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　　深燃（shenrancaijing）原創

　　作者 | 唐亞華

　　登陸紐交所不到兩年時間，貝殼找房（下稱“貝殼”）回港“雙重上市”。

　　此前在5月5日，貝殼曾發布公告，擬將其A類普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無發售環節，繼續在紐交所保持主要上市地位并交易。業內人士普遍認為，這可能是因為前不久美國資本市場將貝殼等多家企業列入“預摘牌名單”。貝殼回港算是一個出于公司在資本市場上安全考慮的“備份”行為。

　　貝殼回港上市這一節點，也正是貝殼創始人左暉去世一周年。過去一年來，貝殼受到房地產行業的下滑態勢影響，2021年前半年營收增幅放緩，后半年更是營收下降，由盈轉虧，全年凈虧損5億多元。

　　上市近兩年，貝殼的股價相比發行價已經腰斬，相比最高點更是大變臉。公司背后的軟銀、高瓴資本也一再減持。

　　整體上，由于公司規模的不斷擴大，貝殼過去三年來的基本面得以維持。但重金投入的大家居和普惠居住業務，目前成效甚微。下一步，面對剛剛鋪開的新藍圖，考驗其組織能力和執行能力的時候才剛開始。

　　貝殼這一年：營收下滑，開始虧損

　　左暉離開一年，貝殼的業績表現怎么樣？

　　2022年3月10日，貝殼發布未經審計的2021年第四季度和全年財務業績。據財報顯示，2021年貝殼找房全年成交額（GTV）為3.85萬億元，同比增長10.1%；全年營收為808億元，同比增長14.6%；凈虧損5.25億元，同比下降118.9%，經調整后凈利潤為22.94億元。

　　分開來看，2021年第一季度和第二季度，貝殼的營收、凈利潤和增速均表現尚可。一季度，公司營收206.97億元，凈利潤10.59億元；二季度營收241.74億元，凈利潤11.15億元；到了第三季度，營收下降為180.96億元，凈虧損17.66億元，第四季度，營收進一步降至177.9億元，凈虧損為9.33億元。

　　制圖 / 深燃

　　可見，2021年后半年，貝殼營收開始下降，虧損數字也不低，進而導致了全年業績的虧損。

　　貝殼的收入來自三個方面，和存量房相關的有銷售的傭金、其他經紀公司的平臺使用費、一些特許使用費和增值服務費；銷售新房向開發商收取的傭金；包括家裝和金融在內的其他業務。

　　收入下滑，主要是主營業務的規模下降帶來的。貝殼財報顯示，貝殼連接的門店和經紀人數量在下滑，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬家門店、51.55萬經紀人，而到了2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬家門店、45.45萬經紀人。也就是說，第四季度貝殼連接的門店相比第三季度減少了2908家，經紀人減少了6.1萬人。

　　隨之而來的是平臺交易量的下滑，2021年第三季度，平臺GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。

　　房產行業從業者張揚分析，房地產行業近年來發展低迷，貝殼是房地產服務企業，自然也會受到影響。還有一個直觀的原因就是，貝殼的利潤有一大部分來自新房銷售業務，從2021年下半年開始，一批民營房企出現債務爆雷，來自開發商的傭金自然也受到了影響?！傲硗?，二手房交易和租賃，也受到了政策、企業發展、個人收入狀況等因素的影響，比如很多互聯網企業裁員，挫傷了消費者的信心。”

　　事實上，2021年，貝殼確實遭遇了現任董事長彭永東坦言的“充滿挑戰，史無艱難”的一年。

　　業績緊張帶來的壓力從貝殼的動作中也能看出端倪。近年來網傳貝殼有過好幾輪裁員，據新浪財經報道，2022年3月份，貝殼啟動了新一輪裁員，涉及二手和新房交易服務事業群，部分主管接到通知需要優化部門10%的員工。

　　“此外，去年10月以來，已經有20多名中層、高層陸續離職，包括一名金融副總裁、兩名總經理，另有高級總監和總監等，部分管理層放棄期權離開?！眻蟮肋€提到，上一輪優化主要是一線房產經紀人，合計優化總數超過3萬人，平臺職能部門大約2000人。

　　2021年底貝殼回應稱，“2021年以來，行業環境發生較大變化，公司對上海地區金融等部分業務進行調整?！?022年3月23日，貝殼再次回應，受疫情防控常態化影響，貝殼各城市進行組織動態調整，不存在比例、數量等要求。同時，公司在發力租賃、家裝、家居等領域業務，為員工提供內部轉崗機會。

　　5月10日，貝殼再次傳出“啟動新一輪裁員”的消息，有的甚至提到貝殼最新裁員比例達50%，不過這一消息未得到官方證實。

　　一同披露的招股書顯示，貝殼的股權結構已較兩年前美股上市時發生了較大變化。

　　2019年3月，鏈家升級為貝殼后，貝殼曾宣布完成了兩輪36億美元融資，高瓴資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團等都在列。2020年8月，貝殼找房在紐交所上市。招股書顯示，當時左暉持股占比46.8%，彭永東持股為3.6%。在機構類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。

　　2021年以來，不少機構紛紛減持，融創中國在半年時間里兩次減持貝殼，合計套現約為10.84億美元。據新華財經數據顯示，從2021年2月8日至年末，軟銀旗下機構減持約3200萬股，高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。

　　最新披露的股權書，港交所上市完成后，彭永東持股占比4.8%，左暉家族持股23.3%，騰訊持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字已看不到。

　　行業動蕩，守住基本面了嗎？

　　兩年前，貝殼在紐交所的發行價為20美元/股，上市當天市值便達到了431億美元。此后，貝殼的股價一路高漲，最高時曾達到79美元/股，市值970億美元，躋身互聯網企業市值前十行列。

　　然而，好景不長。2021年5月，貝殼二十年掌舵人左暉因病離世，彭永東擔任公司董事長兼CEO。此后，房產行業的形勢變差，疊加中概股整體頹勢以及疫情的影響，種種因素之下，貝殼的股價一路下跌。

　　截至5月10日，貝殼美股報11.37美元/股，幾乎是發行價的一半，較最高點跌去了85%，總市值148.8億美元，相較于高點蒸發800多億美元。

　　最新招股書顯示，過去的2019年、2020年和2021年，貝殼分別實現營收460.01億、704.81億和807.52億元，凈虧損分別為21.80億、27.78億和5.25億元。經調整后，凈利潤分別為7.75億、50.31億和10.14億元。

　　制圖 / 深燃

　　房產領域從業者敘言對深燃分析：“從2020年下半年整個行業都進入了調整期，在行業艱難的情況下，貝殼營收還在增長，已經不易?！睋^察，這幾年貝殼的增長主要來源于規模的擴大，貝殼在全國各地有幾百個加盟或合作的品牌，規模擴大也帶來了收入增加。

　　某互聯網房產平臺前員工張揚提到，貝殼對行業做的貢獻是有目共睹的，他們把數據采集、行業信息規范都做好了?！柏悮I務中，鏈家一直都是賺錢的，公司最扎實的也還是長期居于行業頭部的鏈家的房產中介業務。目前雖然房地產市場可能階段性到達天花板了，但未來行業交易需求還在，這也是個利潤空間不錯的行業。貝殼依然有立足空間，只是規?？赡軙苄袠I影響，公司只要繼續做好中介業務，基本面就是在的?！?/p>

　　在房屋交易主業的基礎上，鏈家近年來的新動作是升級了門店。

　　也許你在經過鏈家門店時會發現，其空間布局越來越不像傳統意義上的中介門店，以往的小空間、格子辦公區、不停打電話的銷售場景被如今的窗戶前的吧臺高腳凳、一側的書架、暖光色調下的會客區所取代，賣房的同時門店兼具共享辦公和讀書卡座的功能。

　　大部分鏈家門店還專門辟出了幫周圍居民收發快遞的架子，門口放有備用雨傘，門店內還能免費打印。甚至于，有的鏈家門店已經開始試點社區便利店服務了，常見的飲料、零食、方便食品、米油面、紙巾都有出售，還有門店成了社區團購的自提點。這是鏈家一再強調的鄰居屬性，他們要“在社區里和鄰居打成一片”。

　　張揚分析，貝殼這樣做的邏輯是因為房屋交易是低頻行為，鏈家門店升級為社區服務站，把所有的高頻服務疊加進來，去做商業化的變現。在他看來，鏈家有門店有人，成本天然就被攤低了，做零售，人貨場能解決，有的門店每天有幾百個快遞，也有流量，理論上來說勝算比別人大一點。

　　但是據他了解，“貝殼的新業務推進過程中，來自老業務負責人阻力太大了，首先，在用人原則上，他們傾向于用鏈家的資深員工做負責人，公司的理念是，‘中介是最難的事情，鏈家人既然能把中介干好，別的事情也能干好’，導致新業務欠缺專業的人來做；第二，公司對新業務持續投入信心不足，很多門店做了升級，后續的運營沒有跟上。而目前來看，公司也在裁員，能夠支撐放手做新業務的底氣不太足了?！?/p>

　　敘言則認為，鏈家便利店的做法，對于主業很難有直接的促進作用，無非是增加鄰里之間的關系，會換來好的口碑和聲譽，更多的是品牌宣傳的作用。

　　盡管房地產市場降溫，入局的玩家卻還在增加。龍湖“塘鵝”、萬物云“樸鄰”、富力物業“富鄰”、碧桂園的“有瓦”等開發商旗下品牌也來分一杯羹。2020年9月，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務 “無憂賣房”，僅收取一萬元服務費。另外有消息稱，字節跳動旗下房產板塊“幸福里”并購房產經紀公司麥田的程序也在進行中。

　　房產中介這門老生意，還在進行新的戰爭。

　　突破新業務還需時日

　　老業務基本穩定，貝殼的新業務表現如何？

　　2021年11月25日，貝殼正式提出“一體兩翼”戰略，“一體”即二手和新房交易服務賽道，“兩翼”分別為整裝大家居事業群與普惠居住事業群，號稱要采用已被驗證的“先縱再橫”的拓展模式重塑家裝家居行業。

　　事實上，左暉還在任時，貝殼就推出了家居服務平臺“被窩家裝”，2021年，被窩家裝向客戶交付了超過3500個家裝項目。同時，2021年貝殼還推出了自有的Home SaaS家裝家居系統。

　　最近，貝殼在家居方面又有了大動作，4月20日，貝殼宣布完成對家裝家居品牌圣都的收購，價格約折合人民幣80億元。公開資料顯示，圣都家裝成立于2002年，主營業務房屋整裝，業務主要集中在江浙地區。截至2021年末，圣都家裝在全國31個城市開設110余家門店，累計服務超15萬家庭。

　　彭永東在貝殼2021年報業績會上稱，“貝殼家裝業務已經實現了從0到1，圣都將讓貝殼家裝業務更快實現從1到100的規?；瘡椭?。”

　　敘言認為，貝殼的戰略方向沒有問題，“理論上說，房產中介非常懂房子，客戶買完房，下一步就是設計、裝修、買家具，房產交易是這里面最早的一環，也是流量的發源地，買房是低頻業務，掌握了這個流量之后把后續的價值利用起來，思路是對的?！?/p>

　　問題出在專業性上?！把b修的環節多，供應鏈長，又是一個勞動密集型行業，要靠管控，對于一個沒有這樣基因的公司，有非常多的坑等著要踩。”他舉例，曾經就有很多企業放下豪言壯語要入局，像國美，最后碰了一鼻子灰。

　　“收購圣都，說明貝殼很想通過引入專業的人讓公司補齊專業能力，實際上，圣都在浙江通過比較長的時間做出來了自己的品質和口碑，但這些東西很難快速復制。東易日盛在北京做得就很不錯，但走了全國的擴展之路后發展并不理想?！彼J為，自己的品牌往外裂變都非常難，如果品牌再雜交，實現起來就更難了，“如果能堅持下去，也有機會，但需要耐心。”

　　至于貝殼所提到的另一翼，“普惠居住事業群”，具體表現是，2021年底，貝殼推出“貝殼租房”，進軍長租行業。2022年2月10日，貝殼宣布其投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區落地，由老舊廠房改造而來，項目總體量達2978套。

　　有人提問貝殼此舉是否會跟從事長租公寓業務的兄弟公司自如引起內部競爭，貝殼方面的回復是：“貝殼租房將和自如開展更多合作，在面向租房業主時共同提供多元化服務模式。”

　　張揚了解到，貝殼租房的業務以公寓項目為主，“目前主要承接的是一些政府相關的工程，很難賺錢。另外，受蛋殼等爆雷事件影響，用戶對集中式公寓還有一點戒備心。”

　　從貝殼2021年第四季財報來看，包含家居裝修和房屋租賃在內的新興服務收入為5億元，對營收貢獻短期內還有限。

　　不過，兩位業內人士一致認為，比起以上問題，貝殼更大的挑戰在于團隊。

　　敘言提到，本身貝殼規模變大有很大一部分原因在于“買買買”，他們在全國范圍內通過收購或加盟引進過來很多品牌，比如上海的德佑、廣州的滿堂紅、大連的好旺角、四川的伊誠、深圳的中聯等?！八麄儊碜圆煌牡胤?，業務能力都不錯，但缺乏凝聚力。而貝殼內部山頭、派系文化不休，越位、搶功、搶資源、搶權力等現象可能嚴重影響團隊的穩定和凝聚，未來，如果貝殼處理好人員關系，業務上的困難都好克服，但如果過不了這一關，挑戰會更大?！?/p>

　　整體上來看，貝殼的新老業務呈一攻一守之勢。老業務雖有下滑，但在行業整體下行的大背景下，貝殼算是守住了自己的陣地；再看新業務，貝殼重拳出擊的第二增長曲線，目前還沒有明顯成果。

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責任編輯：梁斌 SF055