新浪法問 王茜

　　由于法拍房的起拍價通常較市場價格低、免傭金，且在國內大多數城市不限購，近年來其市場關注度大幅上升。

　　央視近期的一則報道顯示，在上海，多數法拍房的成交均價已經超過了周邊二手房成交價格，購買法拍房不再是“撿漏”。法拍房市場競爭為何愈演愈烈？購房者或投資者還有賺差價的空間嗎？聽聽業內人士怎么說。

　　業內人士：債權價格走高 撿漏越來越少

　　法拍房是指被法院強制執行拍賣的房屋。一般情況下，法院拍賣的房產有這幾種來源：因債權債務糾紛，如商業貸款、民間借貸糾紛而被法院強制執行，司法沒收財產以及無主財產。

　　相較于商品房，法拍房獨有的市場優勢是其備受追捧的主要原因，例如法拍房的起拍價通常為市場價5-8折；目前國內除北京、廣州、深圳、佛山和海南省各城市的法拍房限購以外，大部分城市的法拍房都不受限購政策影響；真實房源，現房銷售，無傭金；網絡拍賣迅速發展，司法拍賣環境改善等。

　　以上海為例，由于上海是北上廣深中唯一一個法拍房不限購的一線城市，因而法拍房市場較為活躍。根據上海大衍律師事務所統計數據，自2020年上海市司法拍賣住宅房成交量達1660套，總成交金額約127.4億；成交均價5.09萬/平，高于2019年均價4.51萬/平；2020年總報名人次約1.59萬人次，環比18年增長約29.8%。

　　該律所統計還顯示，2020年上海市法拍住宅房每成交一套，平均有9人參與競拍，平均有81次競拍次數，數據均高于2019年，競爭相當激烈。與此同時，“愿意出高價買限購資格，或是自住，或是投資的人非常多”，全年“撿漏”的平均比例只有8.67%左右。另據上海國拍的歷史統計數據，2020年8月份上海成交的住宅類法拍房中，有64%的標的以高于評估價成交。

圖：阿里拍賣近日成交的上海法拍房成交價遠高于評估價

　　長期在珠三角地區從事不良資產交易的李薇（化名）對新浪法問表示，盡管廣深兩地的法拍房限購，但市場也一直很活躍， “買主呢，以前基本上都是專業炒家，都是投資公司或個人居多，比較少自住?，F在，很多中介代理公司都參與，向市場上終端購房者推廣，所以參與的人群更廣?！?/p>

　　不過，她指出，“法拍房撿漏的情況越來越少，因為債權價格現在不斷走高，和抵押物價值相比，其實沒有升值太多，所以導致拍賣價也受影響，其實有些時候也真不是撿漏。”

　　法拍房面臨的風險：不交吉、高欠費以及未了糾紛

　　并非所有購房者都覺得法拍房是“香餑餑”。正在打算換房的上海市民珊珊（化名）對新浪法問表示，她不會考慮法拍房，“因為我會覺得法拍房風水不好，或者萬一有債務問題，以后被人家盯上?！?/p>

　　事實上，購買法拍房確實需要注意多重風險，其中第一道風險就是不交吉，即“不清場交付”。信榮律師團隊早前曾分析過一個案件——執行法院“執行不作為”，拍賣房屋不交付，競買人競買后以所有權人身份另案起訴占有人騰房，審理法院：對不起，不屬于法院受理民事案件范圍，裁定駁回。

　　事情原委，是上海市寶山區人民法院作為執行法院于2019年對涉案房屋——上海市浦東新區蘆潮港鎮潮樂路某房屋公開拍賣。當年4月，原告（競買人）以最高價競得，同年7月取得不動產權證，7月30日辦理了水、電、燃氣過戶、物業登記手續，然原占有人拒不騰房，并在收房時發生毆打，經報警處理無果。

　　2020年2月4日，原告以三占有人為被告向該院起訴，要求三被告搬出涉案房屋，支付直至搬離之日的占用費。但是，審理法院上海市浦東區人民法院認為，執行拍賣為法院的司法處分行為，是人民法院對被執行人財產的一種執行措施和處分執行行為，執行拍賣引發的糾紛不具有民事可訴性。

　　同時，根據最高院關于司法拍賣的相關規定，人民法院裁定拍賣成交或以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情況外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。故原告的起訴不屬于民事訴訟的受理范圍，應當予以駁回。

圖：阿里拍賣上存在“案外人占用”的法拍房案例

　　針對法拍房的清場、騰空問題，廣東省高級人民法院曾在2019年發布《關于進一步規范司法拍賣不動產移交工作的指導意見（試行）》，該文件明確了司法拍賣以清場移交為原則，并規定了強制清場的方法和程序及4個不予清場移交的情形。江蘇省高級人民法院也在同年發布《關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》的通知，規定除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外，執行法院應當將拍賣的不動產騰空后交付買受人，嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。

圖：阿里拍賣上存在長期租約的法拍房案例

　　不過，在實際案例中，受限于執行警力有限等原因，一些法拍房并沒有全面落實清場交付。此外，法拍房還有高稅費、高欠費、無法落戶、存在長期租約、額外維修投入，以及上文中購房者擔憂的債權人糾紛等風險。

　　總結而言，法拍房市場機會與風險并存，隨著市場越來越成熟，法拍房溢價升高，抱著“撿漏”的心態入市并非良策。