意見領(lǐng)袖丨任澤平

　　導(dǎo)讀

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險，一定要軟著陸，避免硬著陸。我國當(dāng)前處于新舊動能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來形勢如何？

　　我們做出了中國房地產(chǎn)的十大預(yù)測：

　　1、房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導(dǎo)時代，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現(xiàn)。“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　2、土地財政面臨轉(zhuǎn)型，土地財政占地方財力三成，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解，推動向稅收財政和股權(quán)財政轉(zhuǎn)型。

　　3、房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯。

　　4、人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

　　5、房地產(chǎn)市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經(jīng)濟增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬人就業(yè)、幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)。

　　6、放松限購、限貸、限價等限制性措施是大勢所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場過熱時期出臺的收緊措施，形勢已變，房地產(chǎn)市場從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進房地產(chǎn)市場軟著陸。可以考慮持續(xù)大幅降息、組建住房銀行收購開發(fā)商庫存用于保障房，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場信心。

　　7、房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被并購重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

　　8、房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計在未來2年左右見底，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

　　9、三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐，資金主要來自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)€尾、土地資源浪費以及化解金融風(fēng)險。

　　10、城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認知，順應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律。

　　目錄

　　1  預(yù)測一：房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量時代

　　2  預(yù)測二：土地財政向稅收財政、股權(quán)財政轉(zhuǎn)型

　　3  預(yù)測三：房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整、分化

　　4  預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

　　5  預(yù)測五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國經(jīng)濟順利換擋

　　6  預(yù)測六：放松限購、限貸、限價等限制性措施是未來趨勢

　　7  預(yù)測七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨

　　8  預(yù)測八：房地產(chǎn)銷售和投資筑底在即

　　9  預(yù)測九：三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐

　　10  預(yù)測十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉

　　正文

　　1  預(yù)測一：房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量時代

　　房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導(dǎo)時代。當(dāng)前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達66%，套戶比超過1.09。“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

　　從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達峰值。2023年末常住人口城鎮(zhèn)化率達66.16%，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1196萬人。國際經(jīng)驗表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預(yù)測，到2040年中國城鎮(zhèn)化率將達約78.6%，對應(yīng)城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。

　　從供給看，1978-2022年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.6億套，套戶比從0.8增至1.09。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。

　　總體看，中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段。

　　2  預(yù)測二：土地財政向稅收財政、股權(quán)財政轉(zhuǎn)型

　　土地財政面臨轉(zhuǎn)型，土地財政占地方財力三成，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解，推動向稅收財政和股權(quán)財政轉(zhuǎn)型。

　　在土地財政制度設(shè)計中，地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價5成左右。近兩年受經(jīng)濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續(xù)收縮，2023年的國有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬億元，跌破6萬億大關(guān)，同比下降13.2%，相比2021年高點的8.7萬億元少了2.9萬億。

　　從宏觀層面看，2022年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額8.6萬億，其中國有土地出讓金收入6.7萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.9萬億。2012-2019年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至35.6%，后降至2022年的26.0%。2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅占商品房銷售額的63.4%。

　　從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構(gòu)成核算。2022年，土地成本占房價的49.0%，稅收成本占14.4%，建安費用占比19.5%，企業(yè)毛收入為7.0%，土地成本加稅收成本占房價的5成左右。將2014-2022年房價增速對土地價格增速進行回歸之后發(fā)現(xiàn)，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。

　　2024年3月5日，《政府工作報告》部署2024年重點工作，提到“統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險化解和穩(wěn)定發(fā)展，進一步落實一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險”，“謀劃新一輪財稅體制改革”。化解地方隱性債務(wù)需要深化改革，處理好中央與地方、政府與市場、政府與金融等關(guān)系。

　　財稅改革是中長期必然選擇，要推動土地財政向稅收財政和股權(quán)財政轉(zhuǎn)型。長期看，一方面，促進土地財政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財政轉(zhuǎn)型股權(quán)財政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。例如，安徽加速建設(shè)以信息技術(shù)、新能源、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地，常州大舉“新能源之都”建設(shè)，通過股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財政收入渠道。

　　3  預(yù)測三：房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整、分化

　　房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房價、高庫存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯

　　我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離、供需錯配導(dǎo)致一二線高房價、三四線高庫存，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出。人地分離，主要由于中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。分規(guī)模城市看，2010-2020年1000萬人以上城市城區(qū)人口增長25.4%，但土地供給僅增長2.6%；20萬人以下城市人口增長22.8%，土地供給增長47.8%。房企方面，與國際成熟房企相比，中國房企杠桿率普遍較高。2022年末中國房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率達79.1%，較2020年的80.7%略有下降，但依舊處于高位，美國房企平均資產(chǎn)負債率為39.1%，處于較低水平。

　　近幾年中央經(jīng)濟工作會議等強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)要探索新發(fā)展模式。在向成熟房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑中，我國未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：1）建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制；2）完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度；3）實施好保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)；4）加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子；5）發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道。

　　4  預(yù)測四：人口向都市圈城市群集聚

　　人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

　　從國際經(jīng)驗看，人口遷移分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。從國際看，美國人口遷移呈現(xiàn)兩個特點：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請參考“澤平宏觀”深度報告《中國人口大遷移的新趨勢》《中國房地產(chǎn)市場的六大失衡與對策》《中國城市人才吸引力排名2023》）

　　我國人口流動整體趨勢是：人口進一步向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。都市圈層面，人口向大都市圈集聚，但分化加大。城市群層面，人口進一步向核心城市群集聚。預(yù)計未來中國約80%的新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群，隨著人口繼續(xù)分化，房地產(chǎn)投資潛力差異將持續(xù)顯現(xiàn)。

　　地區(qū)層面，2010-2020年東部人口占比上升2.15個百分點，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點，東北下降1.20個百分點。2020年東部、中部、西部、東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%。

　　省份層面，6個人口萎縮省份全部位于北方，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。2020年廣東、山東2省人口超1億，分別為1.26、1.02億，合計占全國的16.1%。河南、江蘇、四川等9省人口在5000萬-1億，云南、江西、遼寧、福建、陜西等17省人口在1000萬-5000萬，寧夏、青海、西藏不足1000萬。10年間甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，分別減少55.5萬、65.7萬、79.6萬、115.5萬、337.9萬、646.4萬人，全部位于北方，人們用腳投票，奔向南方。（請參考“澤平宏觀”深度報告《中國人口大遷移的新趨勢》等）

　　5  預(yù)測五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國經(jīng)濟順利換擋

　　房地產(chǎn)市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經(jīng)濟增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬人就業(yè)、幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機九次地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)解決我國實體經(jīng)濟大量就業(yè)。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整，但物業(yè)從業(yè)人數(shù)逆勢增長，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬，相較2004年規(guī)模擴大三倍。2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，預(yù)估至2023年我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)將達1300萬。歷史上我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會提供了大量就業(yè)機會。根據(jù)我國最新的第四次全國經(jīng)濟普查，2018年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營從業(yè)人員分別占50%、29%、13%、6%。我們預(yù)計2023年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員中，上述占比將調(diào)整為65%、17%、11%、6%。

　　房地產(chǎn)帶動幾十個上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，房地產(chǎn)通過投資、消費既直接帶動與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新的2020年投入產(chǎn)出表，我們估算出廣義的房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP10.0萬億元、直接拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈GDP2.4萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，為51.2%、50.9%、47.1%。

　　2023年12月，房地產(chǎn)銀行信貸余額達53萬億，存量占比22.2%。呈現(xiàn)體量龐大、占比見頂、增速放緩特征。房地產(chǎn)對銀行信貸占用體現(xiàn)為對公房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款。總體來看，截至2023年12月，房地產(chǎn)對銀行信貸占用余額達52.6萬億，占銀行貸款比重22.2%，較2019年頂峰時期下降了6.7個百分點。結(jié)構(gòu)來看，對公房地產(chǎn)開發(fā)貸14.4億元，個人住房貸款38.1億元，占銀行貸款比重分別在2018年、2020年見頂，隨著“三條紅線”“貸款兩集中”政策出臺，2023年12月分別回落至6.1%、16.1%。

　　6  預(yù)測六：放松限購、限貸、限價等限制性措施是未來趨勢

　　放松限購、限貸、限價等限制性措施是大勢所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場過熱時期出臺的收緊措施，形勢已變，房地產(chǎn)市場從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進房地產(chǎn)市場軟著陸。

　　在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，核心城市樓市優(yōu)化政策的推出對于穩(wěn)樓市、穩(wěn)經(jīng)濟很重要，未來一線城市取消限購已經(jīng)是大勢所趨。當(dāng)前房地產(chǎn)進入從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”的階段。從銷售、投資等指標(biāo)看房地產(chǎn)市場已超調(diào)，未來城市化、改善型、城市更新等還有很大空間，重點是促進軟著陸，推出新模式，作為周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)。

　　當(dāng)前樓市表現(xiàn)疲弱，不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱。可以借機全面取消限購，降低存量房貸利率，釋放合理住房需求。1）現(xiàn)在市場低迷，是取消限購的良機。發(fā)達國家對國內(nèi)居民都沒有限購措施，都是通過價格和稅收調(diào)節(jié)，而不是人為的行政手段。一二線市場如果活躍起來，釋放合理的剛需、剛改需求，可以推動行業(yè)筑底復(fù)蘇。進而通過多貢獻土地財政、稅費拉動經(jīng)濟增長。全面取消限購，順應(yīng)人口往都市圈城市群流入的趨勢，供地上人地掛鉤，可緩解一二線高房價、三四線高庫存的歷史難題。2）大幅降低存量房貸利率，包括居民和房企，貨幣政策部門通過定向降準(zhǔn)等支持銀行降低負債成本。現(xiàn)在利率太高，就業(yè)和收入壓力大，居民扛不動了，房企也扛不動了，應(yīng)該大幅降低存量利率，之前降低了首套，社會反響很好，二套的也應(yīng)該降低，這是善政。

　　7  預(yù)測七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨

　　房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，大部分房企將消失或被并購重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

　　2024年3月，十四屆全國人大二次會議記者會上，住建部表示“對嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。”新模式下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，面對個別房企資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場調(diào)整等挑戰(zhàn)，我國住建部聯(lián)合相關(guān)部門提出了一系列政策措施，2022年11月，交易商協(xié)會提出“第二支箭”，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具；同月，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布金融16條，為部分房企三好生提供上岸和行業(yè)重組洗牌的機會。

　　自2015年房地產(chǎn)上升周期以來，至2020年行業(yè)集中度不斷提升，2020 年房企銷售規(guī)模排名TOP10、30、50 和 100 市占率分別達28.0%、49.2%、61.4%和 75.1%。2021年后部分頭部民營房企出現(xiàn)債務(wù)違約、展期，出險房企逐步淡出百強榜單。民營房企行業(yè)集中度下滑，進入洗牌階段，頭部央國企市占率有所提升。另外，改善型房企順應(yīng)市場需求趨勢，憑借優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)提高市占率。正如十四屆全國人大二次會議記者會上，住建部長指出的“在新模式下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰能抓住機遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。”

　　加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，風(fēng)險出清，優(yōu)勝劣汰，有助于維護房市長期平穩(wěn)健康發(fā)展。放在中長期的角度，市場投資者可以對中國經(jīng)濟未來前景邊際樂觀起來。2023年2月央行發(fā)布《2022年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，指出滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債狀況。增信、展期、續(xù)貸等工具保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。上岸的房企重組整個行業(yè)、收獲未來城鎮(zhèn)化15個百分點、剩者為王，沒上岸的房企被重組、從此退出歷史舞臺。大洗牌，大出清，大分化，類似之前供給側(cè)改革后的鋼鐵煤炭。

　　8  預(yù)測八：房地產(chǎn)銷售和投資筑底在即

　　房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計在未來2年左右見底，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

　　綜合考慮多個維度，如宏觀經(jīng)濟政策的變化、房企與居民信心修復(fù)等。我們預(yù)計中性情景下，2024年供需整體仍將雙向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房銷售面積同比-5.3%，銷售絕對規(guī)模約10.6億平；2024年開發(fā)投資額受銷售、融資復(fù)蘇進度制約，預(yù)計同比-4.5%，規(guī)模約11.0萬億元。

　　中性情景下，我們認為：未來宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟政策呈現(xiàn)小幅加碼、緩慢放松，2024年降息降準(zhǔn)與2023年幅度相近，中央財政維持同一赤字率水平，2024年經(jīng)濟維持當(dāng)前景氣度水平不回落，居民收入逐步企穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)方面，需求端調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，居民置業(yè)意愿有所修復(fù)，房地產(chǎn)價格預(yù)期小幅改善。市場呈分化式復(fù)蘇。供給端，紓困房企融資的政策如融資“白名單”及“三個不低于”陸續(xù)落地。不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到基本滿足，部分城市停工項目處置情況緩解，優(yōu)質(zhì)房企三好生信心修復(fù)，三好生拿地恢復(fù)積極態(tài)勢。

　　我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降，2030年我國居住總需求或?qū)⒔抵?.1億平。2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%、34.5%、36.7%。未來六年，改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年開始預(yù)計超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

　　9  預(yù)測九：三大工程是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐

　　“三大工程”是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐，資金主要來自中央政府，可考慮組建住房銀行，收購開發(fā)商庫存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)€尾、土地資源浪費以及化解金融風(fēng)險。

　　“三大工程”建設(shè)蓄勢待發(fā)，支撐房地產(chǎn)投資，以進促穩(wěn)。保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大工程建設(shè)，將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。其中，保障性住房未來作為與商品房并行的“雙軌”之一，無論是新建還是收購存量房作為保障性用途，對房企都是好消息。房票安置配合“城中村改造”，可以擴大現(xiàn)有住房業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)，增加房屋建設(shè)及后續(xù)的物業(yè)管理的業(yè)務(wù)空間。“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也新增了大量公建及城市空間服務(wù)的需求。配合PSL新增落地、專項債、商業(yè)銀行配套資金等多渠道支持，2024年“三大工程”實物工作量有望提升，支撐市場需求和投資開工。

　　組建住房銀行，住房銀行可通過專項資金以合適價格收購開發(fā)商土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解財政壓力。2021年下半年至今，房企資金鏈改善緩慢。同時，保交樓是重中之重，組建住房銀行，開發(fā)商拿到專項資金后，限定必須進行保交樓，這樣可以防止?fàn)€尾，堅決不能讓購房者承擔(dān)地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險。當(dāng)前做法是讓地方政府保交樓，但地方受限于財政壓力，能力可能相對單薄。如果房企回款回升，房企投資拿地恢復(fù)，土地財政也會恢復(fù)，地方債務(wù)壓力就能緩解。收購的庫存商品房和土地用于租賃房保障房，有助于改善民生，如果額外再新增供地用于租賃房，將導(dǎo)致一定程度的浪費，一舉多得。

　　10  預(yù)測十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉

　　城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認知，順應(yīng)經(jīng)濟規(guī)律。

　　我們提出了行業(yè)分析框架：“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取長短相結(jié)合措施，有望促進房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，為中國經(jīng)濟復(fù)蘇和就業(yè)貢獻力量。

　　根據(jù)我們對發(fā)達經(jīng)濟體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

　　1）推動都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報告指出，深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

　　2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

　　3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會。

　　4）穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

　　5）二十大報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問題，促進房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長空間。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟學(xué)家)