廈門領(lǐng)跌，西安領(lǐng)漲，過去一年房價(jià)‘很忙’！

　　馮侖風(fēng)馬牛 

　　和樓小姐一起讀新聞，你比別人更懂房地產(chǎn)。

　　一起來看今天的《房事早茶》。

　　本周焦點(diǎn)丨Focus

　　1、過去一年，西安房價(jià)全國漲幅最高，廈門已跌回一年前

　　1 月 16 日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2018 年 12 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。西安新建商品住宅價(jià)格同比去年上漲 22.4%，漲幅排名第一。同比漲幅排名前十的城市，西安之后，依次是海口、呼和浩特、貴陽、大理、徐州、秦皇島、丹東、昆明、濟(jì)南，漲幅均超過 15%。其中，海口新房價(jià)格同比上漲 22.1%；呼和浩特新房價(jià)格同比漲 21%；貴陽及大理則上漲 18.8%。

　　而在這 70 個(gè)城市中，廈門是唯一一個(gè)新房價(jià)格比前一年低的城市。廈門新房價(jià)格與去年同期相比，下跌了 0.4%。

　　除了廈門，深圳、上海、南京、泉州、天津、溫州、北京、惠州、合肥等城市的新建商品住宅價(jià)格同比上漲幅度較小。其中，深圳新房價(jià)格同比上漲 0.1%；上海新房價(jià)格同比上漲 0.4%，北京新房價(jià)格同比上漲 2.3%。

　　《大時(shí)代》|人生有起起落落，房價(jià)也是

　　而在二手房市場，同比漲幅前十的城市為呼和浩特、濟(jì)寧、昆明、西安、大理、烏魯木齊、三亞、海口、青島、宜昌，漲幅均超過 11%。其中呼和浩特二手房價(jià)格同比上漲 17.9%，排名第一。

　　廈門、上海、北京、福州四城的二手房價(jià)格同比下跌。其中，廈門二手房價(jià)格同比下降 5.6%，上海二手房價(jià)格同比下降 2.7%，北京二手房價(jià)格同比下跌 1.9%，福州同比下降 0.3%。

　　2、2018 年全國土地流拍 1808 塊，一線城市流拍量打破近十年記錄

　　據(jù)中證網(wǎng)報(bào)道，2018 年全國土地流拍數(shù)達(dá) 1808 塊，同比增長 93.16%。部分一線城市流拍數(shù)量打破近十年記錄；三四線城市流拍數(shù)量遠(yuǎn)超一二線總和。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市土地供應(yīng)加大，而調(diào)控力度不減以及企業(yè)融資情況惡化成為流拍走高的主要因素。

　　諸葛找房首席分析師陳雷表示，流拍的土地一般具有三點(diǎn)共性。第一，位置偏僻，未來營銷壓力大；第二，地價(jià)較貴，盈利空間有限；第三，出讓條件較為嚴(yán)格。

　　針對(duì)土地流拍率走高的原因，陳雷表示，房地產(chǎn)市場下行，房企現(xiàn)金流壓力大，拿地更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，地價(jià)越來越高，能拿地的房企較少，而供地規(guī)模不減。

　　企業(yè)動(dòng)態(tài)|Company

　　1、Airbnb 宣布連續(xù)第二年實(shí)現(xiàn)盈利，正在準(zhǔn)備上市

　　短租平臺(tái) Airbnb 本周表示，不包括某些費(fèi)用在內(nèi)，公司已連續(xù)第二年盈利，目前正在準(zhǔn)備 IPO。Airbnb 方面表示，2018 年公司的核心房源業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了迅猛增長，Airbnb 體驗(yàn)現(xiàn)已遍布全球 1000 多個(gè)城市，并且不斷優(yōu)化平臺(tái)，以支持新業(yè)務(wù)單元的擴(kuò)展與增長。同時(shí)，Airbnb 還任命了管理高層，以專注于促進(jìn)增長及長期盈利。就在今年 1 月，亞馬遜資深高管戴夫·史蒂芬森加入 Airbnb 擔(dān)任首席財(cái)務(wù)官。Airbnb 方面稱：‘他將利用他在幫助大型企業(yè)快速大規(guī)模發(fā)展方面的經(jīng)驗(yàn)，確保我們繼續(xù)投入以實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長和長期盈利能力。’

　　由于首席財(cái)務(wù)官這一這個(gè)職位是企業(yè) IPO 的關(guān)鍵，因而也被業(yè)內(nèi)解讀為 Airbnb 正在準(zhǔn)備 IPO 的一個(gè)信號(hào)。外媒報(bào)道稱，Airbnb最近的估值達(dá)到 310 億美元。該公司 CEO 布萊恩·切斯基此前承諾，將在 2020 年之前推動(dòng)公司上市。

　　2、杭州千畝土地小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)商資金鏈斷裂，融創(chuàng) 33 億接手

　　1 月 15 日，在阿里拍賣上，一宗起拍價(jià)為 28 億元的‘（破）杭州市蕭山區(qū)桃北新村資產(chǎn)包’標(biāo)的，經(jīng)過 51 輪競價(jià)，最終被融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)有限公司以 33.4 億元競得，創(chuàng)下杭州破產(chǎn)資產(chǎn)包最高成交紀(jì)錄。

　　這個(gè)桃北新村資產(chǎn)包，正是前些年紅極一時(shí)的超級(jí)大盤‘云都美濃小鎮(zhèn)’項(xiàng)目。美濃小鎮(zhèn)位于蕭山浦陽鎮(zhèn)桃花源景區(qū)。根據(jù) 2013 年開發(fā)伊始的宏圖，美濃小鎮(zhèn)規(guī)劃范圍 5.3 平方公里，住宅建設(shè)用地 1600 畝，一期總建筑面積約 100 萬平方米，是蕭山少有的百萬平方米大盤。遠(yuǎn)景規(guī)劃居住人口約 3 萬人。項(xiàng)目于 2013 年年底首次開盤。到了 2015 年，美濃小鎮(zhèn)的資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，隨后爛尾。

　　3、恒大還要造車：9.3 億美元收購瑞典電動(dòng)車公司 51% 股權(quán)

　　1 月 15 日，恒大集團(tuán)旗下恒大健康公告稱，以 9.3 億美元收購一家總部位于瑞典的全球性電動(dòng)汽車公司 NEVS 的 51% 股權(quán)并獲得多數(shù)董事席位。這 9.3 億美元將分兩期支付：第一期的 4.3 億美元在 1 月 15 日已完成支付，余額在 1 月 31 日或之前支付。

　　公告內(nèi)容顯示，9.3 億美元的投資金額定價(jià)參考條件分別為：恒大健康對(duì) NEVS 的投資金額、NEVS 的歷史積累、研發(fā)技術(shù)人員等相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)及增長前景以及收購事項(xiàng)的其他利益。

　　NEVS 自 2012 年起布局新能源汽車，其自主研發(fā)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)涵蓋‘三電’動(dòng)力系統(tǒng)、車聯(lián)網(wǎng)、生產(chǎn)和制造等領(lǐng)域，如電池冷卻系統(tǒng)、車輛安全系統(tǒng)及車載空氣凈化系統(tǒng)等均為世界領(lǐng)先技術(shù)。此外，NEVS 擁有完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的 Phoenix 系列純電動(dòng)汽車研發(fā)平臺(tái)。截至 2017 年底，NEVS 總資產(chǎn)值為 43.44 億港元，凈資產(chǎn)值為 11.36 億港元，收益 2995 萬港元。

　　聲音丨Opinion

　　1、王健林：發(fā)自內(nèi)心感謝黨和政府，沒有改革開放就沒今天的萬達(dá)

　　1 月 12 日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在青島東方影都的 2018 年年會(huì)上表示：感謝黨和政府，沒有黨和政府領(lǐng)導(dǎo)的改革開放，就沒有今天的萬達(dá)。因此萬達(dá)發(fā)自內(nèi)心感謝黨和政府，感謝改革開放。

　　王健林在年會(huì)上說，2018 年是中國改革開放 40 周年，也是萬達(dá)集團(tuán)成立 30 周年，所以今年年會(huì)對(duì)萬達(dá)有特殊意義。30 年前，在改革開放大潮的推動(dòng)下，萬達(dá)成立了幾十個(gè)人的小企業(yè)，順著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢，30 年萬達(dá)已發(fā)展成為一家大型跨國企業(yè)。在中國創(chuàng)造了‘萬達(dá)廣場就是城市中心’的奇跡和獨(dú)特商業(yè)模式，在世界創(chuàng)造唯一一家亞洲、歐洲、美洲、澳洲處于領(lǐng)先地位的全球影視企業(yè)。

　　王健林在年會(huì)上談到了轉(zhuǎn)型，他說萬達(dá)要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因主要有兩個(gè)。‘房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)比較大的缺陷，一是房地產(chǎn)是強(qiáng)周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。大型企業(yè)通過開發(fā)比較多的項(xiàng)目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠(yuǎn)。房子不是快消品，即使比起汽車這樣的耐用消費(fèi)品，更新速度也慢得多。一些企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮后，行業(yè)里的企業(yè)數(shù)就會(huì)大幅減少。’

　　王健林表示，現(xiàn)在說萬達(dá)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功不算為過，因?yàn)槿f達(dá)收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，主要收入來源已經(jīng)不是房地產(chǎn)。但萬達(dá)還在轉(zhuǎn)型過程中，最終完成目標(biāo)是 2020 年。

　　2、綠地董事長張玉良：今年部分地區(qū)房價(jià)泡沫擠出，市場景氣回升

　　1 月 15 日晚，綠地控股發(fā)布 2018 年業(yè)績快報(bào)，公司全年?duì)I業(yè)總收入 3510 億元，利潤總額 242 億元，歸屬母公司凈利潤 117 億元。

　　綠地控股董事長、總裁張玉良談及對(duì) 2019 年房地產(chǎn)市場的預(yù)期。他指出：新的一年，房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)構(gòu)性松動(dòng)的預(yù)期比較強(qiáng)烈，隨著部分地區(qū)房價(jià)地價(jià)泡沫有所擠出，市場景氣度有望出現(xiàn)一定反彈，預(yù)計(jì)‘高位趨穩(wěn)、總體回升、結(jié)構(gòu)分化’將成為市場的基本格局。

　　張玉良預(yù)計(jì)，在‘中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展’的城鎮(zhèn)化模式下，能級(jí)較高的省會(huì)城市和有溢出效應(yīng)的成長性地區(qū)大概率率先反彈回升，部分前期房價(jià)地價(jià)已快速上漲而又缺乏人口及產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市將面臨挑戰(zhàn)。

　　數(shù)據(jù) | Data

　　1、房企密集發(fā)債，2019 開年已超 800 億

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019 年 1 月份以來，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模上漲。短短十幾天內(nèi)，世茂股份、融創(chuàng)中國、新城控股、金科股份、力高集團(tuán)、電建地產(chǎn)等不同梯隊(duì)陣營的房企陸續(xù)公布融資計(jì)劃。合計(jì)超過 30 起，總規(guī)模超過 800 億元。

　　‘繼 2018 年 11 月、12 月以后，2019 初多家企業(yè)公布了大額融資計(jì)劃，這是新年以來，房企出現(xiàn)的一波融資高峰。’中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從 1 月份來看，樓市調(diào)控政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。‘特別是融資成本，多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低’。

　　張大偉指出，從房企近期的融資活動(dòng)來看，再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足 4% 的融資，另外包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債的成功發(fā)行。整體來看，再持續(xù)緊張數(shù)月過后，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金情況開始有所緩解。

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責(zé)任編輯：陳靖