60億搞不掂釘子村

　　本報記者 毛瀚民 深圳報道

　　從1998年至今，深圳崗廈河園片區(qū)改造“十年仍停滯不前”。

　　它位于中心區(qū)西南部，對深圳來說，是CBD改造的最后一次機會，也是福田的最后一次機會；這項工程耗資60億元，堪稱全國最大的城中村改造項目。

　　拆遷賠付博弈

　　3月15日，一位崗廈原居民對記者介紹拆遷賠付的情況。目前雙方談判的焦點集中在拆賠比和安置費用上。

　　“一樓僅能按0.82的比例、2樓以上的面積按0.88比率折算，加上安置的是不實用的高層大廈，實際上獲賠的面積將縮水40%，沒有哪個村民會接受這個方案。”這位村民對記者說道。

　　以往的舊城改造中，由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比以及補償方式方面需要經(jīng)過較長時間的博弈。并且，隨著城中村的容積率不斷上升，開發(fā)商在補償方面所感受到的壓力也在不斷增加。

　　在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1：0.8左右，成熟旺區(qū)更高。被稱為深圳最大的舊改項目的崗廈片區(qū)，由于容積率已經(jīng)高達3，拆賠比為1：0.86，僅補償就需要金地提供13.5萬平方米的商業(yè)面積和30多萬平方米的住宅面積，被稱為深圳最難的舊改項目。不僅在成本方面給開發(fā)商帶來壓力，對于一些小細節(jié)的磋商也不斷推遲工期。

　　深圳舊城改造辦的一位工作人員對記者表示，“崗廈村與重慶的‘釘子戶’本質(zhì)不同的是，重慶‘釘子戶’有一本合法的‘紅本’房產(chǎn)證揣在手里，而深圳的城中村房屋，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定不清晰，大都沒有合法用地手續(xù)，如果對這幾千平方米都給予賠償，那就是對違法行為的默認和鼓勵”。

　　改造模式需創(chuàng)新

　　深圳大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中心主任魏達志教授3月15日接受《華夏時報》記者采訪時認為，城中村為深圳經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展提供了廉價的居住環(huán)境，功不可沒。現(xiàn)在講和諧社會，大力提倡廉租房。實際有兩種模式可供政府選擇，一種是政府提供，但是目前我們沒有那么多地；另一種由市場提供廉租房。

　　“村民通過宅基地入股，讓資產(chǎn)大為增值。宅基地在村民手中，只能蓋租金低廉的出租屋。土地入股后，蓋的都是高檔商業(yè)物業(yè)和住宅，收益不可同日而語。”魏達志教授說。

　　“目前城中村村民的股份公司旗下就設(shè)有開發(fā)公司，例如新洲村、黃崗村、下沙村，這些村的股份公司實力很強，具有自己的廠房等出租物業(yè)，所以融資方面得到了銀行的認可，可以比較容易地獲得貸款，所以在開發(fā)資金上沒有很大的問題。”他認為，這種利益一體化的自我改造在全國具有借鑒意義。

　　“深圳在城中村改造的模式上一直都在進行一些新的嘗試，從由村民集資自籌一部分資金到田廈新村的以宅基地入股，這些嘗試目前看來都是比較成功的，它將有力推動深圳城中村改造的步伐。”深圳市城市規(guī)劃研究院研究員顧正江對記者說。