一線樓市供需逆轉 二手房議價空間松動

　　
　　本報記者 宋興國 北京報道

　　導讀

　　目前一線城市的房價已經出現了明顯回調，特別是處于一線城市遠郊、缺乏相關配套的房產，房價下跌明顯。

　　一線城市樓市正在進入下行周期。

　　數據顯示，今年前10 月，北上廣深四個一線城市的住宅供應量明顯增加，而市場需求卻在調控抑制、信貸收緊、預期向下等多重因素影響下持續低迷，觀望情緒濃厚。

　　同時，企業在資金壓力下加快了推盤力度，部分遠郊新房降價促銷的新聞時有傳出。而在市場成交走勢和市場預期互相影響下，二手房市場亦受影響，業主信心松動，議價空間進一步加大。

　　供求關系逆轉

　　一線城市的市場供求關系正在發生逆轉。

　　2017年加大土地供應的一線城市，在2018年開始形成大規模上市。中原地產的一份數據顯示，截至今年10月末，北上廣深四個一線城市在2018年已供應住宅類土地227塊，建設用地面積113.53萬平米，規劃建筑面積可達2363.24萬平米，兩個數字均已超過了2016年全年供應。

　　而需求層面，在持續不斷的政策補丁、與市場預期向下的共同作用下，觀望情緒越發濃厚。易居研究院的數據顯示，1-10月份，一線城市新建商品住宅成交面積累計同比下降9%。而10月單月來看，一線城市成交面積環比減少38%。

　　而分城市來看，21世紀經濟報道記者注意到，多家機構的監測數據均顯示，四個一線城市近期的供求狀況均發生了變化。

　　北京方面，中國指數研究院數據顯示，2018年三季度，受限競房項目集中入市影響，北京商品住宅平均月度供應量達103萬平方米，同比增加152%。同時，受資金壓力增加，開發商推盤節奏加快，北京新開盤項目數量較二季度上升63%，較去年同期上升13%。

　　而北京在三季度的月均成交量為47萬平方米，銷供比僅為0.46，市場整體處于供大于求狀態 。這也使得北京商品住宅庫存量持續上升。截至9月底，北京商品住宅（含保障房）庫存量為749萬平方米，較2017年9月底增加16%。

　　上海方面，易居研究院的數據顯示，上海市三季度累計商品住宅供應面積達到241萬平方米，成交面積則只有229萬平方米。這一狀況在10月延續，上海市當月供應面積超過90萬平方米，而成交面積則只有54萬平米。

　　廣州方面，中國指數研究院數據顯示，前三季度全市商品住宅新批預售共67287套，新批可售面積722.84萬平方米，同比增加31.79%；前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積732.35萬平方米，與去年同期相比下滑1.57%。

　　易居研究院研究員王瑾釗向21世紀經濟報道記者表示，北京6月份以來新房在不斷增加供應，但10月份新房成交環比卻下降近三成，深圳10月新房供應環比增加近70%，而新房成交下跌近20%，“種種跡象表明，一線城市新房不斷增加供應，而需求卻在不斷萎縮。”

　　同時，由于新房市場供應增加且去化并不理想，以及部分城市的新房開始降價促銷，也在一定程度上影響了一線城市的二手房市場，觀望情緒開始蔓延，成交量大幅下滑，在2018年中有所好轉的二手房市場開始轉而向下。

　　易居研究院的數據顯示，今年10月，北京、深圳等10個城市二手房成交量為3.9萬套，刨除春節異動月份，創下48個月以來的新低。其中，北京與深圳的二手房成交套數分別環比下滑42%和24%，

　　王瑾釗指出，短期內，一線城市的供需錯配可能還會維持一段時間。但中長期來看，相關部門應該會注意這些情況而放緩新房上市的節奏，從而調節市場的供需平衡。

　　價格“實質性”下跌？

　　在供需結構持續變化的同時，一線城市的價格同樣開始松動。

　　10月20日，國家統計局發布數據顯示，9月，一線城市新建商品住宅價格保持平穩。北京環比保持不變，上海、深圳下降0.1%和0.2%，而廣州則微漲0.4%。

　　不過，在一線城市占比更大的二手房市場，北京價格同比下降2.2%，環比下降0.2%。而上海同比也下降2.1%，環比下降0.2%。深圳、廣州則環比基本持平。

　　同時，也有觀點認為，北京等城市房價已經進入需求下降、預期松動所導致的“實質性”下跌階段。

　　近日，貝殼研究院近期發布報告表示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，連續兩個月環比下跌，該報告稱“在城四區占比回升的基礎上，北京均價的下跌是實質性松動”。

　　對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經濟報道記者表示，“實質性回落”是相對于由結構性因素導致的均價下跌而言的。北京二手房9月均價環比下跌2.2%，這在較大程度上由結構性因素造成：受公積金政策調整影響，9月市場上低單價的剛需房源集中成交，而高單價的中心城六區成交占比環比下降2.4個百分點。

　　許小樂指出，北京10月成交的城區分布恢復到9月之前的水平，均價的下跌受結構性因素影響較小，1.2%的跌幅確是由6月以來市場需求持續低迷，預期松動所導致，這就是需求抑制導致的“實質性下跌”。而其余一線城市市場需求均在調控后受到抑制，上海、深圳和廣州的二手房均價分別在2017年5月、今年7月末和今年三季度以來呈現下跌態勢。

　　同時，多位受訪者均表示，本輪調控無論是力度、空間范圍還是時間范圍都達到了空前的水平，本輪市場情緒的回落持續時間更長，程度也更深，而市場主體的情緒與市場表現將相互反饋和作用，從而導致更長的下行周期。

　　王瑾釗認為，目前一線城市的房價已經出現了明顯回調，特別是處于一線城市郊區、沒有相關配套的房產，房價下跌明顯，未來一段時間可能還會有下跌空間。而處于一線城市核心區的或者是配套完善、交通便利、有學位的稀缺房產，下跌空間仍然有限。

責任編輯：李鋒