12月22日，北京市住房城鄉建設委、北京市住房資金管理中心、人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京市高級人民法院等部門對《北京市商品房預售資金監督管理辦法》、《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》進行了修訂，起草了《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法（2023年修訂版）〉征求意見稿》（下稱《辦法》），并向社會公開征求意見。

　　本次《辦法》的重要調整在于監管主體的改變。《辦法》將監管主體由商業銀行調整為政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”。

　　《辦法》還創新采取施工總承包單位根據工程造價提出重點監管額度及各節點用款額度后，由區住房城鄉建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發企業風險情況等因素核定。

　　受訪專家認為，《辦法》強化了屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。北京市強化預售資金監管，將有助于防范項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。

　　監管主體由商業銀行調整為政府

　　新《辦法》共分為總則、一般規定、預售資金收存與支取、監督管理四部分。新《辦法》主要作了五方面重要調整：

　　一是將監管主體由商業銀行調整為政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”。

　　二是引入北京市住房資金管理中心（下稱資金中心）作為具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

　　三是在確定監管額度的工作中，創新采取施工總承包單位根據工程造價提出重點監管額度及各節點用款額度后，由區住房城鄉建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發企業風險情況等因素核定。更好保障重點監管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防范項目資金風險。

　　四是完善社會多方監督機制，特別是要求購房人應將所支付的購房款存入市住房城鄉建設委、資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，并及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶。

　　五是對原《辦法》中不合理、不適應行業發展新形勢的相關規定一并進行了優化。

　　購房人可查詢項目重點監管額度內資金余額

　　在商品房預售資金的監管主體由商業銀行調整為政府的同時，《辦法》也對各項重點監管額度及各節點用款額度的確定、房款統一歸集、預算資金支取要求作出詳細規定。

　　對于重點監管額度，《辦法》規定，應與預售方案中明確、預售合同中約定的交付標準相適應。資金中心對重點監管額度內的資金進行重點監管，項目股東、集團公司不得以任何名義抽調重點監管額度內資金。

　　對于節點用款額度，《辦法》規定，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環節設置資金使用節點。開發企業應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節點的用款額度。

　　在房款統一歸集方面，《辦法》規定，購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預售資金，應全部直接存入監管賬戶，由資金中心按開發企業、預售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標識。預售資金進入監管賬戶后，應首先用于歸集重點監管額度資金。

　　《辦法》明確，購房人可通過資金中心網站等查詢本人入賬信息和項目重點監管額度內資金余額。

　　在預算資金支取要求方面，《辦法》規定，重點監管額度內資金未能覆蓋后續建設費用時，開發企業不得使用重點監管額度內資金支付建設費用；重點監管額度內資金可覆蓋后續建設費用時，開發企業可按照用款計劃、資金使用節點申請支取重點監管額度內資金，但應確保支取后，剩余資金仍可覆蓋后續建設費用。

　　《辦法》規定，支取重點監管額度內資金時，由開發企業按規定向資金中心提出申請，資金中心現場踏勘后，提出初審意見，區住房城鄉建設部門審核同意后由資金中心支付。承辦銀行可配合資金中心進行現場踏勘。

　　未來或有更多城市跟進強化預售資金監管

　　但近年來，隨著房地產市場供求關系的重大變化，預售資金監管工作也面臨著新形勢、新問題。住房城鄉建設部在多次會議上強調要加強預售資金監管，并會同人民銀行、原銀保監會發布《關于規范商品房預售資金監管的意見》。同時，最高法、住建部、人民銀行發布《關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。

　　對于本次商品房預售資金監管主體由商業銀行改為政府，中指研究院市場研究總監陳文靜對記者說，《辦法》強化了屬地住建部門對預售資金的監管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。同時引入了資金中心作為具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

　　“銀行監管模式下，確實很難避免資金被挪用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，預售資金監管的公共屬性突出，監管是否嚴格，直接關系到房子能否順利交付，保障小業主的權益。

　　陳文靜認為，北京市此次修訂《辦法》，是落實12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉建設工作會議中“保交樓落實屬地責任，加強預售資金監管”的要求，北京強化預售資金監管，將有助于防范項目風險，穩定購房者預期，對市場信心提振或將起到積極作用，未來預計將有更多城市跟進。

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責任編輯：常靖蕾