郭海飛

　　2月15日，金隅股份旗下兩個自住型商品房開始申購報名。這兩個自住型商品房的土地，原本便是金隅的工業用地，通過“變性”獲得。

　　去年11月11日，北京市第一批自住型商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館展出。在北京市公布的首批7　塊自住型商品房用地中，金隅股份占有3塊，分別對應星牌建材總廠、北京油氈廠、單店磚瓦建材廠的工業用地，總建筑面積超過50　萬平方米。

　　12月5日，總占地面積18萬平方米的星牌建材廠地塊，在北京市國土局進行公開招標，該宗地居住用途建筑規模全部要求用于建設“自住型商品住房”，房屋銷售限價為22000元/平方米，最大套型建筑面積不得超過90平方米。

　　招標文件規定，“利用自有用地向社會建設提供自住型商品住房項目的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體，并取得北京市人民政府國有資產監督管理委員會出具的投標資格認定意見的，方可參加本次出讓宗地的投標”。

　　12月27日，僅有三元嘉業、北京建工和金隅嘉業三家北京市國企參與競標，最終金隅以22億元摘得土地，溢價率不足1%。

　　該地塊原本便是金隅股份旗下的工業用地，金隅股份緣何又要再次付出22億元巨款重新獲得，工業用地究竟是如何轉化成自住型商品房用地的？

　　經濟觀察報記者向金隅股份黨委宣傳部、董秘辦詢問，截至發稿未獲得回復。知情人士透露：“該工業用地形式上先由北京市國土局收回，然后再定向招標給金隅股份，雙方再進行一些利益分配。”

　　但金隅股份內部人士向經濟觀察報表示：“實際上并沒有收回，而是金隅向政府申請將工業用地轉換成自住型商品房用地，北京市政府為自住型商品房和其他保障房都專門開辟了綠色通道，審批過程非常快，差不多用了4個月時間。”“實質上就是一種定向招標，雖說有利于自住型商品房的開發建設，但是從公平的角度來說，限定只有北京市國企才能競拍的條件，損害了其他民營開發商的利益。”一位接近北京市政府的人士向經濟觀察報表示。

　　去年12月16日，占地約15萬平方米、建筑控制規模約32萬平方米的原單店磚瓦建材廠自住型商品房地塊公開招標，競標條件同樣是要求北京市屬國企或聯合體，1月8日金隅股份旗下的金隅嘉業再次以43.35億元的報價拿下，溢價率僅為0.28%。

　　據廣發證券測算，如果不考慮與政府分成，東壩單店自住型商品房項目毛利率水平可能高達77%，即使考慮分成因素，毛利水平也能大致處于30%至40%。

　　申銀萬國[微博]在去年11月的一份研報中預計，金隅股份獲得該項目的工業用地平均地價僅為3710　元/平方米，預計轉讓費 3000-4000　元/平方米，或在未來兩年貢獻不菲利潤。

　　但上述金隅股份內部人士否認自住型商品房有如此高的利潤，他表示這兩個自住型商品房項目高達65億元的土地出讓金，和其他招拍掛項目一樣都要先行繳納，才能辦理后續的證件。粗略計算，原東壩單店磚瓦建材廠樓面地價約13700元/平方米，星牌建材廠地塊樓面地價約12227元/平方米，地價分別占22000元/平方米售價的62%和55%。

　　金隅股份董事長蔣衛平曾向媒體透露，包括礦山在內，目前金隅股份在北京的自有工業用地總面積實際超過1萬畝（約670萬平方米），“所謂自有土地，是國家產業政策‘退二進三’的產物，即把原來劃撥的國有土地所從事的第二產業搬出后，發展服務產業。”

　　此次，金隅股份轉換為自住型商品房的工業用地，基本上都是已經納入金隅股份淘汰進程的落后產能。

　　早在2010年10月，北京市國土局便牽頭下發通知規定“研發、工業項目，不得擅自改變用途，如確需轉讓或銷售的研發、工業項目，建設單位應向市住房和城鄉建設委提出申請。經審批的項目，建設單位在辦理轉讓及銷售時應補齊地價款、城市基礎設施建設費后方可辦理”。

　　安信證券認為，北京極有可能借鑒深圳經驗，理順工業用地轉商品房用地中相關機制和利益分配，鼓勵并加速自留地向自住商品房用地的轉化。深圳市工業區升級改造為住宅、商業等要求，原有面積部分以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途計算的地價；增加建筑面積部分，以市場評估地價標準計算應繳納的地價；土地使用權期限重新計算。