新浪財經(jīng) 徐苑蕾

　　“房地產(chǎn)市場的競爭發(fā)展是一個長跑，下半場競賽剛剛開始。‘分化’將是房地產(chǎn)下半場最重要的特征”，董事會主席顏建國在中海地產(chǎn)2020年財報中寫道。

　　在行業(yè)分化趨勢之下，向來被稱為“利潤王”的中海無疑站在金字塔的頂端，2020年中海營收、利潤和銷售規(guī)模都再創(chuàng)新高。同時中海將繼續(xù)大舉“囤糧”拿地，喊話未來5年銷售保持兩位數(shù)增長。

　　但一個不容忽視的問題是，不斷提升的地價和進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期的合作項目，一定程度上也影響到中海利潤的增長，2020年中海毛利率和凈利率雙雙走低。

　　拿地的“兩個變化”

　　去年3月，中海通過官方公眾號發(fā)布了一個尋地合作計劃，圍繞股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇向業(yè)界尋求合作，城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。

　　這被視為中海進(jìn)一步在土地市場積極搶收的信號，實際上，自2017年以來顏建國回歸以后，中海就開始在拿地規(guī)模上發(fā)力，一改過往保守的形象。

　　按照計劃，2020年中海新增土地投資預(yù)算為1400億元，上半年僅投出522.8億元，而從下半年開始，隨著各地政府供地增加，中海在廣州、東莞、珠海等熱門城市大舉拿地，在大本營深圳也罕見地取得突破。

　　整體來看，2020年中海拿地權(quán)益金額創(chuàng)下歷年來的新高，同比增加16.3%。具體來看，2020年中海合共新增64幅土地，總地價為1357.9億元，權(quán)益面積1328萬平方米，權(quán)益購地金額1318億元，對應(yīng)新增貨值約2741.7億元，截至2020年底，中海系列公司土地儲備合計9190萬平方米。

　　值得注意的是，2020年中海拿地呈現(xiàn)出兩個明顯的變化，一是權(quán)益占比的提高。以1357.9億元的總地價和1318億元的權(quán)益地價來計算，中海的拿地權(quán)益比例為97%，而2019年為76%，同比增加約20個百分點。

　　一位接近中海的人士解釋稱，2017年開始，中海地產(chǎn)與其他房企合作的項目數(shù)量增加，但部分項目在收益和合作層面都并不如理想，因此現(xiàn)在對合作項目更加慎重。

　　中海拿地的第二個變化，在于在拿地方式上更倡導(dǎo)多元化和非公開，比如將目光投向城市更新、棚改、產(chǎn)業(yè)資源整合等項目，并為此推出“藍(lán)海戰(zhàn)略”。財報顯示，2020年，中海透過“藍(lán)海戰(zhàn)略”新增土地儲備權(quán)益投資金額達(dá)327.3億元，占新增土地儲備權(quán)益投資金額的24.8%。

　　據(jù)了解，在一二線城市的大市場，中海結(jié)合商業(yè)、文化場館等投資開發(fā)的城市運營能力，與地方政府、國資企業(yè)等各類大業(yè)主合作，拓展城市更新、舊城改造、地鐵上蓋等大型綜合體項目，而這些新獲取的項目利潤率一般會高于較招拍掛項目。

　　在業(yè)績會上，副總裁郭光輝表示，2021年中海新增土地權(quán)益投資預(yù)算定為1650億，同比增長25%。同時，郭光輝稱，中海也會積極關(guān)注市場和行業(yè)中的收并購機會，“中海曾經(jīng)有過不少耳熟能詳成功的收購案例，我們是有經(jīng)驗、有能力、有資源在未來通過并購助力公司發(fā)展。”

　　銷售目標(biāo)兩位數(shù)增長

　　中海大舉拿地的底氣，來自于穩(wěn)健的現(xiàn)金流。事實上，中海的債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本一直以來都是行業(yè)標(biāo)桿。

　　2020年中海加權(quán)平均融資成本為3.8%，處于行業(yè)最低區(qū)間。截至2020年末，中海資產(chǎn)負(fù)債率為60.1%，凈負(fù)債率為32.6%，短期負(fù)債為438億元，持有現(xiàn)金1104.7億元，以此計算現(xiàn)金短債比為2.52倍，屬于“三道紅線”中的“綠檔”房企。

　　在多頭并舉的拿地之下，中海的銷售規(guī)模繼續(xù)突破。2020年，中海系列公司實現(xiàn)銷售合約額3607.2億元，同比增長12.5%，超額完成“十三五規(guī)劃”目標(biāo)的4000億港元銷售目標(biāo)。不過，在行業(yè)增長規(guī)模放緩的情況下，2020年中海的銷售增速也較2019年的31.4%明顯下降。

　　“龐然大物”的增長并不容易，針對2021年的銷售目標(biāo)，中海并未給出具體數(shù)字，但董事會副主席羅亮還是給出了一個方向：“如果具體到數(shù)據(jù)的話，未來5年，中海的銷售規(guī)模肯定會按每年兩位數(shù)地增長。”2021年是“十四五規(guī)劃”的第一年，羅亮表示，中海的原則是，既要速度，又要質(zhì)量，保持一貫的又好又快的目標(biāo)。

　　2020年中海的銷售回款率從2019年的93.3%提升到95%，在行業(yè)中處于較高的水平，銷售回款為3425.5億，同比上升14.5%，可見在逐步收緊的金融監(jiān)管和融資環(huán)境下，龍頭房企也在加強對現(xiàn)金流的把控能力。

　　另一方面，隨著地價的提升以及2017年后合作項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，中海的毛利和利潤增長也受到影響。2020年，中海實現(xiàn)營收1857.9億元，同比增長13.5%，歸母凈利潤為439.0億元，同比增長5.5%，營收增幅同比保持平穩(wěn)，但利潤增幅卻較去年的10.3%有所下滑。

　　一個影響歸母凈利潤很重要的因素，在于合作項目的增加導(dǎo)致少數(shù)股東損益的增加。財報數(shù)據(jù)顯示，2020年，中海地產(chǎn)的少數(shù)股東損益較上年增加3.37倍，從11.29億元漲至38.05億元，中海地產(chǎn)的應(yīng)占權(quán)益比例從97%下跌至92%，同比下跌5個百分點。

　　2020年，中海毛利率和利潤率依然處于行業(yè)較高水平，但同比均有所下降。毛利率為30.05%，歸母凈利潤率為23.6%，對比上年的33.7%和25.4%分別下降3.65和1.8個百分點，不過前述接近中海的人士表示，隨著“藍(lán)海戰(zhàn)略”較高利潤率的項目推進(jìn)以及合作項目比例的減少，公司利潤率或有回升可能。

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責(zé)任編輯：戚琦琦