新浪法問 王茜

　　在開發商因無證銷售被行政部門處罰后，被前者所收取的預售款該如何保證專款專用？對于泰禾北京院子二期項目的業主而言，這可能依然是個迷題。

資料圖

　　于去年鬧出業主集體維權風波后，今年1月8日，北京市住房和城鄉建設委員會（簡稱“北京住建委”）對北京泰禾錦繡置業有限公司擅自預售朝陽區泰禾麗景家園（即泰禾北京院子二期）項目進行了立案查處。

　　經查，北京泰禾錦繡置業有限公司在未取得商品房預售許可的情況下，自2018年9月至2020年4月期間，無證銷售泰禾麗景家園項目31-38號樓74套住房，收取預付款達12.86億元。依據《商品房銷售管理辦法》第三十八條的規定，北京住建委于2020年12月31日決定責令北京泰禾錦繡置業有限公司停止違法行為，并按高限處以1286萬元的罰款。

　　據早前發布的樓盤信息，泰禾北京院子二期項目規劃建設520戶，1150萬元/套起，非毛坯交房。項目預計2021年6月交房。然而，自從泰禾集團因債務問題爆雷后，該樓盤的交房問題也變成了懸案。2020年，該項目的業主們連續發布三封公開信要求復工，如期交房，并設立建設專用資金監管賬戶。

　　據悉，去年6月，北京市朝陽區房管局、泰禾債權人華融融德、監管銀行大連銀行、施工單位中鐵公司及開發商泰禾錦繡等5方，達成“恢復北京院子二期網簽資格”、“購房人將剩余購房款或貸款全部存入監管賬戶”、“監管賬戶內的資金專項用于疊拼產品的施工建設，不得用于其他工程建設”等協議內容。

　　然而，去年7月發布的一封業主維權信指出，項目恢復網簽后，工程款支付又出現了問題。金融機構華融集團以借款方的身份控制賬戶長達一個多月不支付工程款，項目處于半停工狀態。同時，部分工程款被轉賬給華融的下屬公司。業主要求當地房管局切實行使監管職責，停止配合企業挪用監管資金，保障建設工程專款專用。

　　在本次北京住建委的處罰消息發布后，《每日經濟新聞》報道稱，“業主們更擔憂項目至此被以罰代管，監管賬戶資金被挪用，大家會陷入更被動的境地。”

　　對于泰禾北京院子二期目前的資金問題，中原地產首席分析師張大偉對新浪法問指出，由于項目本身就是無證銷售，沒有預售證，因而事發前也就談不上所謂資金監管。接下來，業主們與泰禾之間該如何進行交涉，他認為暫時沒有答案。“泰禾這件事，還是要期待泰禾的資金鏈穩定，否則這件事就成死循環了。”

　　一位在知名地產公司負責項目銷售的高管對新浪法問表示，在罰款之后，泰禾北京院子二期項目可能還要面臨被要求整改的問題。對于該事件的后續處理，該高管并不持樂觀態度，“反正（泰禾）破罐子破摔了。”

　　新浪法問提醒購房者，盡管在此案中泰禾已收到巨額罰單，但是無證銷售的法律風險并不止于行政層面。購房者需要警惕無證銷售背后的非法集資陷阱。

　　廣強律師事務所高級合伙人曾杰律師對新浪法問指出，對于房地產領域的非法集資防范措施，早在2011年最高法《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1項所規定的情形，即“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金”。

　　2020年12月31日，北京市地方金融監督管理局發布《警惕房地產領域的非法集資活動》，其中明確了四種可能涉及非法集資的渠道：以房地產開發建設的形式非法集資、以預售房屋的形式非法集資、以分割拆零銷售、返本銷售、售后包租等形式非法集資以及利用互聯網平臺開展房地產金融業務為名義的非法集資。

　　針對上述文件所談的第二種形式“非法預售”，曾杰律師指出，在當前環境下，甚至在一些大型的房地產企業的銷售行為中都不少見。

　　這種模式下，判定其是否構成非法集資類犯罪的關鍵首先是看其是否承諾保本付息，其次是看其是否具有完善的履約-“交付房屋”的能力。如果不存在保本付息承諾，同時的確具有交付能力，只是沒有拿到預售許可證的情況下銷售房屋，此種行為不能定義為刑法意義上的非法集資，可以稱之為一種違規的銷售行為。

　　但是，由于此種行為本身，與非法集資本身就存在一種模糊的關系，非法的銷售本身也會演化成一種變相的融資行為，比如有的商家會承諾超長預售期，到期用戶可以解約，商家返還本金和利息，利息根據預售期長度增加，此種模式下，就把預售行為變相成了一種金融投資/融資行為。

　　近期，一篇在網絡上流傳的泰禾業主維權聲明，又對泰禾提出了多項控訴，其一就是“泰禾違法挪用建房專項基金，通過巧立名目，建立多種賬戶，讓不知情的業主將房款打入非監管賬戶，入賬后直接劃走，是金融欺詐。”

　　就目前來看，北京院子二期以及泰禾多地樓盤所面臨的停工以及資金斷裂的問題，還沒有“高人”可以給出解決方案。隨著泰禾近來在債務重組方面取得些許進展，苦苦等待的業主們能否盼得一線曙光？