供求缺口巨大 京五萬套自住商品房難抑房價 

　　本報記者 鄺陽升 攝

　　特約記者 馬浩宇 發自北京

　　2月27日，北京首個自住型商品房項目—恒大御景灣，終于步入了現場審核的最后一天。據統計，恒大御景灣項目大約有7萬組家庭到現場辦理了審核，其中優先家庭51637組，非優先家庭12374組，恒大御景灣的自住房供應量卻僅有2000套，求供比例約達到了35：1。

　　“真是千軍萬馬過獨木橋呀，跟不要錢似的！”參與現場審核的王先生向自己的妻子感嘆道。盡管是最后一天，可是審核現場依舊人頭攢動。

　　自北京市住建委提供的《完善執行機制，堅定不移穩房價》文件七條(以下簡稱“京七條”)出臺，推出的自住型商品住房似乎變成了人們關注的“焦點”，在自住型商品房的均價上，明確規定了要同比周邊同品質普通商品房低30%，這對于北京那些不符合申請公租房條件，具備一定經濟能力，但卻依然買不起普通商品房的“夾心層”來說，無疑成了讓他們“馬上有房”的希望。

　　馬年伊始，隨著恒大御景灣、金隅•匯星苑、金隅•匯景苑這些自住型商品房項目的推出，“夾心層”們的熱情被瞬間點燃。

　　然而，自住商品住宅優先北京籍人士，非京籍戶口短期內無法買到，讓人不禁要提出“誰的自住商品住宅”的疑問。與此同時，各界對于自住商品住宅是平抑房價還是使普通商品住宅被迫高端化的問題也是爭論不休。甚至有人質疑年推5萬套，是否太過激進？

　　非京籍戶口短期內沒戲

　　一直以來，北京的房價可謂是居高不下，屢調屢漲。2013年，北京市房價漲幅超過20%。為制約房價的過快增長，2013年10月底，北京市為了圍堵高房價，由市住建委出臺了“京七條”，明確了對于自住型商品房的相關規定，規定自住型商品房的均價要比周邊同品質商品房低30%，供應規模要達到市場的40%-50%。并在年前要完成2萬套自住型商品房的供應，并計劃今年全年要完成5萬套的供應。自住型商品住房用地，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。

　　自住型商品房相比于普通商品房在價格上無可比擬的優勢，是一種類似于限價房的產品，只要有購房資格的人士都可以購買，讓之前鐘意于普通商品房的“夾心層”動了心。 1月13日，北京首個自住型商品房項目—恒大御景灣開始接受申購家庭提交審核材料，此前在網上登記申請時，就有14.8萬戶提交了申請。其中經濟適用房、兩限房輪候家庭8023戶，本市戶籍家庭(非保障房輪候家庭)12.4萬戶，非京戶籍家庭1.58萬戶，巨大的訪問量讓網站一直處于瀕臨癱瘓的狀態。

　　“光提交申請就提交了幾十次，最后鼓動全家一起上陣才成功。”王先生向時代周報記者感嘆道。最終，通過現場審核，使得申請的家庭數驟減到了約7萬戶，淘汰了近半，但比例供求比例依舊達到35:1。

　　繼“恒大御景灣”項目之后，北京第二批自住型商品房項目—金隅•匯星苑和金隅•匯景苑計劃提供自住房5347套，但官方數據顯示申請認購的單數達到了21.9萬份，求供比例達到了41:1。

　　按照規定，自住型商品房的銷售對象是本市具備購房資格家庭，北京戶籍(無房家庭、單身25歲以上、保障房輪候家庭)可優先購買，五年內不得轉讓。“這7萬套(自住型商品房)連有北京戶口的購房者都滿足不了，沒有北京戶口的短期內基本沒戲”，一位業內人士感嘆。

　　“一下子推出7萬套自住型商品住宅，已經是不少了，并集中在2014-2015年上市；2008年，北京一年的商品房成交量也就五六萬套，2011年成交也就7萬套。正常情況下，北京的商品房的每年總成交量也就八九萬套。”北京中原地產市場總監張大偉在接受時代周報記者采訪時表示。

　　“自住型商品住房未銷先熱，說明此類產品性價比較高，市場熱捧程度大。這對于剛需購房者的購房需求釋放是利好消息。”上海易居研究員嚴躍進告訴時代周報記者，在目前北京普通商品住宅庫存不斷減少的情況下，自住型商品住房的推出，將能緩解置業者購房需求的“饑渴”癥狀。這種住房，符合北京解決住房保障的低門檻策略。但后續能否成為主導，疑慮依然很大。

　　然而一些夾心層卻感嘆：“7萬套自住型商品房，但是對于北京恐怖的剛需來說只能是僧多粥少，如果購房者沒有申請到自住型商品房，普通商品房的房價又越來越高，到時候連變成房奴都成了一種奢望。”

　　普通商品住房高端化？

　　據北京市國土資源局發布數據顯示，2013年全市商品住宅用地供應面積大幅增加，達到978公頃，完成全年850公頃計劃指標的115%，較2012年度增加207%。1月6日，北京土地整理儲備中心發布公告，表示2014年將進一步加大住宅用地供應量，其中60%將用于商品房建設，而商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房。

　　任志強對此提出質疑：“在同樣的土地面積上，保障房的結構增加了，商品房的價格就要提高，等于保障性住房在推動商品房房價的提高”。

　　自住型商品房在價格上的先天優勢非常明顯，如果在同等品質的情況下，普通商品房在其面前很難有競爭力可言，這對于剛需的中低端市場無疑是具備很大的沖擊。對此，即使是房企中大佬萬科也是一肚子苦水，北京萬科副總經理肖勁曾表示：“萬科不少項目都是定位于剛需的中低端產品，所以對我們影響肯定會很大，我們正在研究中”。

　　北京一位地產公司的人士在接受時代周報記者采訪時也持有同樣的觀點：現在很多商品住宅用地在拍賣時都捆綁配建自住型商品房的地塊，會令商品住宅的地價成本大大提高，但房企們在這種情況下依舊搶地卻也是無奈之舉，不做自住型商品房就沒地可拿了。結果普通商品住宅被迫高端化或往高端化市場靠攏。

　　但是，張大偉卻認為，所謂自住型商品住宅推高房價的說法并不成立。因為房價是隨著預期而變化的，地價高并不一定房價就高(也有虧錢賣的)，而且房價從來沒有連續漲三年的。根據鏈家地產的數據統計，截至2月23日，北京新建商品房當月成交量僅為1545套，較上月環比下降了74.7%，較2013年同期下降61.5%，自住商品房政策導致觀望的人群大幅增加。

　　張大偉向時代周報記者表示：“其實，商品房的總供應量還是呈增加狀態的。即使要漲，價格也不會漲得那么快。”

　　和政府合伙買房？

　　日益高漲的房價讓人望而卻步，但是如果政府說它愿意跟你“湊份子”合伙買房？你愿意嗎？1月22日，北京第十四屆人民代表大會第二次會議閉幕，首次明確了自住型商品房的性質——共有產權。規定自住型商品房為“共有產權性質”，自住型商品房購買后，原則上5年內不得轉讓；五年后轉讓的，按照屆時同時段商品住房價格和該自住型商品房購買時價格的差價30%繳納土地收益等價款。

　　對此，北京市副市長陳剛的解釋是：“自住房的價格會比市場低30%，甚至50%。同時實行共有產權，你先買，政府給予支持，你自己先住。如果再上市交易，首先政府優先收購，或者是根據共有產權比例把政府那部分收益拿走。這樣買到的人也不虧，賣的人也不得利。”陳剛認為，“共有產權房”的模式將會是一種可持續模式。

　　對此，人們也是反應各異。一部分人認為，共同產權政策可以在一定程度上切實消除牟利和尋租的空間，杜絕投機行為。可以有效避免“假窮人”造假牟利等問題。

　　一些購房人認為：“產權共有？三七分？然后分攤收益？這和跟政府一起買房有什么區別？共有產權之后政府還會平抑自住房的房價嗎？”衛民不動產智庫負責人蔡衛民在接受時代周報記者采訪說：“未來的一線城市，應該都會采用這種共有產權的運作模式。主要原因是它相對于市場略低，能夠滿足目前市場的需求。不過，政府在持有產權后，本身就沒有平抑房價的動力。”

　　任志強也表示，上市五年后，大家會發現，由于需按當時市場價30%上繳獲利部分，則會造成二手房市場價格暴動和新房價格倒掛，造成市場價格信號不穩定或者扭曲。2月21日，北京市朝陽區來廣營地塊被北京市國土局掛牌出讓。掛牌文件信息顯示，來廣營地塊未來的自住型商品房售價將達到2.8萬元/平方米。這個定價直接沖破了此前自住型商品房2.2萬元/平方米的定價上限，飆升了6000元/平方米，成為了目前為止最貴的自住型商品房。

　　“隨著周邊地段房價的上漲，此類住房售價也會水漲船高。所以所謂的行政性手段設定價格，并不是很合理。”在嚴躍進看來，這個時候，政府也會面臨兩難問題。如果讓此類房價保持上漲態勢，那么此類自住型商品住房原先的功能和定位就會遭質疑。這樣的漲價，也明顯提高了購房者的成本。

　　廣東省房地產研究會副會長韓世同在接受時代周報記者采訪時認為：“自住型商品住宅類似于限價房。出現這樣的問題，根本原因就是自住型商品住房并非樓市長效發展下的最需要的產品。一次性推出5萬套，會不會是一個新的大躍進？會不會重蹈限價房推行不下去的覆轍。”

　　各地保障房建設目標

　　北京市市長王安順：“十二五”建設100萬套保障房

　　市委副書記、市長王安順在2013年年底說：完成“十二五”期間建設籌集100萬套保障性住房的目標任務，沒有退路，也不能有任何水分。我們要帶著感情做好住房保障工作。

　　一要科學規劃，加強統籌。下決心選擇在產業園周邊、交通便利、市政能配套的好地塊建設，集約節約用地，保護和弘揚傳統優秀文化。合理設計戶型，讓各種收入階層有尊嚴地混合居住在一起，共享改革發展成果。二要保證質量。工程建設決不能偷工減料，特別是裝修選材一定要符合環保要求。三要分配、管理、使用好保障性住房。通過基礎信息互聯互通、建立“黑名單”等方式，確保低收入群體得到應有的住房保障。四要依靠改革，在多渠道籌措資金、土地出讓方式等方面探索出新思路、新辦法。

　　上海市市長楊雄：今年建成保障房11萬套

　　2014年，上海市將健全住房保障和供應體系。新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造5.5萬套，基本建成11萬套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區配套建設。拆除中心城區二級舊里以下房屋55萬平方米，推進城中村改造。嚴格執行國家房地產市場調控政策，確保住房用地供應，促進房地產市場健康有序發展。

　　2013年，上海共實施三類綜合改造項目共194萬平方米、40283戶，受到了群眾的普遍歡迎。上海市副市長蔣卓慶表示，將繼續把舊住房綜合改造項目列為重點工作，圍繞“保障性安居工程2013年到2015年受益居民達到18萬戶”的目標，進一步加大財政投入，加快推進力度。

　　廣州市：今年將建1.81萬套保障房

　　日前從廣州市國土資源和房屋管理局獲悉2014年廣州計劃籌集1.1萬套保障房，基本建成1.81萬套保障房，新增發放1300戶住房租賃補貼。

　　廣州市國土資源和房屋管理局在2014年工作安排中提出，廣州將深化住房制度改革，積極拓展保障性住房建設和管理的融資渠道，抓緊制定出臺解決“夾心層”住房困難問題的政策方案。

　　同時，廣州將爭取國土資源部土地調查和土地登記“兩庫合一”試點，探索開展廣州市不動產統一登記研究，籌備建設統一登記信息平臺，研究制定統一登記簿證，逐步完善包括地表、地上、地下建設用地使用權登記規范。

　　深圳市：2013年供應2.8萬套保障房

　　作為市政府民生實事之一，2013年全市共開工建設保障性住房1.7萬套，竣工2.21萬套，供應2.7萬套。

　　2014年，計劃新開工建設保障性住房2.5萬套、竣工2.5萬套、供應2.8萬套。

　　深圳同時將著力推進多層次住房保障制度創新，促進住有所居。構建租售補結合、多層次廣覆蓋的住房保障體系，為全國住房保障制度改革探索新路。

　　天津市：2014年開工建設保障房6萬套

　　2014年，天津將開工建設保障房6萬套，竣工7.5萬套，向社會推出4萬套公租房房源；繼續降低廉租住房租房補貼和經濟租賃房租房補貼收入準入門檻，新增補貼家庭1萬戶，累計向11.5萬戶中低收入住房困難家庭提供租房補貼。

　　天津將進一步完善市政配套和公共服務設施建設，與保障房同步規劃、同步建設、同步交付使用，并建立健全長效管理機制。將完成提升改造舊樓區559個、2570萬平方米，基本實現中心城區成片舊樓區綜合提升改造全覆蓋。

　　董萍 整理

　　香港、新加坡制度鏡鑒：反暴利懲騙租

　　保障房建設，新加坡和中國香港等地已經先行先試了很多年，對于我國的保障房建設或許有一些參考意義。

　　新加坡：組屋政策杜絕暴利

　　新加坡房地產市場分為公共住房和私有住宅市場兩大部分，組屋是新加坡常見的公共住房形式，它的首要特點是讓一般民眾負擔得起。新加坡大規模建造組屋始于1960年，當時是為了應對住房危機。據統計，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直維持在80%以上。

　　組屋大多是1999年的地契，地契到期之后需要補交一定的費用。雖然是公共住房，組屋的設計精良，一般為明廚明衛，由于政府有較多儲備地，市區以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應。

　　在公共配套方面，新加坡幾乎每個社區都有小販中心、餐廳和停車場，將流動攤販集中在有頂蓋的公共設施中，方便市政管理和保持衛生。

　　新組屋的購買也有嚴格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過8000新元。不過，對于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬新元。購買共管公寓的申請人家庭月收入不能超過1萬新元。政府也會根據經濟和物價調整收入上限。

　　新購房屋者可以享受政府的補貼和使用強積金，鼓勵人們置業。

　　由于組屋是政府以低于市場的價格賣給符合資格的首次購房者，組屋的轉售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每戶居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應、開發商，以及炒房者所在的二手市場三個環節均在政府嚴格控制下，可以杜絕暴利的產生。

　　香港：公屋制度嚴懲騙租

　　在香港，只要家庭月收入低于12737港元、資產凈值低于30.5萬港元，就可申請公屋，每平方米租價僅為47港元。

　　這一政策目標是：為沒有能力購買私人樓宇的低收入者提供廉租房。這一政策始于1953年，當時因幾場大火燒毀大量木屋，10萬災民無家可歸。在聯合國的資助下，當時的港英政府成立了“徙置事務署”，將災場辟作“石硤尾徙置區”，在此興建多幢H形的、7層高的徙置大廈。

　　只要交少量租金，6口之家就可以住上一間12.5平方米的房子里，廚房和廁所都是公用。雖然十分擁擠不堪，但對于災民來說，已不啻是天堂了，他們將分到這種房子叫“上樓”。

　　此后，港英當局陸續在各區興建徙置屋宇，包括黃大仙、李鄭屋、大窩口等地。

　　1972年，港英政府宣布十年建屋計劃。政府重組原有的公營房屋組織，成立新的香港房屋委員會，負責制定和推行公屋計劃。徙置事務處和市政事務署屬下的屋宇建設處合并成為房屋署，作為房委會的執行機構。如今，房委會是一個自負盈虧的獨立機構。根據1988年達成的財務安排以及1994年的增補協議，政府向房委會注入永久免息資本135億元和125億元的計息借貸資本。此外，政府每年會免費批出土地給房委會興建公屋，建設、管理費用則由房委會自己解決。房委會的收入主要來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業樓宇租金收入等。

　　2010-2011年度，房委會總盈余高達60.59億元，較原先預計多22億元。盡管公屋租金便宜，但生活并不廉價，配套非常齊全，農貿市場、超市、商場、銀行、學校一應俱全，還有很多文化娛樂設施，比如廣場、老人活動中心等等。這樣的配套，很多私屋都比不上。除了公屋，房委會還推出“居者有其屋”計劃(簡稱“居屋”，類似經濟適用房)，讓夾心層能夠以市場價格的60%-70%買到房子。按規定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產限額條件的人士才有資格購買。

　　為了確保公共資源得到妥善運用，政府制定了嚴格的限制政策—居屋的轉讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會繳付補價，解除轉讓限制之后，才可把房子在公開市場出租、出售。

　　總體上看，約有50%的人依靠政府的資助解決了住房問題。盡管香港公共住房占比遠大于內地，但并未因分配不公而成為社會焦點問題，這主要得益于其科學有效的事前審查和事后處罰制度。

　　對于香港居民，申請公屋并不復雜，只需如實填寫收入和財產資料，剩下的便是等待。房委會有一本輪候冊，目前約10萬人排隊，平均等待時間約為3年。

　　在香港，如果發現有公共住房申請造假行為，申請者不僅會被取消資格，還會視情節輕重予以罰款，甚至還會被追究刑事責任。實質性的追究與懲罰機制，使申請者的違法違規成本加大，鋌而走險之心由此收斂，從而起到了凈化市場的作用。

　　針對內地建設保障房面臨資金缺口的問題，一些專業人士建議借鑒香港“領匯模式”以破解融資難題。領匯房地產投資信托基金(以下簡稱“領匯基金”)是亞洲市值最大的房地產投資信托基金，按2011年3月25日數據，市值約530億港元。領匯管理有限公司是領匯基金的管理機構。

　　“領匯模式”就是政府把名下適宜的商業地產分拆上市，設立類似領匯的房地產投資信托基金，由專業機構管理和運營，所得資金用于建設公屋(相當于內地廉租房)之類保障房。領匯基金由房委會分拆出售名下180個商場和停車場而成立，2005年11月25日在香港聯交所主板上市，現階段100%由機構投資者及私人投資者擁有。

　　2013年3月31日，領匯基金旗下擁有的物業組合包括內部樓面面積約1100萬平方尺零售物業及約8萬個泊車位。