富力地產(chǎn)的發(fā)展模式是“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”并重，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，其因?yàn)橹刭Y產(chǎn)的沉淀拖累財(cái)務(wù)報(bào)表而備受詬病，但這種發(fā)展模式，在當(dāng)前的緊急關(guān)頭，也讓它獲得喘息的機(jī)會(huì)。

　　在部分房企深陷流動(dòng)性問(wèn)題泥淖中時(shí)，富力地產(chǎn)這家被投資者看淡的“紅檔”房企卻暫時(shí)無(wú)虞，的確有些出乎市場(chǎng)的意料。

　　這或許應(yīng)該歸咎于，“三道紅線(xiàn)”的約束下，財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化不夠明顯的它不得不早早開(kāi)啟自救模式，在業(yè)界悲觀情緒尚未擴(kuò)散蔓延之時(shí)，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)出讓變現(xiàn)的旅途就已經(jīng)開(kāi)始了。

　　從去年至今，富力地產(chǎn)及其管理層工作的重中之重便是“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，如今又有新的進(jìn)展傳出。2021年12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，作價(jià)73億再次出讓廣州富力國(guó)際空港綜合物流園內(nèi)的物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“空港物流園”）剩余30%的權(quán)益，預(yù)計(jì)回收現(xiàn)金約12.63億元。

　　這是繼一年前，富力地產(chǎn)向黑石出讓空港物流園70%的權(quán)益之后兩者的又一次交易，在本次出讓完成后，其將不再持有這一項(xiàng)目的權(quán)益。

　　盡管市場(chǎng)對(duì)之態(tài)度消極，但在現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下富力地產(chǎn)仍能夠變現(xiàn)資產(chǎn)拯救現(xiàn)金流，卻也是值得高光的消息。富力地產(chǎn)的發(fā)展模式是“開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)”并重，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，其因?yàn)橹刭Y產(chǎn)的沉淀拖累財(cái)務(wù)報(bào)表而備受詬病，但這種發(fā)展模式，在當(dāng)前的緊急關(guān)頭，也讓它獲得喘息的機(jī)會(huì)。富力地產(chǎn)握著一把掌握命運(yùn)的“雙刃劍”。

　　揮別物流園

　　富力地產(chǎn)本次出讓的空港物流園，的確是一個(gè)可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目。

　　公開(kāi)資料顯示，空港物流園位于廣州花都區(qū)金谷工業(yè)園內(nèi)，占地1470畝，目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房及冷庫(kù)可出租面積約89萬(wàn)平方米，配套設(shè)備也已落成。未開(kāi)發(fā)的倉(cāng)庫(kù)凈用地面積約為210畝。

　　不同于其他房企出讓資產(chǎn)時(shí)將關(guān)聯(lián)方作為交易對(duì)象，富力此次交易的對(duì)手方，也是經(jīng)驗(yàn)豐富的投資集團(tuán)。根據(jù)富力地產(chǎn)公告，買(mǎi)下空港物流園的為Sonic Holdings I Limited，是世界知名的投資管理公司黑石集團(tuán)聯(lián)屬的基金附屬公司。

　　實(shí)際上，這是一宗始于去年的交易的延續(xù)。2020年8月10日，富力地產(chǎn)已經(jīng)就空港物流園70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓事宜與黑石集團(tuán)關(guān)聯(lián)方簽訂意向書(shū)，最終交易于今年1月19日完成，總共收取現(xiàn)金約40.62億元。兩次變現(xiàn)之后，富力地產(chǎn)總共預(yù)計(jì)回流現(xiàn)金逾53億元。

　　黑石房地產(chǎn)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理陳宇此前評(píng)價(jià)這一項(xiàng)目時(shí)就表示，“基于交易標(biāo)的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項(xiàng)目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市。”

　　一位廣州龍頭房企投資部的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)分析稱(chēng)，賣(mài)資產(chǎn)在一定程度上體現(xiàn)了富力的資金吃緊的問(wèn)題。但與其它企業(yè)的不同，富力拿出來(lái)的資產(chǎn)相對(duì)成熟，變現(xiàn)能力快，現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此交易速度也比較快。

　　在出清空港物流園之后，富力地產(chǎn)也已經(jīng)安排好這筆資金的去向。

　　富力地產(chǎn)表示，在交易完成后，董事會(huì)擬將出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債水平及用作本集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。其強(qiáng)調(diào)，憑借出售事項(xiàng)所得現(xiàn)金資源，其將考慮各種可改善其整體流動(dòng)資金的途徑，包括但不限于還款、于公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)有票據(jù)，或提早償還其他債務(wù)。

　　成敗重資產(chǎn)

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，富力地產(chǎn)的發(fā)展模式相較于同行的布局稍微有別。富力地產(chǎn)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)在酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域發(fā)展的集團(tuán)。如若不是因?yàn)樗哪昵敖?00億元的大交易讓富力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一步惡化，酒店、商業(yè)這樣的重資產(chǎn)項(xiàng)目在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)該反而可能成為富力的一張安全墊。

　　2017年，萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)中國(guó)以及富力地產(chǎn)在北京召開(kāi)合作發(fā)布會(huì)，在這宗交易中，融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，而富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77家城市酒店全部股權(quán)。

　　這筆當(dāng)時(shí)被視為十分“劃算”的交易，卻在日后成為富力地產(chǎn)的負(fù)累。近兩年，富力地產(chǎn)的酒店板塊運(yùn)營(yíng)并不見(jiàn)成效，其年中報(bào)顯示，2021年上半年，富力酒店運(yùn)營(yíng)收入26.3億元，同比上升81%；與此同時(shí)，酒店分部錄得虧損5.47億元，仍處于持續(xù)虧損的狀態(tài)。

　　從財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，富力地產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)也備受投資者詬病。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.9%，凈負(fù)債率為123.5%，現(xiàn)金短債比為0.55。由此，富力地產(chǎn)2021年中期指標(biāo)三項(xiàng)超閾值，維持“紅檔”行列。

　　盡管重資產(chǎn)的包袱給富力地產(chǎn)的發(fā)展蒙上陰影，但是正如空港物流園的出清一樣，過(guò)去在重資產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)耕耘，在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)下行的當(dāng)下，這部分資產(chǎn)的變現(xiàn)能力也能夠短暫為富力地產(chǎn)的資金解渴。

　　根據(jù)富力地產(chǎn)年中報(bào)，今年上半年，富力來(lái)自物業(yè)投資及酒店?duì)I運(yùn)分部的經(jīng)常性營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)63%至人民幣30.3億元。其錄得凈利潤(rùn)（不包括重新估值）為人民幣5.40億元。

　　此外，由于富力地產(chǎn)的商業(yè)、酒店布局不少位于一二線(xiàn)城市，其旗下物業(yè)公司也有讓投資者看到價(jià)值之處。

　　2021年9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，與富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)擁有的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。富力物業(yè)于2020年年底從富力地產(chǎn)剝離，之后由富力地產(chǎn)兩位實(shí)控人李思廉、張力持有約92.5%的股權(quán)。

　　在碧桂園服務(wù)官宣這宗交易后，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司主要股東董事長(zhǎng)李思廉及聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力為支持集團(tuán)，將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)在未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成。

　　雖未清楚李思廉、張力這筆資金的來(lái)源，但兩則公告前后腳發(fā)布，也讓富力地產(chǎn)的投資者看到它的韌性所在。

　　一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)指出，“商業(yè)跟物業(yè)這塊，富力的資產(chǎn)還是比較優(yōu)質(zhì)的。所以雖然賣(mài)物業(yè)的錢(qián)不是進(jìn)上市公司，但是富力的老板還是積極自救，你看其他，要賣(mài)也不一定有人接。這樣看來(lái)，富力確實(shí)還是要好一些。”

　　（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）

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責(zé)任編輯：王茂樺