世界大師設計的，也不是說它的造價是多少，而是里面有多少家總部企業，有多少家獨角獸，有沒有一個產業的生態，有沒有一個創新的生態。產業園已經很明顯了，樓宇也會朝這個方向過渡，我們叫“樓宇的產業化”。這個過程應該會開始。

　　怎么辦？去年會上，我們提出了“樓宇經濟方法論”，我看網上有很多的轉發轉載。今年我們也在思考怎么落地，光有方法論不行，我們也在嘗試怎么來落地，所以我們提出了，聯合城區政府共建“全國樓宇經濟創新發展試驗區”。

　　第一，要拓展樓宇運營的新內涵。現在不缺空間了，缺的是一個企業成長的平臺、產業發展的平臺。大家對租金遠遠沒有那么敏感，而是這個樓、這個園能不能給我帶來生意的機會，能不能讓我的企業發展得更好更快，能不能有一種產業的氛圍，甚至能不能有產業的場景。如果這些問題能解決，可能這個樓貴兩塊錢，我還要在這個樓里。但是我們找不到，很多產業現在找不到這樣好的生態。這是一方面，拓展樓宇運營的新內涵。我也注意到一個現象，現在園區相對比較重視運營，但是樓宇因為市場的壓力大，要控制成本，反而要縮減人員，所以很多招商都依賴渠道。但是我們企業的服務、“兩平臺一場景”其實需要團隊去做，而我們很多工作限于人力物力就做不起來。這個問題值得和大家探討。

　　第二，引進業界共治新理念。跳單人舞的時代過去了，原來我這個樓位置好，經濟形勢好，企業、人自動就匯集過來了，因為在中心城區核心地段，要素最聚集、城市功能最疊加。但是現在不能跳單人舞了。我們在福田區調研的時候有一個很深刻的感受，福田CBD的嘉里跟我們講，他說“匡院長，前十二年，深圳最好的外資企業，基本上我這個樓是第一站，后來可能搬到其它地方去了。我們的出租率，包括租金、外資入駐比例都是最高的，但是現在不行了，前海是國家戰略，前海的所得稅是15%，福田可能還是25%，我們有些企業就搬到前海去了。好在前海還有一個嘉里，可以盡量內部循環”。我覺得，解決這些問題不是運營商一方的事情，需要運營商、政府、協會甚至入駐的企業共同破解這個難題。

　　第三，建立樓宇經濟新機制。這個樓宇是一個平臺，雖然它是一棟樓，上面串了很多根線。比如，除了有樓宇經濟的部門之外，我們有產業發展，產業發展對中心產區來講是總部經濟、金融和商務服務、文化、醫藥健康等等，大部分都在樓里，招商引資招了以后要往樓里來落。公共服務，我們的很多服務，人才服務、教育醫療，其實都和樓宇里的白領有關，特別是我們叫做“兩新”的人群都在樓里。還有城市治理，比如防疫、停車。很多人都反映停車難，也跟樓宇經濟很關聯。另外，還有我們現在提的樓宇黨建。其實它是很綜合的東西。上午開閉門會的時候，這些城區有的是發改負責，有的是商務負責，有的是專門有一個樓宇辦，但是一定是牽頭部門，一定要把相關的部門都調動起來，我們才有希望。我覺得浙江的未來社區就很好，需要有未來的交通，公交、地鐵要通過來，交通局應該配什么樣的條件。我需要有未來的鄰里、商業，商務局應該給我配什么樣的條件。我需要有未來的教育、未來的醫療、未來的低碳。今天可能有杭州來的企業家、領導，大家的感受更深刻。這個樓一定需要樓宇辦或者商務局、發改局牽頭，把這些相關部門調動起來才能打造最好的營商環境。企業憑什么到這里來？一定是我的營商環境、樓宇環境比別的區要好。包括小的生態，運營商負責的樓內運營環境；包括大的營商環境，肯定是政府的職責，這些都是樓宇經濟的方法。但是，這個東西需要建立一個機制，一定是一個部門牽頭，把別的部門動起來。

　　第四，破解創新產業社區新模式。現在很多領導也在提“立起來的開發區”“立起來的產業園”。大家覺得樓宇和園區可能還有區別，實際上，我覺得沒有本質區別。雖然它的用地性質、拿地方式、招商產業對象不一樣，但它本質還是一個產業載體。我們也看到，現在越來越多的寫字樓打造產業園，去年參會的新地中心就是四棟樓，在朝陽區，后來聯合朝陽管委會打造了一個Web 3.0的產業園。現在綜合性樓宇不行，要用20%的比例打造專業樓宇主題園區，這樣能夠支撐整個區域小的產業體系，如和平區的產業體系，或東城區的產業體系。要跳出一棟樓的概念，一組樓或一棟樓哪怕空間上不毗鄰，完全可以支撐一個產業，或者支撐一個細分產業。

　　第五，構建高位發展新平臺。這個樓不能獨善其身，一定是依賴于我們所生存的板塊，我們叫產業組團或產業板塊。剛才陳主任特別詳細介紹了朝陽區CBD，實際上今天參會的有國貿、中信、銀泰、華貿、中海，好多都是CBD的樓。CBD的站位越高，CBD在北京市承擔的功能越重要。CBD承擔的發展使命、發展戰略越重要，反而會賦能到每一棟樓宇。中信也好，國貿也好，招進來一些好的企業反過來為CBD賦能。我們也強調，一個區一定要有幾個高站位的發展平臺，這樣可以為樓宇賦能，創造樓宇發展相對集中的、好的環境。

　　第六，出臺樓宇經濟新政策。這是老生常談的問題，但我們覺得這個政策要有針對性。上午企業也提意見，說了很多政策，但是落地的時候企業查起來很麻煩，如怎么簡潔明了，怎么把這個政策落到點上，怎么四兩撥千斤。城區聯盟搭建了一個平臺，每個區都有政策，希望大家能夠取長補短，多交流。

　　舉一個例子，我們一會兒跟沈陽市和平區要簽約共建東北首個“全國樓宇經濟創新發展試驗區”。我們現在做了一點點初步的工作，做了一個頂層設計。這個頂層設計有三大板塊：一是高位發展新平臺，要有高能級的發展平臺；二是我們規劃了8到10個產業社區，這些產業社區圍繞著和平區的“4+1”產業；三是我們有細分的特色樓宇、專業樓宇。這樣，企業在打價格戰或爭搶客戶的時候，它的黏性、根植性相對而言就強了。

　　從大建設時代到大運營時代有一個根本性的變化，產業的組織形態是聚還是散？我們在錨定一個方向做成高地，做成制高點，還是同質化？另外，“十年不開張，開張管十年”主要是講運營，雖然運營是苦活、累活，但是我們沒有別的方向，我們還是要在運營上下工夫。

　　從運營商的角度，主題樓宇打造應該有定位，應該聚合產業生態、創新商業模式、提升產業價值、撬動政策扶持，更重要的是營造空間場景，每個產業需要的空間場景是不一樣的。另外，應持續運營賦能。

　　給大家舉兩個例子，去年我們參會推薦了這個樓宇，叫星地中心。本來我想把負責人請過來，但是這次這個會人太多了。這個樓在去年9月份疫情期間剛落成，16萬平米，就在酒仙橋，位置在朝陽的范圍內。但是面臨著很大的招商壓力，當時我就建議他不要做綜合性樓宇，一定要做主題樓宇。正好朝陽管委會也委托我們做一個調研，我們給管委會的建議也是這樣，我們說應該選擇星地中心包括大望京中心有幾棟樓宇是剛建成的，共同打造主題樓宇。后來一拍即合，朝陽區做了一系列的工作，包括專項規劃、產業政策、技術平臺、應用場景、產業服務平臺，拉著中信成立產業投資基金，還有專業研究平臺、集群企業、特色活動。政府已經開了兩次會了，Web 3.0大會前兩天剛開了一場，包括特色產業園區（的會議），凡是入駐符合標準的企業、符合朝陽區標準的企業，政府補貼50%的租金，其實是“三贏”的解決。對企業來講，不僅僅節省了租賃成本，非常難得的是這么好的產業生態；對樓宇來講，有這么大的政策扶持，這么好的生態環境，招商容易了；對政府來講，Web 3.0是新興產業，我率先投入率先扶持，率先在這上面做文章，將來可能培育一個新的產業。    

　　剛才講的是產業園概念，另外這個案例全程醫療就是一個寫字樓的概念。我們出差考察了一下，一棟寫字樓改造成了一個共享醫療的綜合體，二十多層的樓全是醫療機構，把商鋪搬到了樓上。為什么能集聚這么多醫療機構？我們看的時候，只剩了100平米沒有租出去了，全部是醫療機構，包括邵逸夫的體檢中心。因為股東里有醫療的背景，迪安診斷是它的股東。另外，它做了很多共享，比如共享手術室，不用每個機構來做。共享藥房，共享化驗，如一般的抽血、化驗。另外，把這個樓的醫療排污做好。還有一個非常重要的，因為醫療機構要審批，它有一個綠色通道，一個月可以批下來，其它機構沒有這個條件，自己跑三四個月都下不來。所以，將來發展的過程中，一定是有專業的產業資源又有運營能力的機構勝出。現在我們面臨著大量的城市更新，有很多低效、閑置的產業載體，怎么盤活它？即便我們把它改造得很好，但是如果沒有方向，沒有定位，還是一個同質化競爭。這個是杭州市獨一家，我聽說很多機構都給它拋橄欖枝，但是他們還想深耕杭州，還不急于往外跑。我只是舉了這兩個例子，還有很多新業態、新模式、新方法，都值得樓宇經濟去嘗試。

　　集群智庫以及正在籌備的中國產業發展促進會樓宇經濟分會，共同的使命是什么呢？第一，建言獻策。我們是產業基礎設施，不是一個簡單的招商招租行為。現在總書記老提現代化產業體系，今年上半年提了很多次。產業體系要落地，要落在產業基礎設施上，我們是有戰略高度的。我們要呼吁，作為產業基礎設施貢獻了這么大的稅收，政府應該給予扶持，整個環節從拿地到建設、招商、更新、退出都有一系列的政策扶持。第二，地方政府需要盤活存量資產，需要構建產業生態。我們的智庫可以做頂層設計，協會的會員可以“八仙過海，各顯其能”。這些優秀企業可以到一個城區深耕，從空間形態上煥新，從產業內容上煥新，重塑中心城區的競爭力。

　　最后用一句話總結：“向產而生，因產而榮”，打造高質量的產業基礎設施。謝謝大家！

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責任編輯：李思陽