市場頻現“紅盤”法拍房南京一豪宅自降1700萬才成交

　　作者： 馬一凡

　　[ 截至5月10日，阿里法拍房網站上總標的物數量已經達到325.5萬套。 ]

　　法拍房數量仍在大幅增長中。

　　去年底，阿里法拍房網站上總標的物累計數量就達到了300萬套，今年3月份這個數字變成310萬套，而截至5月10日，標的物數量已經達到325.5萬套。其中，破產資產標的物為9.4萬套、訴訟資產標的物為296萬套、涉案資產標的為2841套。

　　以法拍房數量最多的城市杭州為例，在今年3月份時，其阿里拍賣網站上的法拍房歷史累計總數達到5.16萬套，而截至5月10日已經上漲至5.34萬套。但根據相關機構統計，近一年來，杭州法拍房的流拍率翻了一倍多，從8%上升到23%。

　　隨著房地產整體市場的走淡，法拍房市場的熱度再難延續。雖然豪宅法拍房價格一向堅挺，但是在江蘇南京，近日一套傳統頂級豪宅小區的獨棟別墅，比市場價自降了1700多萬元，才得以以底價成交。

　　而在南京和杭州，最近都有不少大熱紅盤房源淪為法拍房，曾經它們的主人在一號難求的市場以極低的中簽率幸運搖中房子，但剛剛交付就遭遇房產被強制執行，這些業主的涉案原因包括：民間借貸糾紛、虛擬貨幣詐騙、非法吸收公眾存款……

　　南京法拍房“冰火兩重天”

　　5月9日，南京第一代頂級豪宅帝豪花園A12幢別墅，終于以低于市場價1700多萬元的價格法拍成功，在此之前，這套豪宅已經兩度流拍。

　　這套別墅位于南京鐘山環陵路8號，毗鄰鐘山風景名勝區、中山陵景區，周邊還有紫金山莊、鐘山國際高爾夫別墅等南京頂級豪宅。“這一帶環境是相當好。”一名南京當地房地產從業者告訴記者。

　　然而這套能彰顯身份和地位的大別墅，卻在法拍市場一再被冷遇。今年3月，這套328平方米的豪宅首次在阿里法拍網站上開拍，市場評估價3900萬元，起拍價2730萬元，已經降了1170萬元，結果雖有萬人圍觀，卻無一人出價，首戰宣告流拍。

　　后來，該房源在3月又一次上架，結果依舊無人問津。

　　4月，這套獨棟別墅再降500多萬元，起拍價僅為2184萬元，相較市場評估價猛降1716萬元后重新掛出。終于在昨日，該法拍房底價成交了，折算下來單價僅為6.7萬元/平方米。

　　而早在2019年，該小區曾成交過一套351平方米的別墅，單價是7.1萬元/平方米。目前帝豪花園在鏈家網上也有套別墅在售，掛牌單價是7.7萬元/平方米。

　　記者查閱（2021）蘇0102執7031號法律文書發現，這套豪宅之所以被拍賣，原因是戶主牽涉房屋買賣合同糾紛、拒絕履行付款義務，被南京市玄武區人民法院判決變賣其名下不動產。

　　隨著房地產市場整體下行，豪宅法拍市場也變得不再景氣。回想2020年及之前，法拍房被認為是避開限購、撿漏性價比住宅的最佳渠道之一，南京的豪宅也曾屢屢拍出高價。比如2020年時，位于江寧區秣陵街道將軍大道50號瑞景文華的一套獨棟別墅，曾引發15960次圍觀，10人報名，146次出價，最終以高于起拍價164萬元的價格成功拍賣。

　　雖然如今整體市場下行，但在南京新興崛起的熱門板塊河西，豪宅成交結果仍然遠超預期，新老板塊呈現完全不同的市場熱度。

　　近期，位于南京河西南板塊的長江尊邸（又稱葛洲壩中國府）一套建面約227.66平方米的房源，在剛剛交付之后，就被拿去法拍。相關文書顯示，業主牽涉民間借貸糾紛，所以該房源被法院執行用以清償債務。

　　也許是看淡近期市場，這套房起拍總價僅設為1308萬元，足足比市場評估價低了559萬元。該套房起拍單價約5.75萬元/平方米，而長江尊邸樓盤首開時的價格就達到了6.2萬元/平方米。

　　就在5天前，這套房正式開拍，到第七輪報價時，就有人跳漲380萬元出價。經過63輪競價，該套房源以1802萬元的價格成交，折合單價約7.92萬元/平方米，竟然刷新了南京河西南板塊的房價最高紀錄，相比起始單價，成交價每平方米漲了2.17萬元，總價漲了494萬元。

　　“法拍房市場和商品房市場一樣，目前也存在新老板塊‘冰火兩重天’的情況，老板塊隨著市場的冷淡，法拍也不再火熱，但是河西南這種新興板塊，周圍有最好的配套，新房依然一房難求，比如去年下半年長江尊邸的中簽率仍然只有16%，自然法拍熱度依然存在。”南京一位房地產中介經紀人告訴記者。

　　杭州“紅盤”法拍房1元起拍

　　和南京長江尊邸那套法拍房類似，杭州也有一套頂級紅盤的房源，剛交付沒多久，就上架法拍了。

　　近日，位于奧體板塊的杭州壹號院樓盤首套法拍住宅掛出，這個樓盤去年的搖號中簽率只有3.3%，在杭州備受關注。

　　根據阿里拍賣網，即將被拍賣的房源是6幢2單元401室，建筑面積為194平方米，評估價為2316萬元，起拍價為1622萬元，起拍單價達到了8.36萬元/平方米。

　　房屋戶主趙某某是虛擬貨幣詐騙案件的涉案人，其公司曾通過虛構資質等方式與被害人發生封閉內盤交易，令被害人在不知情中與虛構幣商發生法幣交易，并采取相應技術手段操控比特幣交易的漲跌，誘騙客戶加大投入，為了慫恿員工非法占有客戶資金，公司還始終實時監控客戶交易，并更改了提成制度，最終讓用戶的投資款全部流入自己的公司賬戶。截至案發，該團伙非法占有被害人資金人民幣5000萬余元，涉及1000余名被害人被騙。

　　另一個曾經的“網紅盤”泰禾杭州院子，在經歷長達兩三年的停工后，在去年11月剛交付，如今亦有房源被擺上法拍房貨架。

　　即將開拍的這套法拍房源是聯排別墅，包含地上三層、地下室兩層以及兩個車位，房子建筑面積為192平方米，評估價為1885萬元，而起拍價僅定為1元。

　　根據相關法律文書，該套房的戶主案涉非法吸收公共存款，涉案金額近3億元。由于該案件為刑事案件，這套法拍房后面也跟著一個“刑”字，這類法拍房的成交率一般來說較低，因為潛在買家會比較在意嚴重、惡劣的案件帶來的壞影響，所以通常這類房產以1元起拍的價格來帶動流量、提高處置效率。

　　總體來說，自從去年3月杭州將法拍房納入限購范圍之后，法拍房的熱度就逐漸降低。

　　據杭州本土房地產機構統計，從2021年3月到2022年2月，杭州八個區法拍房市場共進行了1235次住宅拍賣，比上一年同期增加了76套，然而總成交金額卻比上一年同期減少了8.48億元，共計47.18億元。

　　房源數增加，總成交金額卻減少，這跟成交率密切相關。對比上一年的數據，總成交套數由1072套降為952套，流拍房源從87套增加到了283套，法拍房的流拍率翻了一倍多，從8%上升到了23%。

　　一般豪宅的法拍更受關注，成交價格也更加堅挺，數據顯示，從2021年3月到2022年2月，杭州1000萬元以上豪宅的成交，基本是高于評估價或與評估價持平，而總成交價介于500萬元到1000萬元的改善型房源，成交占比由22%下降為18%。總體來說，只要杭州豪宅市場的低中簽率依然存在，就會有潛在購房者將目光投向法拍市場尋找機會。

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責任編輯：陳程