北京自住型商品房最貴土地出爐 樓面價首破2萬

　　每經記者 王杰 發自北京

　　昨日(3月27日)，北京市自住房項目地塊朝陽區來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊出讓。

　　該地塊最終被恒大地產以20.5億元的代價取得，溢價率37.4%。值得注意的是，該地塊是目前北京市場上，拍出的價格最高的自住型商品房地塊。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，該地塊住宅部分的平均樓面價高達2.1萬元/平方米，也是首次突破2萬元/平方米。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進表示，過去對競拍自住型商品房的地塊，北京房企是持抵觸心理的。不過，隨著北京供給政策和計劃逐漸明朗，北京房企也順應這樣的供地模式。

　　二次入市受熱捧/

　　據了解，該地塊為2012年9月份被暫停的熱門土地來廣營A2地塊，此次變身自住房項目地塊重新掛出，起始價由12.84億元上調至14.92億元，由于該地塊是目前定價最貴的自住房項目，所以受到市場極大的關注。

　　據悉，共有恒大、中鐵建、住總正華、華遠4家房企參與競拍，最終恒大以20.5億元勝出。

　　鏈家地產[微博]市場研究部張旭認為，地理位置優越、交通方便、周邊配套成熟是此次來廣營地塊與之前豆各莊、東壩等自住商品房地塊最大的不同，也是造成其自住型商品房價格明顯上升的最主要原因。

　　張旭表示，目前地塊附近北京青年城、北苑2號院等小區成交價格在每平方米3.7萬~4萬元左右，該地塊將建成的2.8萬元/平方米的自住商品房對購房者無疑將產生很強的吸引力。

　　恒大稱尚有合理利潤/

　　來廣營地塊的特殊性在于，地塊本身沒有開發商可以自己定價的產品，全部限價或者自住房。

　　公開信息顯示，該地塊包含R2二類居住用地、R52小學用地、R51中學用地，總建筑控制規模11.92萬平，其中居住部分建筑規模9.8萬平。除外，剩余居住部分6.86萬平將全部建成自住型商品房，其中2.94萬平方米的限價房銷售限價為1.5萬元/平方米，6.86萬平方米的自住房銷售限價2.8萬元/平方米，最大套型建筑面積不得超過80平方米。

　　張大偉給記者算了一筆賬，該項目銷售總收入為23.618億元，而開發商疊加土地成本+建安成本共計為22.884億元。如果不計算管理成本、資金成本、銷售成本、稅費。該項目僅剩余7340萬元的利潤。

　　但在接近恒大的人士看來，這塊地并非無利可圖，還是有一定合理的利潤。

　　上述人士認為，恒大有強大的控制成本能力、快速運轉能力、快速復制能力，能擠壓出更多的利潤空間。自住房限價房銷售極快，能贏得現金流，另外，地塊還能配建部分車位和商鋪，也能在利潤上予以彌補。

　　有利于企業加快資金周轉/

　　張大偉分析，開發商用20.5億的土地款，獲得了一個在2014年年末回款23.618億的預期。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，恒大地塊在北京獲得四宗土地，累計土地出讓金為147.85億，但只在東壩地塊有5萬平米的可定價產品，其他全部為限價房源。

　　張大偉說，這四地塊可以給恒大在2014年帶來200億左右的銷售額。對恒大全國布局非常有幫助，對每月的銷售報表也會錦上添花，但從利潤角度，將會拉低恒大的年度利潤率。

　　與此同時，隨著政府在自住型商品房供應力度的加大，上述接近恒大地產的人士也表示，開發此類地塊也符合恒大一貫堅持的民生地產路線。

　　據《京華時報[微博]》報道，北京市國土局相關負責人表示，2014年北京市將繼續加大住宅用地供應，同時進一步優化住宅用地供應結構，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品住房；商服用地的供應量將比2013年略有增高。

　　張大偉說，信貸的收緊不僅影響成交，也約束了開發商拿地的資金。回款變慢，使得部分企業在土地市場難以維持高投入。

　　在市場競爭加劇的背景下，高周轉已成為房企的在一線城市的普遍策略。

　　自住型商品房利潤低微，但供不應求。從市場角度上，也推高了房企在自住型商品房上的拿地熱情。