原標題：輕資產模式擴張，萬達商管合作萬達廣場已超百個

　　輕資產模式目前成為了萬達商管擴張的主要方式。

　　根據天眼查app顯示，近日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱萬達商管）新增投資3家全資子公司，分別為霍邱萬達廣場商業管理有限公司、合肥濱湖萬達廣場商業管理有限公司和信宜萬達廣場商業管理有限公司。

　　界面新聞了解到，這三家公司分別負責萬達商管通過輕資產模式獲取的三個萬達廣場項目。

　　霍邱萬達廣場商業管理有限公司負責的是霍邱萬達廣場。根據安徽省六安市霍邱縣自然資源和規劃局，今年5月，六安天盈置業發展有限公司以2.74億拿下兩宗地，并與萬達集團合作，規劃為萬達廣場商業項目。

　　信宜萬達廣場商業管理有限公司負責的是信宜萬達廣場。廣東信宜市政府官網披露，信宜萬達廣場于今年8月16日簽約奠基。

　　根據公開信息，今年6月，信宜市中盈置業有限公司獲得4宗地，并與萬達集團合作打造商住綜合體。該項目計劃總投資超過60億元，其中建設超過7萬平方米的大型商業綜合體萬達廣場，2025年前滿店開業。

　　合肥濱湖萬達廣場商業管理有限公司負責的則是合肥爛尾項目萬泓中心。

　　萬達集團從2014年開始研發輕資產模式，2015年正式開始運作。最近幾年，輕資產模式更是成為其擴張規模的主要方式。

　　根據中誠信國際評級報告，截至2022年3月末，萬達商管輕資產模式項目（輕資產模式項目包含輕資產項目及合作項目）數量占比升至32.14%——共擁有420家萬達廣場，其中自持項目285個，輕資產項目19個，合作項目達到116個。

　　一位接近萬達集團的人士稱，萬達集團今年未在公開市場拿地，商業項目均通過輕資產模式獲得。

　　輕資產模式是指，在投資建設過程中，萬達不投入資金，只負責選址、設計、建造、招商和管理。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。合作類是萬達如今力推的模式——萬達既不出錢，也不出地，幫別人建設，建成后負責運營，租金三七分成。

　　以爛尾項目萬泓中心為例，萬達商管接管后，商場將更名為“合肥市北京路萬達廣場”，萬達商管成立獨立的商管公司負責運營，租期20年。

　　微信公眾號萬泓置業重整管理人披露，萬達商管的租金分成以年租金為基數，在扣除商場運營管理費用后的凈租金利潤，30%用以分配給萬達商管，70%用以分配給業主。商鋪的物業管理費由商戶支付，不需要業主承擔。

　　不出錢只出力，就能每年分租獲得現金流，相比需投入大量資金的自持模式，輕資產模式在萬達商管內部更受推崇。但這一模式也存在一個弊端，即賺錢能力不強。

　　商業地產選址是商業地產產業鏈條中最關鍵的一環，直接決定項目的開發策略、投資規模，乃至賺錢能力和項目成敗。

　　根據萬達月刊披露的信息可知，萬達廣場選址主要考慮的要素包括當地經濟、社會人口、市政要素、項目區位、土地規模、交通條件等方面。

　　此前萬達廣場選址分為兩大類。第一類是位于城市成熟核心區，包括原有核心商圈和次商圈；第二類是處在城市發展規劃中的城區邊緣。在城市發展方向上，包括新城區的核心位置、新老城區的連接位置等。

　　萬達選址的一個基本要求是，項目要求滿足GDP大于等于500億，人均可支配收入26000元，市區人口大于等于50萬人以及項目周邊3公里范圍內至少要有20萬常住人口。

　　最為核心要素是交通。萬達廣場項目本身要與城市有便捷的軌道、快速路、主干道交通接駁，周邊還要有充足的公共交通體系。

　　除了經濟條件和交通要素，體量也是一個不可忽略的因素。萬達廣場基本是大體量項目，對于土地規模有很高的要求。萬達廣場的底線是必須超過100畝，一般在200—300畝左右。

　　而輕資產項目和合作項目則無法同時滿足這些條件，從而導致項目租金水平降低。

　　從城市能級來看，萬達商管自持模式布局更優。中誠信在評級報告中指出，萬達商管一線和二線城市項目建筑面積占比約36%，而其中自持項目一二線城市占比約 39%，輕資產和合作項目一二線城市占比27%。整體來看，萬達商管商業項目三四線占比高，其中通過輕資產模式下沉尤為明顯。同時，由于新開業項目區位能級有所下沉，物業結構性變化導致2021年平均租金水平同比下降。

　　從數據來看，隨著萬達商管新開業物業中合作項目比重的增加，投資物業租賃業務毛利率同比有所下降。根據財報，萬達商管投資物業租賃2021年毛利率為68.82%，較2020年下降5.56個點，凈利潤率為28.52%，較2020年下降6.82個點。

　　盡管如此，這并不會動搖這一模式在萬達商管的戰略地位。首先，謀求輕資產轉型是萬達集團戰略方向。其次，受限于市場環境，萬達商管對外投資能力也有所減弱，當下迫切需要通過輕資產模式擴大規模從而提高凈利潤，完成與投資者簽訂的利潤對賭，推進上市進程。

　　2021年3月，萬達商管決定將其輕資產商業運營、 科技、數據、人員等相關資源進行重組，與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴。同時珠海國資委出資30億戰投入股擬上市平臺萬達輕資產商管公司——珠海萬達商業管理集團。

　　據中誠信披露，幾個月后，萬達商管全資子公司珠海萬贏企業管理有限公司（以下簡稱珠海萬贏）先后與部分境內外投資者簽訂股份轉讓協議，將其持有的珠海商管21.17%股權轉讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團、騰訊、PAG太盟投資集團等十余家投資者，共計融資金額約380億元。

　　根據投資者協議，萬達商管及珠海萬贏同意保證珠海商管2021年預估實際凈利潤及2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，如未達成，將以零對價轉讓股份或者支付現金補償。

　　去年10月，萬達商管向香港聯交所遞交上市申請，今年4月重新遞交更新后的申請材料，目前暫無新的進展。

　　據投資者協議，若投資者股份于2023年12月31日未轉換為可在聯交所自由買賣的H股，投資者可要求公司回購全部或部分股份，每股撤資股份的撤資價格等于自交割日期起至全額支付撤資價格之日止每股投資對價每年（以365天為基礎）預提所得稅稅后（如有）年內部收益率8%產生的回報，加每股股份已宣派但未派付的股息之和。

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責任編輯：王蒙