《國金證券2008年中期策略會》

　　時間：2008年7月11日(上午)

　　地點：亞龍灣紅樹林酒店

　　曹旭特：大家好！我是國金證券房地產研究員，很高興和大家交流一下這個行業的看法。我們有兩個基本觀點，這次我們放假調整幅度不會很深，長度比較長。第二依靠鼓勵升值為主，逐步過渡到內部環境促進效應提升，我們報告有四部分內容，第一部分借鑒日本經驗來調整我們本行業調整幅度以及發展，作為日本比較對象原因有兩點，第一國家發展條件比較相似，兩個國家都普遍存在，鼓勵行為并且人口趨勢也明知。

　　第二點宏觀經濟背景相似，日本在60年70年代增長比較適應，經濟增長模式，日本在第一次石油增長也是粗放型，它的原油99%依賴于進口，日本的貨幣政策是近跟著通貨膨脹率，所以日本當時也發生比較嚴重信貸緊縮。

　　第三點是國際環境，日本開始實行浮動匯率，在1971年之后，日本貿易順差開始逐漸增長，日本本地被迫升值，與我們國家升值背景很相似。我們認為我們國家發展階段和日本70年代初非常相似，但是我們今天討論不局限于期間，而向后延伸三五年，向后延展目的在于把我們國家長遠發展看的更清楚。看目前的日本跟我們國家發展情況非常相似，日本在1965年重視發展、忽視住宅問題，因為日本把國內吸收大量儲蓄存款都投放經濟建設上，我們明顯看到這個藍色是日本工業增長率，在這十年明顯高于住宅用地，這跟我們國家發展非常相似，因為1998年我們看到投資水平非常低，1998年之后我們才上新的臺階，第二階段是日本的這一階段開始重視住宅產業調整還有加大住宅力度，因為經濟增長對住宅共識積累大量需求，而日本2006年開始鼓勵民間資本進入住宅產業。

　　住宅安全貸款余額也開始逐年快速上升，我們可以看到在此期間日本住宅增長率已經快高于工業品，這跟我們國家1998年到2005年非常相似，因為我們國家產業發展1998年取消福利之后，我們按揭貸款余額快事上升，幫助房產職業出現了一個新的增長期，因為我們國家非常相似，是日本70年代初，因為兩個國家GDP很接近，日本是900美元我們國家2600美元左右。我們再看國際經濟環境。1971年開始崩潰以后，日本賣出大量美元，它的貿易順差也積累了，這跟我們國家2005年升值是非常接近的。

　　我們再看日本貨幣政策，因為日本進口依賴于原油進口，跟我們國家目前的通貨膨脹接近，日本也發生了嚴重通貨膨脹，我們看到，日本通脹已經達到了兩位數，20%多的通脹率，在日本貨幣政策近頂通貨膨脹率，他在1973年開始加息，從4.5%一直75%加到0.9%，我們看到日本也是非常高增長速，在緊縮貨幣之下降到了12%，我們想既然兩個國家宏觀經濟背景相似并且行業發展階段也很接近，我們想通過日本經驗調整有多深，二是我們行業發展就有多深，這是日本增長率，我們可以看到日本的地價，也發生一個上漲。在緊縮的貨幣背景下，日本當時也發生了地價的下跌，1975年它全國的平均地價下跌4%，大部分跌7.5%在1976年增長在1976年到1985年膨脹快事上漲。

　　我們通過本次房價調整基本原則，是通過兩個國家房價收入比，也就是我們國家目前房價收入比與日本70年代，當時房價收入比比較我們國家平均房價收入比2007年7.52%。