限購城市正在加速消失。

　　5月9日，杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確即日起在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。這意味著，歷時(shí)8年的杭州樓市限購政策全面取消。

　　同日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，同樣明確指出，全面取消西安市住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

　　在當(dāng)下，放松樓市限購政策已成為城市間的共識。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，此前執(zhí)行房產(chǎn)限購的四十余地中，僅剩北京、上海、深圳、廣州、天津、珠海橫琴以及海南全省仍有限購政策，而在風(fēng)潮之下，這幾個(gè)地區(qū)也正在不斷松綁優(yōu)化限購政策。

　　實(shí)施上，這樣的情況并不是第一次出現(xiàn)。2014年房價(jià)高位回落時(shí)，除了四個(gè)一線城市以及三亞市外，其他地區(qū)也曾大面積退出限購政策，但隨著樓市的恢復(fù)，限購政策在不久后又再度興起。

　　本輪限購政策的調(diào)整是否為歷史的重演？未來，中國樓市有無可能全面取消限購？

　　對此，多名房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已發(fā)生重大改變，當(dāng)前來看，房地產(chǎn)市場已不具備大幅反彈基礎(chǔ)。但對于全國范圍內(nèi)能否全面取消限購，仍存在爭議。

　　房市低迷推動限購放開

　　塵埃落定，杭州和西安最終還是全面取消了限購政策。

　　在此之前，西安、杭州兩地市場已多次流出“將全面取消新房限購的傳聞”，盡管均曾多次否認(rèn)，但兩地近期低迷的樓市成交數(shù)據(jù)，以及密集出臺的利好政策等，都給予了市場關(guān)于“全面放開限購”的支撐。

　　根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年4月西安市場情緒指數(shù)為-0.9，已降至歷史新低，位于市場低迷區(qū)間。此前，4月西安新建商品住宅成交面積雖環(huán)比微升0.3%，但單月及累計(jì)成交同比均降超30%，去化周期較上月延長約1個(gè)月至11.8個(gè)月。

　　杭州的情況也不容樂觀。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月，杭州樓市降溫特征明顯，截至4月27日，杭州全市商品房供應(yīng)面積約53萬平方米，較3月下跌46%；成交面積45萬平方米，環(huán)比下跌55%。

　　此前因二手房限購放開而火爆的二手房市場，也存在較大房價(jià)下跌壓力。根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州十個(gè)行政區(qū)二手房均價(jià)全部下跌，部分地區(qū)跌幅高達(dá)21%。

　　在全面放開新房限購之前，兩地均出臺了包括逐步放開郊區(qū)限購、降低貸款利率和調(diào)整首付比例等一系列利好政策，但后續(xù)效果初顯乏力。

　　而從全國范圍來看，被譽(yù)為最嚴(yán)限購的長沙、過去一年房價(jià)逆勢漲幅位居全國第一的成都，均趕在“五一”假期前宣布取消限購。此前，蘇州、鄭州、濟(jì)南、石家莊等熱門城市也均先后取消了限購政策。

　　中央層面，4月30日召開的政治局會議也對房產(chǎn)地市場提出了“去存量，優(yōu)增量”的要求。會議強(qiáng)調(diào)，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場或不具備大幅反彈基礎(chǔ)

　　“毫無疑問，杭州的全面放開（限購政策）是一標(biāo)志性的事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，作為此前除一線城市外房價(jià)漲幅最大、關(guān)注度討論度最高的城市，杭州市全面放開限購標(biāo)志著“限購政策”有望全面退出二三線城市。

　　無獨(dú)有偶，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示了相似的觀點(diǎn)。

　　“西安和杭州在同一日取消限購政策，這是一種大趨勢。目前全國省會城市幾乎均取消了限購政策，是限購歷史上的重大事件，意味著各地執(zhí)行多年的限購政策正式從政策工具箱中剔除，也意味著‘市場歸市場、保障歸保障’思路的進(jìn)一步落實(shí)。”他說。

　　2010年，為應(yīng)對房價(jià)激增、炒房活躍的房產(chǎn)市場，國務(wù)院發(fā)布了被稱為“國十條”的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，其中就提出“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”。

　　依據(jù)此條，北京率先出臺了基于戶籍、社保、購房狀況等為基礎(chǔ)條件的限購門檻，各地方隨即快速跟進(jìn)，最多時(shí)，超百余座城市出臺有不同程度的限購政策。

　　但在2014年，受經(jīng)濟(jì)波動等因素影響，部分地方樓市價(jià)格快速下跌，甚至有地區(qū)房價(jià)跌幅超50%。為提振樓市，地區(qū)間紛紛退出或變相取消限購政策，最終僅剩4座一線城市以及三亞保留有限購。而隨著各項(xiàng)利好政策的出臺，房價(jià)逐步恢復(fù)，城市間的限購政策又再度重回。

　　本輪限購政策的放松及退出，是對2014年重演？亦或是我國房地產(chǎn)市場的新轉(zhuǎn)折？對此，多名受訪專家均認(rèn)為，樓市供需關(guān)系已發(fā)生重大改變，當(dāng)前來看，房地產(chǎn)市場已不具備大幅反彈基礎(chǔ)。

　　“居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，當(dāng)前，人口總量減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、居民購房預(yù)期較為理性等因素，都直接影響房地產(chǎn)市場的修復(fù)節(jié)奏和態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)市場已不具備大幅反彈的基礎(chǔ)，且隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快構(gòu)建，房地產(chǎn)行業(yè)也將步入高質(zhì)量發(fā)展新階段。

　　不過，對于全國范圍內(nèi)能否全面取消限購，專家間仍有不同意見。

　　在李宇嘉看來，“房住不炒”是此前多次寫入政府工作報(bào)告中的關(guān)鍵詞，也已成為我國的頂層設(shè)計(jì)之一。作為國家經(jīng)濟(jì)中心的一線城市的重點(diǎn)區(qū)域，和像海南等政策重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，存在較大炒作空間，均應(yīng)出臺相關(guān)限購政策避免出現(xiàn)畸形炒作，推高房價(jià)，阻礙地方發(fā)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，盡管當(dāng)前一線城市的全面放開仍條件不成熟，但限購政策一定程度上阻礙了市場資源的流通，不符合市場規(guī)律。從未來而言，所有城市應(yīng)該都取消掉限購政策，讓“市場的歸市場的、保障的歸保障的”。

　　而在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，一線城市的全面放開與否，取決于市場的恢復(fù)狀況。王小嬙向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，若接下來市場好轉(zhuǎn)跡象不明顯，預(yù)計(jì)四季度可能會有一線城市全面放開限購。

　　至于本輪放開限購又將在多大程度上推動房市？一眾專家均認(rèn)為，放開限購等系列重磅政策的推出，將進(jìn)一步刺激釋放消費(fèi)需求，未來將逐漸在成交量上有一定的積極體現(xiàn)。但當(dāng)前市場情緒仍處于低迷狀態(tài)，全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩(wěn)仍有賴市場預(yù)期的恢復(fù)。

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責(zé)任編輯：張恒星