國五條落地初探：各地個(gè)稅多按老辦法執(zhí)行

2013年04月12日 01:38 第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

　　20%個(gè)稅執(zhí)行還有待觀望，廣州等地仍在等待“細(xì)則的細(xì)則”；“17萬先生”本月尚無業(yè)績

　　張煥蔡胤胥會云藍(lán)之馨

　　李輝(化名)上月還是廣州一家大型中介的明星經(jīng)紀(jì)人，月入超過17萬元。不過據(jù)他的同事說，進(jìn)入4月份以來“17萬先生”還沒有開單。

　　這句行話意味著一個(gè)刺眼的數(shù)字：業(yè)績是零。

　　愚人節(jié)前后，包括京滬廣深在內(nèi)的重點(diǎn)城市按照要求陸續(xù)公布“國五條”細(xì)則。一周多以來，新一輪樓市調(diào)控對市場的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。和一些區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)量“新老劃斷”不同，“國五條”中被認(rèn)為“殺傷力”最大的二手房買賣征收20%個(gè)稅執(zhí)行幾何還有待觀望。

　　《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者訪問北京、上海、廣州三地中介，尚未發(fā)現(xiàn)20%征收個(gè)稅的“新辦法”普遍推行。就目前而言，按照交易總價(jià)1%~2%核定征收個(gè)稅的“老辦法”依然通行。

　　所謂的“新辦法”在個(gè)稅法和此前的國稅總局政策口徑中均有明確。如何保持政策充分落地執(zhí)行？國稅總局原副局長楊崇春在接受本報(bào)記者專訪時(shí)稱，應(yīng)當(dāng)研究一個(gè)既方便群眾，又能體現(xiàn)政策，既維護(hù)群眾利益，又能打擊倒房投機(jī)行為的好的簡易辦法，“如果這個(gè)問題不解決，我覺得執(zhí)行這個(gè)政策還會走樣。”

　　再等細(xì)則

　　廣州版“國五條”細(xì)則已經(jīng)出臺多日，二手房個(gè)稅如何征收的謎底仍待揭曉。本報(bào)記者從一些中介機(jī)構(gòu)了解到，在外界的觀望與揣測中，普通住宅交易仍按照原來的方式進(jìn)行。

　　昨天下午，本報(bào)記者在廣州市海珠區(qū)房地產(chǎn)交易登記所內(nèi)看到，間或有三兩業(yè)主與買家在中介的陪同下辦理過戶手續(xù)，羅琴(化名)便是其中之一。他慶幸自己唯一的房子剛好期滿5年。按照政策精神，這樣的住房交易免征個(gè)稅。

　　交易登記所內(nèi)一名工作人員稱，目前房屋交易仍按“老辦法”征稅，5年以下的住房還是按照房款的1%收個(gè)稅。但下一刻怎樣征收就不得而知，政策隨時(shí)會變。

　　廣州市常務(wù)副市長陳如桂此前向包括本報(bào)記者在內(nèi)的媒體稱，“國五條”廣州細(xì)則出臺后，稅務(wù)局會根據(jù)細(xì)則出臺一個(gè)具體的辦法。昨天，廣州市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者稱，對于二手房稅收細(xì)則，廣州稅務(wù)部門仍在制定過程中，“很快就會出來了。”

　　“稅務(wù)部門制定出來細(xì)則之后也還要上級部門批準(zhǔn)。”該人士表示，制定過程也不是稅務(wù)部門一家說了算，還要多個(gè)部門反復(fù)進(jìn)行溝通。

　　二手房交易的個(gè)稅征收有兩種方式，一是按照房屋轉(zhuǎn)讓差價(jià)扣除合理費(fèi)用后的余額征收20%個(gè)稅，但由于在現(xiàn)實(shí)操作中納入合理費(fèi)用的房屋裝修等費(fèi)用確認(rèn)存在難度，所以市場普遍采用政策許可的第二選項(xiàng)，即不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，對其實(shí)行核定征稅，各地稅率在1%~2%。

　　因此，本次“國五條”只是對既有政策的重申，但一些地方的細(xì)則中卻對20%個(gè)稅的問題避而不談。

　　不過，北京在細(xì)則出臺后緊接著出臺地稅部門的政策解讀，明確20%計(jì)征的條款，同時(shí)確定除商品房之外的保障房和公有住房等“特殊住房”的原值認(rèn)定方式。但在現(xiàn)實(shí)操作中，對于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計(jì)算個(gè)稅。

　　在20%個(gè)稅執(zhí)行有難度的情況下，是否有重新設(shè)計(jì)核定征收稅率的可能性？楊崇春告訴本報(bào)記者，應(yīng)該由政府財(cái)、稅部門按照實(shí)際情況制定更合理簡易的辦法。

　　近日有媒體援引地方稅務(wù)人士稱，從地方政府目前的權(quán)限看，除了在核實(shí)房屋原值上可采取進(jìn)一步措施外，調(diào)整核定征收的“應(yīng)稅所得率”，也是未來政策有可能調(diào)整的一個(gè)方向。

　　廣州一家大型房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人梁斌(化名)認(rèn)為，等廣州二手房個(gè)稅細(xì)則公布之后，未來該市“滿五唯一”的二手房價(jià)格將會有10%~15%的漲幅。

　　就目前來看，交易量已經(jīng)顯示“速凍”跡象。廣州中原地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人透露，截至目前，其所在門店銷售業(yè)績下滑六七成，“該買的房子上月都買了，觀望期日子真的很難過。”梁斌說，在3月份，他曾凌晨5點(diǎn)來房地產(chǎn)交易登記所排隊(duì)過戶，但也只能排到第二三十位，而現(xiàn)在，交易所內(nèi)人跡寥寥。

　　市場反應(yīng)

　　相比其他一線城市，北京在“國五條”落地后的交易日還未達(dá)到一周。因?yàn)?月31日至4月7日，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。

　　昨日晚間，北京團(tuán)結(jié)湖一名房產(chǎn)中介人士向本報(bào)記者透露，據(jù)他所在公司群發(fā)的通知，北京某城區(qū)已經(jīng)明確，2006年以前的滿五年非唯一的公房繼續(xù)按照1%征收。

　　北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，4月10日該市二手住宅網(wǎng)簽量為261套。而在過去的3月，在“末班車”效應(yīng)下，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為43780套，日均超過1400套。

　　更需要關(guān)心的是，本月進(jìn)行網(wǎng)簽的這些住房，是否已按照新政繳稅？在房屋原值認(rèn)定細(xì)則尚未完全明晰的階段，是否存在減少個(gè)稅支出的空間？

　　“交易過的商品房，業(yè)主和稅務(wù)部門都有契稅存根，也會在房產(chǎn)局存一聯(lián)，因此核定原值并不難，按20%差價(jià)繳稅也在所難免。”這是本報(bào)記者連日來走訪房產(chǎn)中介時(shí)，聽到的最為普遍的回答。

　　但與外界認(rèn)為的可以通過裝修費(fèi)節(jié)省個(gè)稅的猜測不同，在中介眼中，有了過戶指導(dǎo)價(jià)這種操作方式，裝修費(fèi)這一項(xiàng)的“折扣力度”并無意義。

　　所謂過戶指導(dǎo)價(jià)，通俗地說就是北京地稅部門按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實(shí)行一房一審核的原則，對交易房屋征繳稅款的最低價(jià)格。這成為一些中介鉆空所在，即做低交易價(jià)以應(yīng)對可能執(zhí)行的20%個(gè)稅。

　　上述團(tuán)結(jié)湖中介人士向本報(bào)記者舉例說，該區(qū)域在售的一套50平方米商品房，業(yè)主購買價(jià)格為30萬元，現(xiàn)在以200萬成交，原則上應(yīng)按照170萬元差額扣除合理費(fèi)用等金額后的20%來繳納個(gè)稅，但中介可以按照1.8萬元~2萬元/平方米之間的過戶指導(dǎo)價(jià)來做網(wǎng)簽，將交易價(jià)格做低至100萬元，于是，差價(jià)縮至70萬元，需繳納的個(gè)稅相應(yīng)減少。

　　而在上海，市場反應(yīng)并未如原來預(yù)期一般，迅速下滑到“冰凍期”，只是呈現(xiàn)逐步下探的趨勢。

　　中原地產(chǎn)錦繡華城二店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人湯才志告訴本報(bào)記者，自細(xì)則出臺后自己并未有成交業(yè)務(wù)，但來看房的人還是不少。

　　多家中介機(jī)構(gòu)稱，交易中心目前都未接到按照“新辦法”繳納二手房交易個(gè)稅的通知，因此依然按照原來的辦法在繳稅。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴本報(bào)記者，截至4月10日，中原地產(chǎn)各門店共成交626套房，截至9日成交571套，“一天成交55套，也是正常月份的成交水平。”

　　他表示，市場接下來的趨勢應(yīng)該是進(jìn)一步下行的，但因?yàn)橐呀?jīng)對政策有了充分的消化和準(zhǔn)備，所以成交量不會有急劇的下滑，依然保持緩慢下行的態(tài)勢。

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