本報記者 劉霞

　　二手房貸款政策的松動，已讓嗅覺靈敏的投資者開始轉變思路，對小戶型投資的欲望更加強烈

　　繼上海傳出個人購買第二套住房的按揭貸款政策出現松動之后，近期北京多家銀行也開始在二套房貸款方面有所通融，其中包括中國銀行北京分行、招商銀行北京分行等。

　　《財經時報》獲悉，二套房貸政策的松動主要表現在兩方面：一方面，銀行針對按揭貸款還清購買第一套房的客戶，將給予二套房貸優惠利率；另一方面，銀行已在考慮以人均居住面積為標準，調整二套房貸政策。

　　二手房貸款政策的松動，已讓嗅覺靈敏的房地產投資者開始轉變思路。一些個人投資者為了規避資金風險，開始醞釀將此前投資的大戶型房屋出手(其自住房屋已過戶到父母名下)，轉投中小戶型的房產以待再出售或者轉租，從而增加資金的流動性。

　　有專業人士認為，投資者觀念的轉變與國家要求的90平米的房屋占項目總開發量70%的規定不謀而合，長遠來看，投資者的這種轉變不失為一種明智之舉。

　　兩方面松動

　　由于今年整個房地產市場交易量持續下降，導致商業銀行的房貸發放也連續走低，但日前《財經時報》獲悉，上海、北京的商業銀行已經開始在二套房貸政策上“蠢蠢欲動”。

　　在上海，二套房貸松動主要表現為，銀行是針對購買第一套房的客戶已將按揭貸款全部還清，購買第二套房再申請按揭貸款時，可以獲得與第一套房同樣的優惠利率。

　　與上海有所不同的是，北京部分銀行在“第二套房貸”政策細節的具體實施中規定：已結清貸款并已出售住房的借款人，如能夠提供新出售房產的相關材料證明，則不計算在第二套住房客戶內，仍可視為首套住房客戶。

　　迫于今年放貸業務方面的壓力，北京多家銀行不僅在針對已結清貸款并已出售住房的購房人在購買二套房貸款方面有提供優惠的沖動，《財經時報》還從“鏈家地產”權證部門了解到，北京各家銀行關于“第二套房貸政策”下一步的松動跡象，還將體現在人均住房面積上。

　　之所以會在人均住房面積上也出現松動，主要是依據2007年12月央行及銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的規定。

　　文件要求，對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行優惠利率。

　　“如果銀行能夠正式確定如何衡量首套房的人均住房面積，便可執行這項補充通知的政策規定。”鏈家地產副總經理金育松表示。

　　但記者了解到，各家銀行對于衡量“二套房貸群體的第一套住房人均住房面積”的標準尚在醞釀之中。這意味著，銀行按照人均住房標準這一政策執行二套房貸優惠政策，還需要一定的時日。

　　二手房交易活躍

　　“鏈家地產”市場研發中心分析認為，商業銀行在二套房貸政策上的松動，將在某種程度上保護了“小房換大房”的自住需求，因此它將影響升級置業需求的上漲，有利于二手房交易市場的活躍。

　　“政策的松動，讓此前手中屯有大戶型的房地產投資者產生了盤活資金，盡快出手房產的沖動。”工商銀行信貸部的一負責人表示，“這一方面可以讓二手房房價更趨合理，另一方面可以增進二手房的成交量”。

　　不過，作為身處二手房交易市場一線的金育松表示，導致始于去年年底房地產市場交易量總體減少的原因來自幾個方面：首先房價自身已經運行到了一個高位，市場需要一定的消化時間；第二，大家普遍認為奧運會之后北京的房價會有所下降，由此引發了一定程度的觀望情緒；第三，從2005年國家開始對房地產市場實行宏觀調控以來，采取了一系列的金融和稅收政策，使得房價的增幅有所放緩。

　　而第二套房貸政策只是會影響二手房市場交易量的原因之一，由于部分銀行推出針對二套房貸的上述利率優惠所體現出來的信貸松動，并非是在很大范圍和程度上的一種放松，因此在短時間內還不會從本質上對二手房市場的交易量產生較大影響。

　　小戶型風險較小

　　二手房貸款政策所透出的松動跡象，已讓嗅覺靈敏的投資者開始轉變原來的思路。

　　《財經時報》了解到，由于北京多家銀行針對第一套房已經出售并且還清貸款在購買房屋還可以享受第一套房的優惠匯率，目前一些個人投資者為了規避資金風險，開始醞釀將此前投資的大戶型房屋出手(其自住房屋已過戶到父母名下)，轉投中小戶型的房產以待再出售或者轉租。

　　來自亞豪房地產服務機構(簡稱亞豪機構)的數據顯示，從今年1、2月份住宅項目的銷售情況可以看出，中小戶型的銷售情況普遍好于以大戶型為主的項目。

　　在亞豪機構針對1、2月份新增供應的住宅項目的統計中，套均建筑面積100平米以上的大戶型項目平均銷售率僅為24%，而套均建筑平米在100平米以下的中小戶型項目平均銷售率為36%，高于大戶型項目12個百分點。

　　亞豪機構副總經理王英男認為，雖然春節前后樓市處于淡季，而政府在通脹壓力下收縮銀根，但相對于大戶型產品，中小戶型產品仍以其低總價的優勢，使得占大多數的中等收入階層購房人的消費力能夠達到，其銷售情況明顯優于大戶型產品。

　　而我愛我家二手房的實際成交情況也表明，在房屋買賣方面，90平米左右的中小戶型約占其總成交量的70%，以一居室和二居室為主的租賃業務也接近總交易量的70%，“市場的實際需求和國家要求的90平米的房屋占項目總開發量70%的規定竟然不謀而合，長遠來看，目前投資者的這種轉變不失為一種明智之舉。”胡景暉說。