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王石香港澄清拐點論：不跟著萬科調價就不好賣http://www.sina.com.cn 2008年03月21日 07:11 21世紀經濟報道
本報記者 于曉娜 面對“拐點論”和“清理門戶”的是非之爭，萬科(000002.SZ)董事長王石顯得有些無奈。 然而，作為地產行業的公眾話題人物，王石的任何一句話，都有可能被誤解或者過度解釋，這似乎也是一種宿命。 “拐點論不是我先提出來的，是一個記者先提出來的，我只不過回應了他的觀點，”盡管從去年12月份開始，“拐點論”引發的一輪激烈爭論已經持續了將近4個月，然而3月20日，王石回憶起此間故事時仍然有些耿耿于懷。 他不得不因此一次又一次的解釋，他認為樓市拐點并不是房價的大起大落，也不意味著樓市從牛市轉向熊市，而只是價格的理性回歸。 “同樣，萬科也絕對沒有想要清理門戶，我們對兼并小開發商沒有興趣，從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。”王石解釋。 應該說，2007年，萬科交出了一份不錯的成績單。 這一年，萬科讓自己在全國的市場占有率首次達到了2.07%，在行業整合中確立了自身的地位。 這一年，萬科的營業收入達334.9億元，實現凈利潤48.4億元，同比分別增長98.1%和110.8%，這已經是萬科凈利潤連續第四年保持50%以上的增長，過去10年的年復合增長率高達42.5%。去年，萬科新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，同比增長55.2%和36%，毛利率為30%，到年末土地儲備1821萬平方米。 按照萬科的解釋，萬科不追求過分的土地儲備，而是要維持土地儲備將近夠今后兩年的開發為標準，以保持足夠的市場靈活性。 到2007年年末，萬科手頭持有現金170億元，凈負債率為22.9%，另有238億元的銷售收入尚未入帳。 預計2008年，萬科新開工面積將達到848萬平方米，竣工面積689萬平方米，比去年再有顯著提高。 一反常態，萬科沒有在年報中公布今年的融資計劃，而表示將會“慎重融資”。 無意兼并小開發商 《21世紀》：你怎么看待之前有說法稱，萬科帶頭降價是在“清理門戶”？ 王石：萬科絕對不是在清理門戶。 我們對小公司的土地沒有興趣，因為兼并講究的是效率，第一我們希望兼并優秀的開發商。有人可能會笑，優秀的公司能讓萬科兼并嗎？實際上，國內有很多公司，除了房地產之外還做其它的業務。 比如說三年前兼并的南都，除了房地產之外，還有酒店、高速公路、蓄電池等，在上次2005年宏調之后，它們決定應該集中資源做酒店、高速公路和蓄電池，所以它就把房地產剝離出來，南都本身是浙江第二大房地產開發公司，品牌也都不錯，這是萬科兼并的目標。 但是那些小公司，即使開發得好，因為太小，兼并也沒什么意思，如果開發得不好，就會帶來一系列的問題，所以有些說法說萬科要清理門戶，實際上是不對的，從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。 但萬科的策略還是自己買地與兼并合作結合起來進行。 《21世紀》：你現在是否仍然認為，國內樓市在拐點之中？ 王石：首先要說明，我認為拐點不是大起大落，第二，拐點不是牛市到熊市，而是價格的理性回歸。這里面最起碼有兩層含義：瘋狂的價格上漲是危險的，現在調控政策也起到了作用，第二層是，不僅不能瘋漲了，之前瘋漲的也要進行理性回歸。 看樓價是否合理，很簡單，市場有兩種數據，比如10年來人均收入的增速和房價增速，如果房價增速遠遠快于人均收入增長，一定是不合理的，有宏觀調控，市場調整得會明顯一些，即使沒有宏觀調控，市場也會調整。 比如，香港1997年時候的房價，我認為就是非常不正常的，即使沒有金融危機，也是要調整，只不過金融危機讓這樣的調整變得非常非常慘烈，內地的情況何嘗不是如此？ 如果人均收入增長很平緩而房價陡漲，這市場一定會有問題的，所以2006年下半年很多城市房價開始瘋漲的時候，我們很擔心，到了2007年的時候，我們更擔心，所以萬科非常明確地表示，市場進入亢奮期，而萬科要保持冷靜的既往的發展速度。 我們歷來說我們要做房地產的領跑者，但去年我們提出，萬科要做房地產的領跑者，但絕不做價格的領跑者，這是非常明確的。 合理分界：去年四月 《21世紀》：這輪降價對珠三角樓市有什么影響？是否還有下調空間？ 王石：我是這樣看的，珠三角包括深圳、廣州、東莞等地，去年到現在的價格調整顯然是理性的。但是，究竟調整到什么程度才算合適呢？我覺得，價格調整到2007年4月份的水平就比較合適，當然，這也不能一概而論。 應該說，現在的情況跟1997年金融危機時候香港的情況是完全不同的，只要調整到位，市場還是會不錯的，增長會有，但增長的速度會放緩。只要價格調整，市場反應會非常敏感。 《21世紀》：如果萬科不是要清理門戶，為什么會帶頭降價？ 王石：去年開始的銀根緊縮、對二次購房者的限制，對市場都有很大的影響，所以當時我們很快做出調整，帶頭調整價格，適應市場，于是就出現這樣一種情況：跟著萬科一起調價的，就好賣；不調整價格的，就不好賣。 當時我指的是珠三角，但到今年1月份的時候，這個現象已經不止在珠三角地區了。當然我沒說全國都這樣，今天我也不會說全國都如此，因為中國太大了，收入情況都不一樣。 舉個例子，上海和廣州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的樓價增速遠遠超過收入增速，但是珠三角由于受香港影響，1997年之后房價沒怎么漲，人均收入增速高于樓價增速，所以2005年第一輪宏調的時候，上海受了很大的影響，但珠三角幾乎沒有受到影響，反過來看，到了2006下半年和2007年，珠三角房價的陡升遠遠快于收入增長，所以可以說，2007年6-7月份的時候，我可以這樣形容我的心情：面對市場房價的上漲我膽戰心驚。 因為有香港的先例，即便到現在，很多香港的中產階級還是負資產。盡管香港經濟現在很好，但還是沒有恢復到1997年的水平。所以我說，拐點應該是指價格的理性回歸。 《21世紀》：換句話說，2008對萬科意味著什么？ 王石：意味著持續的、健康的、穩定的發展。穩定，我不好再多說什么了(笑)。 我剛才說了，內地跟香港、美國等地方不一樣，很多小開發商可能會面臨困難，這要在海外很可能就會讓你破產，但在中國，不一定，說不定熬過這兩三年之后，它們又起來了。萬科對收購這些小開發商沒興趣。
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