近日，原房改課題組組長、現任中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇對話“睿見·Economy”時表示，近期多地發布樓市調控政策，原因是這些地方前一段時間房價上漲過快。

　　在孟曉蘇看來，“穩房價”，要穩的是“結構性房價”。什么叫“結構性房價”？就是面對低收入者，提供的房屋價格要低，包括連租金都要低。這是一種社會保障，即通過政府補償和市場補償，讓租購者能夠以不高的房價就能買到或者租到房屋。

　　“曾經有的城市管理者，專門熱心打壓30萬元一平米的高房價。但是，即使把它打到20萬元，它跟普通老百姓又有什么關系呢？”孟曉蘇說。

　　孟曉蘇表示，高收入者本來就不愿意看到房價下降，這種專門打壓高檔房價格的“調控”是費力不討好。調控政策應該關注保障低收入者，包括保障收入水平不高的年輕人在城市里買房或者租房的需要。

　　并且，孟曉蘇并不主張年輕人都急于去買房。“年輕的時候你還不知道自己的工作地點是不是確定。在租賃房能足額提供的情況下，年輕人才有選擇權。”

　　“另外還要運用政策與稅制改革的力量，去扶助那些年輕人和低收入人群。而現在恰恰是把城市建設費用大部分都攤到了最后買房的年輕人身上。” 孟曉蘇說。

　　孟曉蘇指出，老職工經歷過房改大多數已經有產權房，只有這些最后買房的年輕人，他們買房的時候就要承擔幾乎全部的城市建設費用，而這些城市費建設費用就通過高地價轉化為高房價，最終要攤到這些低收入人群的身上，這顯然是不公平的。

　　對于近期被多次提及的“房住不炒”，他認為“房住不炒”就是要回歸住房的本源，“房子是用來住的”這個提法本身并不否定房子的其他屬性，包括它的財富價值是客觀存在的。

　　孟曉蘇認為，房價走勢要從三個角度看：短期看供求，中期看地價，長期看發鈔。

　　以下為對話實錄摘編：

　　“睿見·Economy”：如何理解政府部門反復強調的“房住不炒”？

　　孟曉蘇：日前，中央政治局對今年下半年的工作部署，強調“穩地價、穩房價、穩預期”。我認為“三穩”是說不希望地價和房價大幅上漲，當然也不希望房價下跌。第二，實際總體精神還是關注下半年的經濟發展，要求房地產業平穩發展。這個觀點我覺得比別的都更加重要，而且這也是中央剛出的最新的意見。

　　現在強調“房住不炒”就是要回歸住房的本源，“房子是用來住的”這個提法本身并沒有否定房子的其他屬性，包括它的財富價值是客觀存在的。

　　但我們不是為了追求財富價值，才去推動房改和給老百姓提供各種房屋的，這是作為房改的設計者，到現在的執政者必須要秉持的理念。房子是用來住的，不能把房產變成了某種股票，讓它在市面上炒來炒去。

　　“房住不炒”近幾年有人把它演繹成另外的四種情形，這是違背政策初衷的。

　　第一、把“房住不炒”演化為“房子是用來住的、不是用來買的”，采取各種措施限制居民購房；

　　第二、把“房住不炒”演化為“房子是用來住的、不是用來賣的”，限制開發商銷售房屋，阻礙房地產市場的發展；

　　第三、把“房住不炒”演化為“房子是用來租的，不是用來售的”，而中央提出的是“租售并舉”；

　　第四、把“房住不炒”演化為“房子是單位購買，個人只能租住公房”。這哪里是改革？分明是倒退到房改之前去了。

　　所以，“房子是用來住的，不是用來炒的”這句話我明確支持，并且我要不斷提醒，不要誤讀這句話，不要把這句正確的話，被有些人胡亂演繹變成錯誤乃至荒謬。

　　“睿見·Economy”：房地產在本輪經濟恢復中，扮演什么角色？

　　孟曉蘇：去年我國遭受疫情以來，房地產在經濟恢復中起到了相當大的支撐作用。去年房地產開發投資增長7%，拉動了固定資產投資同比增長2.9%，由此拉動了去年全國的經濟增長。

　　由房地產業帶動中國經濟的不是短期刺激，而是長線增長，這是有目共睹的。1998年我們推動了房改，那時城鎮人均住房只有17平方米。房改20多年，據2019年底央行的調查，全國城鎮居民家庭有房產的占96%，平均每戶擁有1.5套房；最低收入的20%家庭，住房擁有率占89.1%，人民群眾“居者有其屋”的千年理想，終于在我們手中變為現實。

　　居民的住房資產占家庭總資產的比重為59.1%，許多普通家庭因為住房價值上揚而成為千萬富翁。從這個意義上來說，房價上漲有它的積極意義，不能一談到房價上漲，就說它是一個消極的東西。

　　“睿見·Economy”：《關于加快發展保障性租賃住房的意見》提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”。如何加強保障性住房建設？

　　孟曉蘇：我認為現在需要明確的是住房要實行“雙軌制”，即我們當年在房改方案中提出的：“市場建設商品房，政府提供保障房。”保障房包括產權型保障房與租賃型保障房。房屋本身具備兩種屬性，它既有商品性，又有居住保障性，兩者都不可偏廢。光講居住保障性，不講商品性，那就回到計劃經濟年代去了；但也不能夠只講商品性，而不講居住保障性，那就會帶來社會問題。

　　我們“穩房價”，要穩的是“結構性房價”。什么叫“結構性房價”？就是面對低收入者，提供的房屋價格要低，包括連租金都要低。這是一種社會保障，即通過政府補償和市場補償，讓租購者能夠以不高的房價就能買到或者租到房屋。

　　完善的住房供應體系，不是要一般性地看整體房價的漲落，而是要看對低收入人群提供了多少低價房屋。當對低收入家庭的低價房子提供多了，平均到整體房價中，就可以看到房價上漲得不快，而且讓低收入家庭住上了房。

　　而對于已經買房的居民，特別是中高收入的居民，降房價對他們有什么好處嗎？他們還巴不得房價上漲。聽說房產增值了，他們都歡欣鼓舞；房價下降對他們來說就是家庭財產貶損，他們都會很沮喪。因為住房是居民家庭的最大資產，人們對于房屋資產的保值增值從來都是很看重的。

　　曾經有的城市管理者，專門熱心打壓30萬元一平米的高房價。但是，即使把它打到20萬元，它跟普通老百姓又有什么關系呢？而高收入者本來就不愿意看到房價下降，這種專門打壓高檔房價格的“調控”是費力不討好。調控政策應該關注保障低收入者，包括保障收入水平不高的年輕人在城市里買房或者租房的需要。

　　為什么需要更多提供租賃房、包括保障性租賃房？一個是我國家庭規模小型化，一個是我國城市流動人口加大，包括農民進城成為新市民。家庭化小了，年輕人需要買房，加之今后再鼓勵三胎，那么未來對住房的需要就會更大一些；農民要進城變為市民；此外，城市流動人口加大，比如很多人到北京就業，而他們多數在家鄉已經有房產了，在北京如果沒錢買就需要租房；還有的人比如說住所與工作地點離得較遠，可能也需要跨區租房。

　　租賃房的持有機構，國外很多都是用REITs（房地產投資信托基金）機構持有，未來我們要大力推動REITs試點，把它覆蓋到租賃房，才能夠有效建立租賃房機構化的持有主體。

　　我并不主張年輕人都急于去買房，因為這個時候你還不知道你自己的工作地點是不是確定的。這時租房就成為一種選項。當然在租賃房能足額提供的情況下，年輕人才有這種選擇權。

　　另外還要運用政策與稅制改革的力量，去扶助那些年輕人和低收入人群。而現在恰恰是把城市建設費用大部分都攤到了最后買房的年輕人身上。老職工經歷過房改大多數已經有產權房，只有這些最后買房的年輕人，他們買房的時候就要承擔幾乎全部的城市建設費用，而這些城市費建設費用就通過高地價轉化為高房價，最終要攤到這些低收入人群的身上，這顯然是不公平的。

　　“睿見·Economy”：您在此前多次采訪中都預言房價會漲，現在仍然持此觀點嗎？

　　孟曉蘇：我為什么認為房價降不下去呢？你看近期多地不停地發布樓市調控政策，原因就是因為這些地方房價上漲過快。其中的重要原因就是土地供應少了，人為加劇了供不應求，而且地價越拍越高。前幾年我就不斷提醒這些城市，不要再去刻意地減少住宅建設用地了。

　　前幾年有些地方政府把減少房地產供地當做政績。明明是豬肉價格上漲就應該要多養豬，實際上豬肉價格越上漲他越要求少養豬，這就是調控調反了。

　　有一位市長對媒體表示：我們雖然減少了供地，但財政收入并沒有減少。什么意思呢？他們用較少的地賣出了更高的價錢，這句話無意中說透了為什么房價會越來越漲，這是由供求關系問題和地價上漲造成的。

　　我分析房價走勢有三個角度：短期看供求，中期看地價，長期看發鈔。

　　短期看供求，現在很多大城市的供求關系已經發生了逆轉，供不應求越來越嚴重。這里說的不是那些人口遷出的地方，那些遷出地有它自己的規律，它本來就應該減少人口了，它的房價不光不會漲，有些房子還要拆除；而人口大量流入的大城市，這些地方的房屋明顯供應不足。今年年初中央提出了明確的要求：“要解決好大城市住房突出問題。住房關系民生福祉。”

　　中期看地價，以日本房地產泡沫為例。為什么日本的房價一落千丈？是因為當年日本的地價下跌了3/4，房價能不跌嗎？我國城鎮地價從來沒有過大幅度下跌，因為都是地方政府控制著土地拍賣，地價越拍越高。去年全國城鎮平均房價上漲了5.9%，而全國城鎮平均地價上漲了18.7%。面粉貴了遲早要把價格攤入到面包里，地價在其中是剛性因素。地價節節攀升，而說房價會降，有可能降下去嗎？

　　長期看發鈔，去年美國的房價在持續8年上漲的基礎上又上漲了11%，美國的疫情影響到了很多行業，唯獨沒有影響到房價上漲。為什么美國房價上漲？因為美國通貨膨脹嚴重，無上限天量印鈔票，各類商品價格能不漲嗎？正是因為大量印鈔造成了全世界各項原材料價格上漲、造成了由美元支付的各類大宗商品價格，包括鋼鐵、鐵礦砂、煤炭都在迅速上漲。

　　20多年來一批批專家不斷地講“房價要降”，現在他們還敢在論壇上說話嗎？比如牛刀、易憲容、謝國忠等專家，他們曾經不斷地講房價下跌，結果屢言不中。他們早就退出江湖，不再議論房價的事情了。

　　房價上漲帶來的財富效應，對我國廣大老百姓來說沒有什么壞處，反而把通貨膨脹的壓力幫助國家化解了不少。我從來不回避談房價，從來都是客觀地、實事求是地談房價。我多次規勸預言“房價要跌”的人：不要拿房價下降這種錯誤說法去忽悠百姓。

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責任編輯：李思陽