文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　經過2018年下半年政策調整，房地產市場已經到了“寡頭時代”，如今給與房地產行業的機遇是，如何抓住2020年實現60%城鎮化水平政策紅利尾巴，做好產城融合、產教融合、產融結合布局。

　　近日，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在2019年首屆中國產城融合大會上表示，2019年房市主要矛盾已經從過去的房價過快上漲，變成了過快下滑，體現在銷售、投資、房價方面的下滑。

　　從銷售方面來看，據wind數據庫顯示，2018年1-11月份全國商品房銷售面積累積值為148603.93萬平方米，同比增長1.4%，商品房銷售額累積值為129508.10億元，同比增長12.1%。從總量上來看相比2017年，商品房銷售狀況不算十分悲觀，但是商業經營就如逆水行舟，不進則退，對比2016年數據可以發現，銷售下滑的態勢事實上從2017年就開始有所顯現。

　　據wind數據庫顯示，2016年商品房銷售面積月度累計同比增長率維持在22%以上，最高曾將達到38%，但至2017年這一增長率最低降至5.3%的水平，但到了2018年這一增長率最高也才達到4.2%，更有甚有的月份累計增長同比僅僅為0.4%。商品房銷售額月度累計同比也更是一路下滑，2016年最高同比增長率接近60%，但到了2018年，這一增長率最高僅為15.3%，大多數時間其增長率是保持在9%-14%的區間。

　　而房地產開發投資，雖說對比銷售表現略優，但是對比數據可以發現當前階段房地產市場發展的隱憂。據wind數據庫顯示：2018年1-11月份，全國房地產開發投資110083億元，同比增長9.7%，其中，住宅投資78027億元，增長13.6%。值得一提的是，土地層面2018 年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積25326萬平方米，同比增長14.3%，；土地成交價款13746億元，增長20.2%。

　　從以上數據可以看出，土地方面投資的增長對全國房地產開發投資額增長具有重要的貢獻意義。但是對比房地產銷售、投資和土地層面的數據，我們可以發現兩個問題：首先，房地產開發投資沒有實現有效的轉化，資金壓力不減，暗藏償債隱憂。其次，房地產市場“去化”矛盾突出，將會成為房企未來一段時間經營發展的主要抓手。總的來說現金為王和運營為王的趨勢非常明顯。

　　房價方面，2018年1-10月份，全國房價上漲10%，但是房價分化趨勢明顯，總的來說三四線城市房價上漲幅度超過一二線城市房價，具體而言北上廣深一線城市，二線省會城市，三四線重點城市房價變化幅度不盡相同，而目前房企拿地依舊是向三四線城市下沉，可以看出目前“產城融合”已經成為當前階段房地產行業發展的重要理念。

　　這里需要說明的是，雖然從量上看，房地產市場各項經濟活動都實現了“穩中有進”，但是需要注意的是，根據“乘數原理”經濟增長不是經濟活動總量的函數，而是經濟活動增加量的函數，換句話說，經濟的發展不是決定于各個經濟部門經濟活動的絕對量，而是取決于其變動量，要想使得保持經濟增長率保持不變，經濟活動必須實現按照一定比率的增長，如果經濟活動的增長率放慢，那么整個國民經濟的增長率就會放慢或者停止。這意味即使各個經濟部門的總量保持不變，只要增長速度放慢了，也有可能會引起經濟的衰退。

　　因此，正如住建部專家顧云昌所表示的，2019年房市的主要矛盾已經變成了“過快下滑”，從數據上看2016年、2017年房地產行業增加值占GDP的比重均為6.5%，但是到了2018年第三季度，該數值已經下滑為了 6.3%。所以，若想實現國民經濟總體水平的穩定，各個部門經濟活動必須保證更高的增長速度，而不僅僅是只做大存量。作為國民經濟的支柱行業，房地產行業的發展對于國民經濟整體發展具有支撐性作用，如今在國民經濟下滑的背景下，房地產行業增速的放緩通過“乘數原理”機制的作用，反映到國民經濟上事實上已經達到了 “過快下滑”的水平。

　　不過經過2018年下半年政策調整，房地產市場已經到了“寡頭時代”，隨著人們對美好生活、良好居住環境和公務服務等生活追求的改變，城鎮化下半場的邏輯也在悄然的發生改變，城鎮化作為過去十幾年促進房地產行業發展的“伯樂”，如今給與房地產行業的機遇是，如何抓住2020年實現60%城鎮化水平政策紅利尾巴，做好產城融合、產教融合、產融結合布局。總之，如今的房地產行業，強者恒強、創新、充分整合已經成為了這個新時代的主題。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)