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　　近段時間，銀行進入“多事之秋”，受多家房企暴雷影響，“停貸事件”持續發酵，多地爛尾樓業主要強制停止還貸，直到要看到相關的項目完全復工，涉及的城市也越來越多，從河南到山西、江蘇、陜西、湖南等數十個省份的多個城市。

　　消息一出影響也隨之而至，今天開盤，銀行股集體下行，其中招行盤中跌幅高達6.33%。截至收盤，平安銀行跌4.29%，招商銀行跌3.75%，興業銀行跌3.23%，農業銀行跌1.99%。

　　隨后，多家上市銀行緊急發布公告，據金融界梳理，目前已經有15家上市銀行發布了相關公告，包括工行、農行等六大行及平安銀行、民生銀行、光大銀行、招商銀行、興業銀行、浙商銀行等六家股份制銀行，以及江蘇銀行、南京銀行。銀行方面表示，對于“停貸事件”消息中涉及的樓盤迅速開展了排查，總體規模較小，風險可控。

　　多家銀行緊急回應停貸事件影響

　　2021年數據顯示，我國個人住房貸款增速保持下行趨勢，個人住房貸款不良率水平保持低位，信用質量較好。有業內人士分析，個人住房貸款在銀行住戶部門債務中一直占據主要地位。2015 年以來，個人住房貸款余額占住戶部門貸款余額的比例均在 50%~60%之間。

　　金融界梳理了2021年42家上市銀行個人住房貸款的相關情況，從個人住房貸款規模排序來看，六大行中建設銀行最高達6.45萬億，交通銀行1.49萬億規模最小。而從個人住房貸款不良情況來看，僅郵儲銀行、工商銀行、交通銀行披露了相關數據，其中，工商銀行不良貸款余額154.6億，不良率0.24%，郵儲銀行不良貸款余額94.1億元，不良率0.44%。從其他銀行披露的數據來看，鄭州銀行不良率達到0.96%，其他行均在0.5%以下，其中杭州銀行不良率為0.05%，個人住房貸款余額超過820億，整體數據反映個人住房方面的風險可控。

　　今日午間，建設銀行、農業銀行、興業銀行率先發布公告回應。農業銀行表示，目前涉及“保交樓”風險的業務規模較小，總體風險可控。建設銀行表示，部分地區未按時交付樓盤涉及本行規模較小，總體風險可控。興業銀行則表示，經排查，截至目前公司涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區。得益于前期公司對按揭貸款的差異化準入和管理要求，公司已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規模較小，不會對公司經營構成重大影響。

　　晚間，中國銀行、招商銀行、交通銀行、郵儲銀行及工商銀行等十多家公司又陸續發布公告表態，涉及爛尾風險的按揭貸款總體規模小、風險整體可控。招商銀行公告稱，始終致力于實現個人住房貸款質量與規模的協調發展，堅持合規經營，個人住房貸款資產質量長期保持穩定。經初步排查，目前公司涉及“網傳停貸”事件的樓盤數量占比較小，所涉及的公司逾期個人住房貸款余額0.12億元，占公司境內個人住房貸款余額的比例不到0.001%。工商銀行公告稱，目前停工項目涉及不良貸款余額6.37億元，占全行按揭貸款余額的0.01%。

　　從各家銀行披露的相關數據來看，多數逾期按揭貸款在全行個人貸款余額占比均在0.01%以內，不過，中行、建行公告中沒有披露相關數據。

　　為何會出現業主斷供事件？

　　針對斷供風波原因？華泰證券研報分析到，從宏觀層面來看，發展是解決問題的關鍵，經濟下行加速其他問題暴露，斷供風波是一個縮影。從行業層面來看，斷供背后是監管環境收緊后，房企高杠桿+快周轉模式失效、資金鏈斷裂，進而引發樓盤爛尾，購房者無奈之下以斷供作為維權的手段。

　　華泰研報提到，房地產行業的根本問題尚未解決，當前市場遲遲未能好轉，除了疫情的影響，短期更深層的原因，一是房住不炒的定力不變；二是房地產稅改革雖然年內不落地、但加快預期已形成；三是房貸利率下行空間受限；四是居民收入預期下降；五是居民對期房交付擔憂的情緒有增無減。

　　華泰證券研報認為，值得安慰的是，本次斷供風波并非居民資產負債表所致，更多是“保交樓”的手段。因此，地方政府協調下保交樓等政策如果能夠落到實處，能夠有效的避免風險的傳染。國泰君安也在其研報中指出，業主《停貸告知書》表達的就是不全面復工就強制停貸，因此后續將會倒逼政府出面去監督項目的施工狀態，避免挪用預售資金無法交樓的情況發生。

　　樓盤爛尾，開發商需要承擔什么責任？

　　本質上講，購房者和開發商基于商品房買賣行為，形成了商品買賣合同關系，雙方的權利義務均要以雙方簽署的《商品房買賣合同》來進行確定，對于《商品房買賣合同》未進行約定或違反相關法律、行政法規規定的，要接受法律和行政法規的約束。

　　易準律師事務所創始合伙人呂志錄指出，因開發商原因導致樓盤爛尾，無法向客戶交付買賣房屋標的，客觀上已經導致購房者簽署合同的目的落空。無論是解除還是繼續履行其均應當承擔違約責，即應當按照合同約定向購房者支付違約金及合理費用損失，其次如果因開發商的原因而導致《商品房買賣合同》目的落空的，合同無法繼續，則購房者有權要求解除《商品房買賣合同》。

　　在呂志錄看來，依據相關法律規定及最高院的相關判例精神，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人，合理費用如維修基金、測繪費、按揭費等均由開發商予以賠償。因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人當然有權解除商品房擔保貸款合同。

　　“不過業主自主決定停貸的行為，是欠妥的。”呂志錄解釋，因為作為前提的“開發商資金鏈斷裂，導致樓盤爛尾”的評價屬于事實評價，而非是法律評價。就法律評價而言，如客觀事實足以確認合同目的已經落空，業主依法行使法定抗辯權，避免損失夸大化，進行采取“停貸”措施，符合相關法律規定。如果涉案樓盤重新開工，并向業主交付房屋，按照合同履行優先原則，業主可能喪失解除權，相關“停貸”行為將面臨沒有事實和法律依據的風險，此時，法律法規對“停貸”行為的評價是負面的。

　　依據相關規定，業主“停貸”后，相關信貸數據將直接傳送至國家設立的金融信用信息基礎數據庫，進而影響到個人的征信情況。如停貸超過6個月，將對個人征信造成重大不良影響。因此，呂志錄認為業主應當及時采取合法的維權措施，盡快向人民法院提起訴訟，在訴訟程序中解決“停貸”事宜。

　　那么什么情況下，業主可以解除與銀行的貸款關系？

　　關于商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關系比較復雜，涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

　　依據該條的規定，呂志錄認為，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方，請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。因此，業主與銀行借款合同關系的解除前提為業主提前解除與開發商之間的商品房買賣合同關系，考慮到訴訟經濟原則，建議在一案中予以全部解決。

　　呂志錄指出，主要存在的問題在于案涉借款合同中相關格式條款的適用問題。一般銀行的《借款合同》均會約定“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”

　　呂志錄認為該種條款應當認定為格式條款，依據我國民法典第四百九十七條的相關規定，應當認定為無效條款。因為在司法解釋已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，銀行方擬定相關規定，意味著要求業主在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了業主的責任，依法應當認定無效，該條款對業主不具有拘束力。

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責任編輯：張恒星 SF142