本報記者 張玉 方超 夏治斌 上海報道
在7月出售成都南城都匯項目后，長實集團（01113.HK）以及背后的李氏家族，因日前“甩賣”500億京滬項目，再度站在“風(fēng)口浪尖”之上。
近日，市場傳出長實集團欲出售北京、上海兩地項目之事，財新報道顯示，起初該筆交易主要“資產(chǎn)規(guī)模約200億元”，但長實集團有意將上述資產(chǎn)打包出售，一度引發(fā)市場廣泛關(guān)注，而上海高尚領(lǐng)域此前已多次傳出相關(guān)傳聞。
不僅如此，此次被傳聞“出售”的上海高尚領(lǐng)域，近期也頗受市場矚目，相關(guān)信息顯示，該項目陷入虛假宣傳、違反銷售承諾、設(shè)立霸王條款等旋渦之中，而高尚領(lǐng)域A6地塊的去化，亦表現(xiàn)不佳。
對此，《中國經(jīng)營報》記者致電致函長實集團相關(guān)負(fù)責(zé)人。9月17日，長實集團企業(yè)事務(wù)部回復(fù)稱，長實集團項目位置優(yōu)越，吸引市場注意但并不代表其需要出售相關(guān)資產(chǎn)，而對于外界質(zhì)疑有在內(nèi)地“囤地”之嫌，長實集團回復(fù)稱，“并不存在囤地之情況”。
500億甩賣京滬項目？
日前，財新報道稱，長實集團擬出售北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項目和上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項目（以下簡稱“高尚領(lǐng)域”），對應(yīng)價值達500億元，而融創(chuàng)中國（01918.HK）有意接手。
“我司項目位置優(yōu)越，吸引市場注意甚至感興趣，但并不代表我司需要出售相關(guān)資產(chǎn)”，長實集團9月17日如此回復(fù)記者。
值得注意的是，這已經(jīng)不是位于上海的高尚領(lǐng)域項目，第一次卷入出售風(fēng)波了。
相關(guān)信息顯示，上海高尚領(lǐng)域項目地塊，位于普陀區(qū)真如城市副中心核心區(qū)域，由長實集團與和潤集團于2006年取得，建筑面積約117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等為一體，欲“打造大都市高尚生活樣本”。
2019年5月15日，針對外媒報道長實集團打算出售上海高尚領(lǐng)域項目，價值約為200億元人民幣，而長實企業(yè)事務(wù)總監(jiān)班唐慧慈曾回應(yīng)稱，公司經(jīng)常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。
彼時，就有專家對記者表示，在住宅熱銷不成問題的情況下，長實集團上述出售高尚領(lǐng)域項目在邏輯上站不住腳。
在否認(rèn)出售項目一個月后，2019年6月14日，高尚領(lǐng)域A4地塊開盤，1108套房源中，前期收獲1181組有效認(rèn)籌，但據(jù)悉整體棄號率超過3成，盡管如此，作為港資地產(chǎn)長實集團旗下項目，高尚領(lǐng)域開盤依然引發(fā)市場廣泛關(guān)注。
不僅如此，2020年1月份，面對是否有興趣收購上海“高尚領(lǐng)域”項目中和潤集團所持40%權(quán)益的提問，長實集團曾回復(fù)稱，“公司會有興趣作出研究。事實上，公司有優(yōu)先購買權(quán)”。
天眼查顯示，高尚領(lǐng)域項目開發(fā)商為上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，雅富投資有限公司（以下簡稱“雅富”）持股60%，而雅富對外投資的四家公司中，法定代表人皆為鐘慎強，而后者正是長實集團高管。
頗為有意思的是，與今年年初“有興趣”研究收購高尚領(lǐng)域項目不同，當(dāng)前傳出長實集團欲出售的高尚領(lǐng)域，在2020年并未能延續(xù)“熱銷”之勢。
相關(guān)信息顯示，高尚領(lǐng)域A6地塊房源數(shù)達到348套，但該項目在今年4月開盤時的認(rèn)籌率低至3.16%，不僅如此，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，該項目仍然有218套處于可售狀態(tài)。
盡管如此，記者近日實地走訪發(fā)現(xiàn)，從11號線真如站1號口出來左拐數(shù)十米，即是高尚領(lǐng)域項目售樓處，而關(guān)于該項目的宣傳畫也隨處可見，但高尚領(lǐng)域售樓處人員表示，項目在周一到周五期間，只在下午對外開放，記者也注意到，物業(yè)開放時間安排“14：00—17：00”的標(biāo)牌，也擺在售樓處門口，“五點以后就進不來了，可能是香港那邊的特色吧”。
對于長實集團此時甩賣項目，市場此前就有分析稱，或與其上半年的業(yè)績表現(xiàn)不佳有關(guān)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長實集團上半年利潤下降57.96%，而其在英國等的投資，因疫情沖擊，亦表現(xiàn)不佳，此前出售成都項目套現(xiàn)78億港元，及當(dāng)下傳聞出售京滬項目，或為“自救”之舉。
陷維權(quán)風(fēng)波
傳聞出售項目的同時，長實集團高尚領(lǐng)域項目正陷入維權(quán)旋渦。
“買房時承諾的商業(yè)配套至今全部沒有，周邊項目直到今天還在施工，根本沒有當(dāng)初承諾的真如副中心。停車庫也一直都不開，我們沒地方停車，只能停在馬路上，由于停的混亂，經(jīng)常發(fā)生剮蹭。我們也多次跟開發(fā)商、物業(yè)溝通，但都得不到回應(yīng)。”9月17日，家住高尚領(lǐng)域A5地塊的李小林（化名）向記者憤慨道。
而像李小林一樣有車難停的業(yè)主，在高尚領(lǐng)域并不在少數(shù)，他們的憤怒緣于一份地庫租賃通知書（以下簡稱“通知書”），由家利物業(yè)管理（深圳）有限公司上海高逸尚城物業(yè)管理分公司（以下簡稱“高逸尚城物業(yè)公司”）。
天眼查顯示，高逸尚城物業(yè)公司，成立于2012年，總公司為家利物業(yè)管理（深圳）有限公司，由和記物業(yè)管理（中國）有限公司百分百控股。
“我們現(xiàn)在已經(jīng)有700多戶的業(yè)主簽了聯(lián)名信，還有很多業(yè)主在外地沒聯(lián)系上。”李小林表示，“8月高逸尚城物業(yè)公司突然貼出通知，將開放一小部分地下車庫，要求業(yè)主交1200元/月停車費，但這個價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出真如地段的正常車庫費用標(biāo)準(zhǔn)。”
記者獲取的上述通知書顯示，高尚領(lǐng)域率先投入使用的是A5地塊B3地下停車庫，車位以月租形式收費，每個月租金為1200元，不設(shè)置固定停車位的安排。月租則為短期安排，首次申請及之后的續(xù)期均以3個月處理，期滿前業(yè)主需前往管理中心辦理續(xù)簽和換證手續(xù)。
“我們旁邊的天匯是商業(yè)，停車是600元/月；星光域是‘住宅+商住’，兩邊停車都是400元/月，另外上海同地段辦公樓（商住兩用）業(yè)主停車費400~600元/月，周邊的商業(yè)配套都完整。”李小林表示，“我們最開始是停在地面，后來開放過未裝修的A3地塊地下車庫，之后又去同樣未裝修的A4地塊地下車庫，停車需要走很長一段塵土飛揚的路，每天車上都有厚厚的灰塵。后來住宅區(qū)的業(yè)主維權(quán)堵車庫，我們又回到小區(qū)地面和馬路上停車。”
針對地下車庫的定價標(biāo)準(zhǔn)，記者聯(lián)系高逸尚城物業(yè)公司方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“他們（業(yè)主）都屬于商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)是辦公性質(zhì)，和周邊普通的住宅性質(zhì)就不一樣，我們這邊定價是按照商業(yè)用房來定價，市場可以自由定價，不受市場管理，但要符合周邊行情。”
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則告訴記者，停車位的租賃價格一般不能按商業(yè)用房來定價，其定價也應(yīng)當(dāng)受相關(guān)部門的管理。
同樣使李小林氣憤的是，現(xiàn)在高尚領(lǐng)域的地下車庫都已經(jīng)全部驗收完畢，但物業(yè)和開發(fā)商現(xiàn)在只開放A5地塊車庫，A5車位有限，還有很多業(yè)主是住在A3和A6地塊，生活很是不便。“我們希望能夠開放所有地下車庫車位，且價格定在合理區(qū)間。”
高逸尚城物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示：“我們現(xiàn)在只開放A5地塊的地下車庫，其他地塊的地下車庫目前不開放。”
滬項目進度緩慢
積極“出清”項目的背后，近年來，長實集團地塊開發(fā)進度緩慢也飽受爭議。自1989年大舉進入內(nèi)地以來，李嘉誠旗下長實系地產(chǎn)一些項目的開發(fā)周期甚至超過10年。
公開資料顯示，上海高尚領(lǐng)域項目是在2006年底，由長實集團下屬公司以底價22億元獲得上海普陀區(qū)真如副中心啟動區(qū)A3-A6地塊。2006年拿地后，該項目直到2011年才正式啟動，這亦使長實集團陷入了“囤地”風(fēng)波。
根據(jù)彼時媒體報道，長實公關(guān)回應(yīng)，當(dāng)時長實集團副主席李澤鉅在2009年的動工儀式上就曾表示，該項目的預(yù)計竣工時間為2018年。仍處于打樁階段是由于項目面積達到幾百萬平方米，開工過程復(fù)雜，并稱實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工，日日都有打樁機在運作。
不過，上述項目直到拿地13年后的2019年才傳出開盤消息。
上述項目開發(fā)較為緩慢的原因是什么？是否有囤地之嫌？
9月17日，長實集團企業(yè)事務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)本報記者采訪表示：“我司所有發(fā)展項目均嚴(yán)格按照國家法規(guī)進行，并不存在囤地之情況。作為地產(chǎn)開發(fā)商，公司之主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)買賣，我們一直按計劃完成發(fā)展及出售項目。公司所有開發(fā)項目均與地方政府保持緊密溝通，配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃及要求進行項目發(fā)展。”
除了高尚領(lǐng)域項目，公開資料顯示，2004年，長實地產(chǎn)在公開市場通過公開拍賣拿下上海陸家嘴世紀(jì)大道2-4地塊，折合樓板價為1.2萬元/平方米，項目總建筑面積約36萬平方米。
據(jù)悉，地塊所處位置是上海多條地鐵線交匯的商業(yè)據(jù)點，人流密集。2016年，建好的世紀(jì)匯廣場被作價200億元賣給人壽保險，此時距離拿下地塊相隔12年。
從具體銷售來看，2011年，長實集團位于上海嘉定核心地段的樓盤湖畔天下高調(diào)地公布了案名。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至今年9月16日，湖畔天下仍有754套未售出，其中包括56套住宅。其中瑞林路1280弄地塊，前8個月僅售出19套。此外，長江實業(yè)在上海的另一樓盤御沁園，自2012年開始銷售，截至今年9月17日，仍有18套住宅未售出。
對此，長實集團回應(yīng)稱，上海嘉定湖畔天下項目之瑞林路1280弄地塊，網(wǎng)上房地產(chǎn)9月16日顯示可售總套數(shù)754 套，主要包括700個待售車位等非住宅類物業(yè)，因此不存在銷售較為緩慢的情況。
責(zé)任編輯：劉萬里 SF014
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