作者：德衡律師集團合伙人蔣陽兵律師、司南律師

　　自武漢新型冠狀病毒疫情爆發以來，舉國上下高度關注，從中央政府到基層組織再到社會個體，都采取了各種各樣的舉措來減少人員聚集，阻止疫情蔓延，其中對大家生活、生產、經營影響較大的舉措有“延長法定節假日”“延長復工”“部分娛樂性經營場所關閉”“商場停業”等等。為此，萬達、華潤等眾多地產公司紛紛主動宣布減免旗下物業的租金，贏得了社會大眾的紛紛點贊。那么如果出租人沒有主動減免租金，作為承租人能否要求減免租金呢？本文將對該問題進行一個較為系統的論述。

　　在此說明，本文只討論“疫情”這個單一因素作為法定事由時，減免租賃的具體法律依據，同時不考慮合同已有明確約定（按照合同約定操作即可）或者出租人同意減免租金的情況。下面進行分析論述：

　　一、在疫情中，減免房屋租金的法律依據是什么？

　　（一）不可抗力

　　根據我國《民法總則》以及《合同法》的規定，不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。筆者認為，“疫情”本身屬于典型的不可抗力，但應當根據影響大小、因果關系等因素在個案中靈活適用。對此最高院早在2003年的“非典疫情”期間就作出了明確的指導性意見，在此不在贅述。因此在一定條件下，承租人可依據《合同法》第一百一十七條之規定，要求減免租金。

　　（二）公平原則或情勢變更

　　疫情屬于不可抗力并無疑問，但是否影響到租賃合同的實際履行卻需要根據實際情況進行分析。如政府未強制關停，但是經營確受疫情影響，且繼續經營可能會造成人群聚集、疫情傳播且明顯對承租人不利的場所，如酒吧、舞廳、酒樓等，如此時承租人選擇不繼續使用租賃房屋，則承租人也可根據公平原則或情勢變更來要求減免部分租金。

　　二、在疫情中，所有的房屋租金都可以要求減免么？

　　疫情這個不可抗力是絕對的，但是要想在房屋租賃法律關系中援引不可抗力作為減免租金的法定事由，是相對的，是需要有條件的，可大致分以下幾種情況：

　　（一）對于租賃房屋的用途為用于生產經營，已有明確行政管控政策導致無法實現使用目的，則應當免除租金

　　此種情況是指因政府及有關部門為防治新型冠狀病毒疫情而采取行政措施直接導致租賃合同不能履行的情況。如根據政府的要求關停的網吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場、餐飲場所、農貿市場等。又如因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導致工廠未能用于生產經營的。由于此時出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續正常使用的租賃房屋，則承租人也當然無需支付相應的租金，同時出租人無需承擔無法提供適格租賃房屋的違約責任。如人民法院審理的大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業有限公司房屋租賃合同糾紛案和上海拍譜娛樂有限公司與上海新黃浦（集團）有限責任公司房屋租賃合同糾紛案中涉案的房屋分別用于經營野生動物（有完善的行政許可手續）和娛樂業，因受“非典”疫情的影響，行政機關責令關停，致使租賃物無法使用，法院判決免除停止使用期間的租金。

　　（二）承租人仍繼續使用租賃物用于經營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金

　　此種情況是在疫情期間，承租人一直占有并使用著租賃物用于經營活動，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對生產經營產生了明顯的影響，如因疫情給社會公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導致商場人流明顯減少的，疫情導致物流、交通暢嚴重影響生產經營且導致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據此為由要求減少部分租金。對此，法院亦可酌情減免部分租金。

　　（三）承租人仍繼續使用租賃物用于經營，疫情并未導致其收益明顯減少的，不可請求減免租金

　　如疫情并未影響其生產經營甚至導致其經營收益明顯高于日常情況的，如用于開設藥店或銷售防護用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對于仍繼續使用租賃物用于經營活動，其收益減少不明顯的，亦不可請求減免租賃。具體理由如下：1．確實使用了租賃房屋，造成了租賃房屋的現實損耗折舊；2．承租人自身有一定的價值判斷，如在疫情爆發后承租人仍繼續使用租賃房屋，則應當視為其自身已經在此情況下做出了一個商業判斷，認為使用租賃房屋仍可產生收益。因此如事后產生了虧損，應視為疫情產生后的情況下，承租人自愿承擔的商業風險，不可據此溯及既往；3．虧損的因果關系無法確定，因為生產經營虧損的原因無法證明確系房屋租金不調整造成的，也可能是物價上漲或人力資源成本提高造成的，還可能是因承租人自身的經營能力弱造成的，如僅降低房屋租金來彌補承租人，不符合公平原則。

　　（四）承租人在疫情期間使用用于居住功能的租賃物的，不可主張減免租金

　　疫情發生期間，疫情雖對承租人使用其所承租的用于居住的房屋帶來有所不便，但并未影響到原租賃合同目的中的使用用途，不可主張減免租金。承租人因疫情原因“居家隔離”是承租人承擔法定責任的表現，未影響租賃物的居住功能，亦不可主張減免租金。

　　（五）因疫情原因導致承租人在疫情期間無法使用用于居住功能的租賃物的，可主張減免租金

　　如因疫情原因，租賃物被封鎖、因行政管控承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能實現租賃合同目的，就如前面案例所述用于經營的承租人停業不予經營樣，應可向出租人主張減免租金。

　　三、在疫情中，減免房屋租金的考慮因素？

　　是否減免租金和減免多少應綜合考慮疫情這一不可抗力給承租人的經營或居住功能是否帶來實際性的影響、影響大小、因果關系等因素，還需要考慮承租人所遭受的損害是否屬于正常的商業風險或自身原因所引起。筆者認為，在疫情的爆發中，出租人和承租人均沒有過錯，如因此導致承租人完全無法使用的，參照原“非典”疫情期間的相關案例，可免除期間的租金。對于仍在使用租賃物經營的，要具體分析疫情對其經營的影響大小、因果關系等因此酌情減免部分租金。對于經營的影響較小或因屬正常商業風險的，應不予減免。對于居住功能的租賃物，疫情未實際性影響居住使用的，不予減免。因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的，可免減免租金。在具體操作中，應當適用公平原則，公平的分配這一不可抗力因素導致的承租人和出租人的經濟損失，平衡各方利益。

　　四、在疫情中，承租人或出租人能否以疫情為由而單方解除房屋租賃合同？

　　筆者認為不能，因為不可抗力事件的發生，對履行合同的影響是有大有小的（租期的長短亦是一個衡量標準），疫情只是暫時影響到合同的履行，可以通過延期履行來實現合同的目的，對此不能行使法定解除權。只有不可抗力致使合同目的實際性的不能實現時，當事人才可以解除合同，如因地震、洪水、戰爭等因素造成租賃房屋的滅失、疫情導致無法使用期限超過租期的大比例時間或超過租期的。

　　以上就是筆者對疫情期間各類房屋租金是否應當減免的看法和見解。在疫情期間，大多數商業都會受到一定的影響，也難免會產生矛盾，然而疫情無情人有情，筆者呼吁大家都能心平氣和、合理合法的解決問題，把損失最小化，互體互諒，共渡艱時！

　　最后，如您在生活和工作中確實因疫情而遇到了法律問題，如租金減免問題、勞動關系問題、建設工程工期延誤問題、買賣合同中遲延交付或無法交付的問題、加工承攬問題等各種法律問題，建議您及時咨詢專業律師以最大程度的保護您的合法權益，避免承擔不利后果。

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