文 | 新浪財經 徐苑蕾

　　“地產行業的陣痛比預想更長更痛，這是我沒有想到的，而行業陣痛仍未結束。”

　　5年前萬科高喊“活下去”，讓行業一片嘩然。5年后，行業格局變幻，然而即便仍保持著領先位置，郁亮的這番言論也直指出萬科的痛感同樣強烈。艱難的時候，萬科說，要更加苦練基本功。

　　在開發業務上，及格線從60分提高到80分，產品的顆粒度達到過去無與比擬的狀態。而在經營服務業務方面，萬科在曾經“拉跨”的業務上開始看到曙光。據了解，自今年6月起，萬科泊寓已實現單月利潤連續回正，預計今年內將實現整體盈利。

　　行業陣痛比預想更長

　　盡管依然保住行業規模前三的位置，但是萬科也在艱難前行。上半年，萬科交出了近20年來首份營收和利潤雙降的成績單，實現營業收入2008.9億元，同比下滑2.91%，歸母凈利潤98.7億元，同比下降19.4%。

　　今年樓市的過山車行情也讓萬科的銷售出現較大波動。上半年，萬科合同銷售金額為2039.4億元，同比下降5.3%，而1-9月合同銷售金額2806.1億元，同比降幅拉大至10.82%。

　　種種難題反映到資本市場上，今年至今，萬科A股價跌幅超過30%，最近一個交易日收盤價報11.66元/股，以致于公司主動終止了150億定增計劃，避免對股價進一步施壓。

　　顯然，目前市場信心極度不足，并充斥著悲觀情緒。在媒體交流會上，對于行業形勢，郁亮以跑馬拉松“撞墻”的狀態形容稱，“就是跑不動了。”郁亮坦言，市場悲觀情緒受到了市場輿論的影響，比如過剩論和政策沒用論。

　　不過，郁亮強調，無論是否愿意、是否接受，行業都將進入新的發展階段。在他看來，未來住宅建設的中樞值為10億-12億平方米，現階段住房建設水平已經超跌。住房作為居民生活的剛需不會消失，長時間壓制后總要釋放出來。

　　因此在談及短期市場表現時，郁亮指出，市場積累的反彈力量和政策支持會為恢復提供一定動力。據了解，8月以來，政策的發力在釋放住房需求上已顯現出效果，9月一二線城市成交面積環比增長13.4%，10月上半月最新數據也較9月繼續好轉。

　　對于萬科來說，在艱難時期苦練基本功，按期保質地交付仍是重點。2023年全年，萬科計劃交付28.9萬套房屋，建筑面積共3637.3萬平方米，其中1-9月共交付住宅和公寓157054套，商業4090套，辦公5170套，回遷房及保障房4523套。

　　泊寓打破盈利“魔咒”

　　“萬科太大了，跑不了，只好調整。”王石曾一言道破萬科近些年轉型經營服務業務的初衷。相比起開發業務每年“清零式”的模式，經營服務業務的發展則更像滾雪球。不過，在探索初期，萬科其實也走過不少彎路，經營服務業務也一度拖了萬科業績的后腿。

　　比如在不動產業務中被認為最難賺錢的長租公寓業務，萬科泊寓曾因已經終止的“萬村計劃”付出了巨額的學費，也曾在擴張時吞下許多收益不樂觀的房源，從而帶來了沉重的負擔。彼時，即便規模領先于其他租賃企業，泊寓業務也遲遲無法實現盈利目標。

　　不過，“魔咒”在今年被打破了。在媒體交流會上，泊寓總經理胡冬華透露，自今年6月起，泊寓已實現單月利潤連續回正，9月份實現了累計權益凈利潤回正，預計今年內將實現整體盈利。

　　數據顯示，泊寓上半年租實現營收16.4億元，同比增長10.6%。業務布局全國34個城市，共運營管理租賃住房22.5萬間，累計開業17.39萬間，出租率達到95.9%。

　　泊寓是如何實現盈利的？胡冬華表示今年實現了三點突破：“一是完善產品線，在青年公寓的基礎上推出宿舍類產品和家庭型公寓產品；二是重點發展企業客戶，實現從單城市到全國戰略合作，同時堅持服務實體經濟，深耕目標行業；三是在全國范圍內創新了長短租結合業務模式?！?/span>

　　在泊寓之外，萬科的第二大收入來源萬物云也早已盈利多時。上半年，萬物云實現營業收入160.2億元，同比增長12.5%，凈利潤為10.5億元，同比增長15.7%。蝶城戰略下，蝶城數量則從年初的584個增長到601個。

　　對于行業前景，萬物云董事長朱保全在會上表示，物業服務企業正處于地產產業鏈和大消費服務行業的交匯點，“隨著開發行業進入尾聲，我們將進入存量市場的大消費年代。物業行業是重要且獨特的消費形態，物業管理的盈利穩定性與酒業類似。”

　　資料顯示，2023年上半年，萬科經營服務業務實現收入267.3億元，同比增長11.9%，占萬科總營收約13%。如果說，過去開發業務賺的是大錢，那么選擇了開發與經營服務并重戰略后的萬科，還在培養自己賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力。

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責任編輯：李桐