龍光集團(tuán)加入“比慘大會(huì)”

　　原創(chuàng) 楊柘 斑馬消費(fèi)

　　曾經(jīng)的民營(yíng)房企優(yōu)等生龍光集團(tuán)，在最近半年里，突然陷入流動(dòng)性危機(jī)。

　　屋漏偏逢連陰雨。日前，公司披露盈利警告，預(yù)計(jì)今年上半年虧損5億元至8億元，迎來(lái)上市以來(lái)首次巨虧。

　　隨著“房二代”紀(jì)凱婷淡出管理層，老將肖旭、黃湘玲出馬，能否讓公司盡快走出逆境？

　　上市9年首虧

　　一則預(yù)虧公告，讓龍光集團(tuán)民營(yíng)房企“優(yōu)等生”形象徹底坍塌。

　　在8月21日晚間披露的盈利警告中，公司預(yù)計(jì)今年上半年凈虧損在約5億元至8億元。

　　公司解釋，虧損主要由三大因素導(dǎo)致。一是疫情影響導(dǎo)致工程進(jìn)度放緩，年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)體量下跌，確認(rèn)收入減少；二是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，銷售同比下滑；另外還有部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。

　　初步統(tǒng)計(jì)，在已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的75家上市房企中，有超過(guò)40家預(yù)虧。其中，建業(yè)地產(chǎn)最慘，虧損額約50億元至60億元。就連宇宙房企碧桂園，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)也預(yù)計(jì)同比減少93.3%至98.7%，僅有約2億至10億元。

　　外界清楚地看到，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的慘烈程度。

　　和龍光集團(tuán)一樣，影響這些房企虧損的原因大致一樣，疫情、結(jié)轉(zhuǎn)收入、減值等影響。在時(shí)代洪流之下，沒(méi)有哪家房企可以獨(dú)善其身。

　　龍光集團(tuán)前行政總裁賴卓斌曾對(duì)外表示，去年第四季度已感受到行業(yè)壓力，今年以來(lái)銷售額大幅下滑，超出預(yù)期。

　　今年上半年，公司合約銷售額為303.4億元，較上年同期736.4億元減少58.80%。

　　2021年，公司經(jīng)營(yíng)狀況驟變，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)782.93億元、100.21億元，同比分別增長(zhǎng)10.15%和-23.01%。其中，歸母凈利潤(rùn)自2013年上市以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　巨頭躺倒

　　龍光集團(tuán)崛起于廣東汕頭。24年前，創(chuàng)始人紀(jì)海鵬主導(dǎo)的汕頭陽(yáng)光花園項(xiàng)目，以當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年售罄，成為行業(yè)樣板。后來(lái)，公司循著這樣的周轉(zhuǎn)模式，不到3年，成為汕頭數(shù)一數(shù)二的房企。

　　公司得以壯大，是在深圳抓住了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2003年，公司拿下寶安“地王”，建成了天悅龍庭小區(qū)。

　　公司對(duì)“地王”頗為偏愛(ài)，2004年拿下佛山天湖酈都、2006年拿下南寧普羅旺斯，均是當(dāng)?shù)赝僚氖袌?chǎng)的地王。

　　不過(guò)，公司把業(yè)務(wù)重點(diǎn)聚焦在深圳。當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)巨大的剛性需求，不僅潮汕籍房企蜂擁而入，央企、地方國(guó)企等各方勢(shì)力也在互相角力。

　　在深圳，龍光集團(tuán)頻頻拿下多處“地王”項(xiàng)目，在資金實(shí)力上頻頻亮出肌肉。

　　2014年龍華區(qū)白石龍某地塊，樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米；2015年龍光紅山地塊，總價(jià)112.5億元，成為彼時(shí)深圳總價(jià)“地王”；2016年，拿下光明新區(qū)一個(gè)商住用地，以140.6億元價(jià)格，成為全國(guó)總價(jià)“地王”。

　　即便是在去年全行業(yè)普降杠桿、壓縮拿地的情形下，公司仍斥資80億元參與深圳首輪集中供地，將南山西麗街道和光明鳳凰街道兩處地塊收入囊中。

　　頭頂“地王”光環(huán)，龍光品牌響徹全城，也讓企業(yè)銷售規(guī)模狂飆猛進(jìn)。從2012年至2021年，公司銷售規(guī)模從百億到超過(guò)1400億元。

　　規(guī)模迅速膨脹的背后，公司依賴的就是高周轉(zhuǎn)模式。隨著去年以來(lái)銷售疲軟、融資業(yè)務(wù)收緊，公司走進(jìn)寒冬。

　　今年1月，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后下調(diào)公司評(píng)級(jí)。瑞銀在3月初將公司評(píng)級(jí)從中性降至沽售，隨后公司遭遇股債雙殺。

　　直至8月初，公司一口氣暫停支付5筆美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，涉及本金約16億美元，直接官宣違約。

　　到底有多少債務(wù)？

　　龍湖集團(tuán)、碧桂園和龍光集團(tuán)，曾是國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企陣營(yíng)里的“優(yōu)等生”。短短半年時(shí)間，龍光集團(tuán)就和諸多遇險(xiǎn)房企一起，踏進(jìn)同一條河流。

　　因2021年報(bào)一再延遲，公司的債務(wù)規(guī)模到底有多大，對(duì)于外界來(lái)說(shuō)是一個(gè)謎。

　　不過(guò)，從已披露未經(jīng)審核的2021年度業(yè)績(jī)來(lái)看，公司負(fù)債規(guī)模不容小窺。截至去年底，公司負(fù)債總額2181.33億元，借貸總額938.75億元。實(shí)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余382.36億元，難以覆蓋短期借款204.11億元及應(yīng)付賬款及票據(jù)492.72億元。

　　據(jù)公開(kāi)報(bào)道顯示，公司境內(nèi)外債券規(guī)模巨大，余額超過(guò)400億元。

　　目前公司存續(xù)13筆境外美元債，余額約36.59億美元；公司在境內(nèi)通過(guò)全資子公司龍光控股融資發(fā)債，目前有20只存續(xù)債券，余額約199億元。且在一年內(nèi)，將有3筆美元債、7筆境內(nèi)債到期，合計(jì)規(guī)模約153億元。

　　在瑞銀看來(lái)，公司的債務(wù)還止于此，其早在3月初的報(bào)告中指出，龍光集團(tuán)表外債務(wù)可能達(dá)到580億元至790億元。

　　在3月17日的懇談會(huì)上，賴卓斌道出實(shí)情，目前公司的預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超180億元，還有120億元已出售未回籠資金，銀行端超過(guò)100億元已審批貸款無(wú)法正常發(fā)放。

　　公司表示，將在今年內(nèi)爭(zhēng)取完成120億元資產(chǎn)盤(pán)活。今年3月，公司將汕頭東海岸新城新津片區(qū)一個(gè)新建住宅項(xiàng)目全部股權(quán)及股東貸款，轉(zhuǎn)讓給中海旗下的中海宏洋，對(duì)價(jià)10.24億元；還將貴梧高速40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新世界發(fā)展，對(duì)價(jià)26.5億元。

　　另外，公司已完成對(duì)19龍控01、18龍控02、龍聯(lián)08、20龍控02等4支債券的展期工作。

　　在行業(yè)低谷里，百?gòu)?qiáng)房企整體銷售下滑，龍光集團(tuán)重要現(xiàn)金流來(lái)源之一，銷售增速一再放緩，獲取資金的速度越來(lái)越慢。

　　隨著紀(jì)凱婷淡出管理層，老將肖旭、黃湘玲出馬，龍光能否盡快走出逆境，還是一個(gè)未知數(shù)。

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055