各地樓市優(yōu)化政策此起彼伏 房地產(chǎn)企業(yè)冷暖交織

郭晨凱 制圖

　　4月以來部分城市房地產(chǎn)政策匯總

　　時間 地區(qū) 簡述 內(nèi)容

　　4月5日 蘭州 放松限售、限購，提高公積金貸款等 明確提出降低個人購房門檻，提高公積金貸款額度，放松區(qū)域限購以及放寬限售條件。個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。取消“認(rèn)貸又認(rèn)房”，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

　　4月12日 天津 公積金提取等 發(fā)布《關(guān)于購買首套房和保障性住房提取住房公積金有關(guān)問題的通知》職工使用個人住房公積金（組合）貸款購房的，借款人及配偶雙方的父母可以，就支付的首付款一次性提取公積金。

　　4月16日 昆明 降低公積金購買二套房首付比例 發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期工作的意見》，包括加快商業(yè)商務(wù)去房化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵多種方式回遷安置等內(nèi)容。其中提到加大貨幣化安置力度，降低公積金購買二套房首付比例。

　　4月27日 南京 放松限購 南京非本市戶籍居民家庭1年內(nèi)累計繳納6個月社保可申請購房。

　　4月27日 佛山 放松限購 對最近一次契稅繳納時間或不動產(chǎn)登記時間滿5年的商品房，居民家庭在線上辦理購房資格核驗(yàn)時，該商品房不計入居民家庭擁有住房套數(shù)。

　　5月9日 蘇州 限售限購放松 新房限售由3年調(diào)整為2年，二手房限售取消，非限購區(qū)域房產(chǎn)不再計入家庭限購套數(shù)，非蘇州戶籍居民家庭購房條件從原來的3年內(nèi)累計繳納2年社保調(diào)整為連續(xù)繳納6個月。

　　5月10日 合肥 限購放松 瑤海、新站區(qū)取消限購，非合肥戶籍家庭購房的社保要求由此前的2年內(nèi)連續(xù)繳納1年調(diào)整為連續(xù)繳納6個月。

　　5月10日 泉州 公積金貸款額度提升 借款人夫妻雙方均繳交公積金的，最高額度由60萬元調(diào)整為80萬元，單方繳交住房公積金的，最高額度由40萬元調(diào)整為50萬元。

　　5月11日 長沙 存量房盤活 業(yè)主可通過與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》的方式，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時間不得低于 10 年，租賃用房將不納入家庭套數(shù)，即不再受限購政策限制。

　　5月11日 洛陽 公積金貸款額度提升 個人住房公積金貸款最高金額由45萬調(diào)整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額由55萬、60萬調(diào)整為65 萬元。

　　5月11日 無錫 人才購房政策 梁溪區(qū)對A類人才購房最高補(bǔ)貼可達(dá)1000萬元、經(jīng)開區(qū)A類人才最高可享受800萬元購房補(bǔ)貼，惠山區(qū)對于在5月份買房的購房人，政府給予每戶1 萬—2萬元惠民購物消費(fèi)券。

　　5月12日 舟山 公積金貸款額度提升 職工首次申請公積金貸款購買首套自住住房的最高額度由40萬調(diào)整為60萬元；職工首次申請公積金貸款購買第二套住房的最高額度由30萬調(diào)整為40萬元。

　　5月13日 沈陽 公積金貸款額度提升 在沈就業(yè)的畢業(yè)5年內(nèi)全日制本科以上畢業(yè)生，公積金貸款限額放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.2倍。

　　5月13日 常州 公積金貸款額度提升 第二次住房公積金貸款的最低首付比例由50%降低至30%。公積金貸款申請人中有一人符合條件的，最高貸款額度從30萬元提高至60萬元，兩人（含）以上符合條件的，最高貸款額度從60萬元提高至90萬元。

　　制表：高志剛

　　◎記者 劉禮文 ○編輯 郭成林

　　5月16日，交易所市場首單民營房企信用保護(hù)憑證在深交所正式落地。同日晚間，重慶龍湖、美的置業(yè)分別發(fā)布公告，獲準(zhǔn)在上交所市場發(fā)行公司債券。這成為地產(chǎn)政策加速回暖的最新一例。

　　今年以來，地產(chǎn)業(yè)暖風(fēng)勁拂，迎來了史上罕見的政策密集期。據(jù)統(tǒng)計，今年前4月，全國有83個城市出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策。

　　然而，仍有部分房企未能切實(shí)感受到溫暖。真正實(shí)質(zhì)享受到政策紅利的還是少數(shù)房企。從此次最新獲許發(fā)債的3家企業(yè)來看，即便是財務(wù)狀況相對較好的房企發(fā)行公司債，也需要配套信用保護(hù)工具。

　　上海證券報記者采訪調(diào)研十多家房企后發(fā)現(xiàn)，一些二、三線面臨困難的房企“近渴難解”，生存狀態(tài)仍是寒意陣陣。

　　政策“堵點(diǎn)”與執(zhí)行困境在哪里？

　　如來自銀行的開發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但集中于此前缺少額度但安全的項(xiàng)目，屬于釋放存量需求；又如紓困機(jī)構(gòu)從框架協(xié)議到具體落實(shí)，中間存在多方博弈，銀行和AMC也是企業(yè)，也有經(jīng)營壓力，實(shí)務(wù)中往往“挑肥揀瘦”，即便成交最終也會大幅折價。

　　多名地產(chǎn)圈人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，還需要更多的金融創(chuàng)新，最大限度喚醒市場活力與信心，提升微觀主體的“自愈”能力。

　　值得觀察的是，二線城市如杭州、成都等，在堅持“房住不炒”基調(diào)下，陸續(xù)有序放開樓市限購，有望刺激當(dāng)?shù)貥鞘袖N售回暖，推動產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)起來。

　　房企受惠有限，“上岸”仍需自救

　　在等待政策馳援的同時，多數(shù)房企則通過銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

　　5月12日，一則2億元利息逾期的消息，再次拉滿了外界對融創(chuàng)資金危機(jī)的緊張感。

　　記者注意到，自去年下半年以來，在信貸融資收緊和銷售回款乏力的雙重影響下，陷入流動性危機(jī)的融創(chuàng)全力開啟自救。直至此次，為了盡快贏得轉(zhuǎn)機(jī)，融創(chuàng)引入了第三方機(jī)構(gòu)。此前自掏腰包為公司“輸血”的孫宏斌，已逾有一個多月未現(xiàn)身公開場合。

　　龍頭房企尚且如此，遑論中小房企。

　　“缺少信心，是行業(yè)目前最大的問題。現(xiàn)在一旦出現(xiàn)房企債務(wù)違約消息，就會迅速引起軒然大波。”在上海某上市房企擔(dān)任高管的李東（化名）向記者透露，目前大部分房企尚未到資不抵債的程度，但現(xiàn)金流枯竭已是不爭事實(shí)。

　　今年4月25日，央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC召開專題會議，商討為12家問題房企進(jìn)行紓困。隨后，一份與華融簽署的總規(guī)模50億元紓困框架協(xié)議，讓中南建設(shè)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最有可能通過借力AMC機(jī)構(gòu)脫困的房企。

　　“對行業(yè)來說，這是好消息，可以成為房企與銀行談條件的資本。但無論是什么政策，關(guān)鍵還在于落實(shí)。”李東認(rèn)為，今年以來，從放寬“三限”（限購、限售、限貸）到發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持，樓市“松綁”政策不斷，但就企業(yè)感受而言，目前仍未感受到政策帶來的明顯改變。

　　“現(xiàn)在來自銀行的開發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但幫助效果有限。”一名房企人士向記者表示，開發(fā)貸緊緊綁定項(xiàng)目，目前銀行給開口子的基本是此前缺少額度但安全的項(xiàng)目，屬于釋放存量需求。

　　“從框架協(xié)議到具體落實(shí)，這中間還存在多方博弈，真正能落地多少有待觀察。”廣東某房企高管認(rèn)為，畢竟銀行和AMC公司也是企業(yè)，也有經(jīng)營壓力，是企業(yè)就天然厭惡風(fēng)險，所以與其說是紓困，實(shí)質(zhì)上也是“挑肥揀瘦”，而且一般最終也會折價成交。

　　在等待政策馳援的同時，多數(shù)房企則通過銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

　　“為了解決流動性問題，除了全國排名前10強(qiáng)房企外，大部分房企已經(jīng)變賣了物業(yè)資產(chǎn)，以求得生存。如碧桂園服務(wù)收購中梁百悅智佳，華潤萬象生活收購中南服務(wù)、禹佳生活。”李東告訴記者。

　　“對于中等房企而言，賣物業(yè)資產(chǎn)是‘回血’的最快方式。一般來說，頭部物業(yè)公司估值能達(dá)到50倍，中等規(guī)模房企估值為15至25倍。對于收購方來說，并購一家項(xiàng)目重疊度高的物業(yè)公司，既可以享受資本溢價，又能增加管理運(yùn)營的邊際效益。”李東說。

　　推動臨期債券展期，則是房企的另一個無奈之舉。

　　記者注意到，今年以來，富力地產(chǎn)、龍光控股、融創(chuàng)、陽光城等多家面臨流動性壓力的房企均在積極尋求債務(wù)展期。

　　“我們公司今年所有的美元債都已經(jīng)和債權(quán)方談攏展期，用項(xiàng)目收益做擔(dān)保，總共9億美元，期限為12至14個月不等。”一家全國排名前20的港股房企人士告訴記者，以時間換空間，是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營的最佳選擇。

　　銷售端復(fù)蘇漸露端倪

　　在政策“暖風(fēng)”吹拂之下，4月份以來，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場開始有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)回升。

　　“除了外部融資環(huán)境嚴(yán)峻外，疫情也加劇了行業(yè)下行壓力。”一名房企銷售人員向記者表示，今年3月初，各大房企售樓處還是人來人往，各式噱頭十足的營銷方案滿天飛。“大家錯過了‘春節(jié)檔’，都不想再失去‘小陽春’。但誰都沒想到，好勢頭被疫情打斷了。”

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，目前全國有20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關(guān)閉，造成無法及時推貨。受此影響，今年前4個月，全國百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額14814億元，同比減少52.8%。4月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3475億元，同比減少63%。

　　從融創(chuàng)5月12日披露信息來看，疫情引發(fā)的銷售難問題，正是其發(fā)生債券利息逾期未還的重要因素之一。公告顯示，今年3月份以來，融創(chuàng)重點(diǎn)布局的一、二線城市的銷售受疫情影響嚴(yán)重，3月、4月合同銷售金額同比大幅下降約65%，使得集團(tuán)現(xiàn)階段面臨更大的流動性壓力。

　　就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，緊接著進(jìn)入施工、開發(fā)環(huán)節(jié)，然后趕在下半年“金九銀十”開盤，最后年底實(shí)現(xiàn)回款。“多數(shù)城市的調(diào)整時間達(dá)到9個月，一些一線城市甚至長達(dá)一年時間。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析認(rèn)為，房企在2021年下半年開始放緩拿地，也一定程度上影響了樓市供應(yīng)端。

　　“因?yàn)橐咔橛绊懀覀兾挥谏钲凇⒅楹！幉ǖ鹊貐^(qū)的多個項(xiàng)目施工都被打亂了節(jié)奏。”世茂股份相關(guān)人員向記者透露，該公司旗下一些商辦地塊均因疫情沖擊而處于停工狀態(tài)。

　　5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的開發(fā)投資數(shù)據(jù)，則客觀顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的景氣度。今年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-2.7%。根據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的多年觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)很少出現(xiàn)負(fù)值。他認(rèn)為，監(jiān)管部門應(yīng)對此高度重視。

　　在多名行業(yè)人士看來，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，不僅要解決融資端問題，更要從銷售端發(fā)力。可以看到，近期越來越多的支持政策指向銷售端。

　　根據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年前4月，全國有83個城市出臺相關(guān)優(yōu)化政策，其中16城放松限購、19城放松限貸、6城放松限售、15城財稅托市。5月起各地穩(wěn)樓市政策再次井噴，不少熱點(diǎn)城市加入了放寬“三限”（限購、限售、限貸）的行列。

　　“一個積極信號是，在政策‘暖風(fēng)’吹拂之下，4月份以來，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場開始有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)回升。”丁祖昱表示。北京4月份的開盤去化率已上升至45%，環(huán)比增加15%。西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南等城市的新盤項(xiàng)目分化加劇，熱銷項(xiàng)目主要為與周邊二手房價差較高的樓盤，個別樓盤甚至出現(xiàn)“日光盤”。特別是剛剛過去的“五一”小長假，北京、成都等部分城市銷售好于春節(jié)期間。

　　“‘五一’假期，我們這邊看房買房的多起來了，比之前有起色了。”北京周邊的一家房企高管說。

　　融資端呼吁更多金融創(chuàng)新

　　在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動性最快捷的方式。

　　5月16日，根據(jù)深交所官網(wǎng)，為支持龍湖相關(guān)的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，第一單民營房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)發(fā)行。“該業(yè)務(wù)是典型的‘為發(fā)債上保險’的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，有利于增強(qiáng)相關(guān)債券融資的信用等級。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是資本市場積極創(chuàng)新支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。

　　“房企能否實(shí)現(xiàn)銷售回款，取決于消費(fèi)者是否愿意買單，而購買力的恢復(fù)是需要一定時間的。”一名在國有房企負(fù)責(zé)資金業(yè)務(wù)的高管向記者表示，在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動性最快捷的方式。

　　上述房企人士認(rèn)為，開發(fā)貸、公司債是房企常見的融資工具。其中，因需要滿足四證齊全的項(xiàng)目限制，開發(fā)貸相對見效慢，難以在很短時間內(nèi)給予房企大量融資金額。金額大、資金使用靈活的公司債，效果相對立竿見影。

　　“要注意的是，能獲得融資政策支持的房企，其本身應(yīng)該僅是流動性問題，而非資不抵債。”在華夏幸福南方總部財務(wù)融資中心副總經(jīng)理孫亮看來，從5月16日獲得發(fā)行公司債資格的3家民營房企來看，均為資金管理能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　“房企債務(wù)問題往往十分復(fù)雜，需要第三方機(jī)構(gòu)深度介入，進(jìn)行充分盡調(diào)，才有可能掌握真實(shí)情況。”孫亮認(rèn)為，對于存在流動性問題的房企而言，可加大融資“輸血”和資產(chǎn)出售，或考慮讓央企、國企、地方城投來接手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助渡過資金難關(guān)。倘若是資不抵債的房企，即便通過舉債或賣項(xiàng)目獲得“喘息”機(jī)會，也存在巨大的潛在風(fēng)險。

　　“當(dāng)前形勢下，房企可出售的一般都是能創(chuàng)造凈現(xiàn)金流的項(xiàng)目，即未來收入大于支出。而一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售后，原本就已資不抵債的房企，資金缺口可能反而更大。”孫亮解釋稱，比如某項(xiàng)目未來凈收入10億元，按八成折價出售，即凈收入變?yōu)?億元，因此又增加了2億元缺口。

　　另有房企人士認(rèn)為，就銷售端而言，應(yīng)滿足不同群體的購房痛點(diǎn)。簡單來說，可把購房人簡單分為“未上車的剛需”“已上車的改善”“富裕階層”三類。

　　其中，剛需群體的需求在于首付和按揭。在個人收入或家庭收入預(yù)期較低的情況下，每個月僅減少幾十或幾百元的月供，其緩解按揭壓力的效果極其有限。相較之下，改善型群體通過置換房屋獲得增值收益，但與剛需群體類似，痛點(diǎn)仍在于按揭壓力。而對于富裕階層而言，最需要的是購房名額，因此限購的放松是關(guān)鍵。

　　“各類利好政策不斷，尤其是在降低拿地資金、優(yōu)化繳款方式、允許拿地即開工等方面，客觀上在不斷降低房企的顧慮。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)政策需強(qiáng)化對房企的調(diào)研和摸底，對于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤，要讓紓困資金真正順暢、及時、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)。

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責(zé)任編輯：張恒星 SF142