新浪法問 王茜 李詩韻

　　萬科佛山金域中央樓盤近日被曝涉嫌虛假宣傳、違規(guī)銷售，涉及5800余名業(yè)主。據(jù)央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》，業(yè)主們反映萬科佛山將辦公用房包裝成公寓樓盤出售，業(yè)主們事后發(fā)現(xiàn)自己無法落戶，子女無法上學(xué)。同時，佛山市自然資源局南海分局工作人員還指出，金域中央城東花園內(nèi)外部以住宅標準建設(shè)，存在違規(guī)。

　　據(jù)《佛山日報》8月1日報道，佛山市市長朱偉代表市政府已經(jīng)嚴肅約談萬科集團，要求其盡快制訂解決方案，做好自查自糾和整改工作，接受輿論監(jiān)督和社會監(jiān)督，配合調(diào)查依法接受處理。萬科集團高級副總裁、南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉表示，將落實市政府提出的要求，積極制訂并落實整改方案，加強企業(yè)內(nèi)部整頓。

　　萬科存在什么問題？應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？

　　廣東省房地產(chǎn)研究會研究員、廣東保典律師事務(wù)所主任竇雍崗律師表示，根據(jù)萬科業(yè)主和媒體報道的信息，在萬科“金域中央”這個項目中，開發(fā)商涉嫌虛假宣傳、欺詐銷售，甚至可能存在違規(guī)、違法建設(shè)等問題。

　　“開發(fā)商或其代理人通過銷售廣告或者宣傳資料，做出具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確定有重大影響，業(yè)主相信他們的說明和允諾，進而簽訂商品房買賣合同，這些說明和允諾應(yīng)當視為合同內(nèi)容。

　　根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，合同當事人應(yīng)當履行合同。業(yè)主履行支付購房款等義務(wù)，開發(fā)商履行交付說明和允諾的樓宇等義務(wù)。當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　竇雍崗律師認為，我國多部法律將“誠實信用”作為基本原則，這也是世界大多數(shù)國家民商事法律的基本原則。本次爭議不論以何種方式解決，違背誠實信用原則的，即應(yīng)承擔(dān)合同和法律責(zé)任，付出相應(yīng)代價。

　　信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮指出，“就本案來說，變更建筑物的原有規(guī)劃設(shè)計功能，將辦商業(yè)公用房改造為住宅銷售是萬科公司所為，公司的違規(guī)改建責(zé)任不可推卸，當然，客觀地說，購房者也未盡審查義務(wù)，合同第三條明確載明商品房用途為辦公用房，仍然簽字購買，自身也有責(zé)任。”

　　銷售亂承諾開發(fā)商該不該負責(zé)？購房者如何避雷？

　　張茂榮律師指出，樓盤銷售代表是受開發(fā)商指派或委托，為開發(fā)商銷售房屋，其行為具有職務(wù)代理性質(zhì)，所導(dǎo)致的結(jié)果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，故開發(fā)商不能以銷售代表個人行為推脫責(zé)任，深圳早在2012年就有售樓員私自承諾購房者未能兌現(xiàn)，購房者起訴到法院，一二審法院均判決開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的先例。

　　不過，他也指出，并非銷售代表的所有行為開發(fā)商都要擔(dān)責(zé)，根據(jù)最高法院司法解釋，只有所做“說明和允諾達到具體確定的程度，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的情況下才構(gòu)成要約，才對開發(fā)商有約束力，反之僅為要約邀請，依法不具有法律約束力；

　　為避免銷售代表隨意承諾，建議開發(fā)商印制書面《告知函》，告知購房者“銷售代表無權(quán)就開發(fā)商統(tǒng)一對外公示之外的事項向購房者私自承諾，如有承諾請在簽訂買賣合同之前撥打公司客服電話確認，否則公司不予認可”，并在簽訂買賣合同時要求購房者同時簽署；

　　為避免被開發(fā)商虛假宣傳誤導(dǎo)，購房者為某項特定目的購房（如名校學(xué)位等），應(yīng)要求銷售代表出具承諾函，并保留其身份證明（銷售代表都是臨時的，時過境遷，可能會離職，涉訴后開發(fā)商可能否認其身份）。