實探深圳樓市！新房不再火熱，二手房流動性減弱！專家：分化是必然

　　“今年1月，我終于選到了自己心儀的房子。現在深圳摘*，成為低風險區域，我可以安心回家過年啦……”新晉成為星河天地業主的小王（化名）興奮地告訴記者。

　　臨近春節，深圳的街上，人明顯少了，有房沒房，大家都籌備著回家過年。魔幻了一年的深圳樓市在這兩周里，也慢慢安靜下來，幾無住宅項目獲批，也無新樓盤入市。從深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交（完成產權過戶）最新數據統計，2022年第三周（1月17日-1月23日），深圳新房與二手房成交量分別為941套和632套。

　　數據告訴我們：市場并沒有想象中那么差，深圳樓市成交量正持續小幅回升。但臨近春節假期，樓市成交量會進入低價運行階段。

　　市場沒有那么差

　　時間才剛剛進入2022年，深圳的樓市便傳遞著寒冬的氣息。

　　1月2日，新年深圳第一個開盤項目光明區的安聯尚璟府，353個單位認籌僅15批，市場傳聞僅售幾套，開發商沒有明確否認。

　　1月6日，龍華上塘的卓越柏奕府推售637套住宅，共229批客戶入圍，最后線上線下共售出約220套，去化率僅三分之一之多。

　　1月6日，位于觀瀾的御景華府開盤，推售533套住宅，共108批客戶認籌，開發商沒公布銷售數據，但僅五分之一的入圍人數來看，應該也不理想。

　　1月15日，今年首個拿預售證的新盤星河天地五期線上選房，開發商表示，248套房最后銷售逾6成，收金7.7億元，這已是2022年前后，去化成績較好的項目了。

　　有業內人士預測，2022年上半年不會再有“日光盤”出現，新房的低迷正習慣性蔓延，未來這段時間，新盤打折、促銷都不稀罕。很多人由此認為，市場如此差，深圳樓市將進入快速下跌通道。

　　但深圳市住建局房地產信息平臺公示的商品房成交（完成產權過戶）最新數據統計，2022年第三周（1月17日-1月23日），深圳新房與二手房成交量分別為941套和632套，成交量正持續小幅回升。事實上，深圳新房和二手房早在開年后第二周就雙雙迎來首波反彈。顯然，市場并沒有那么差，但臨近春節假期，成交量將進入低價運行階段。

　　回望2021年，得益于網紅盤的推動，以及全年新盤供應量井噴，深圳新房住宅成交創近六年新高，打新熱貫穿全年。尤其是去年上半年，市場延續了2020年的火熱態勢，打新熱持續，開盤去化率持續處于高位。隨著政府管控加強，市場預期下降，供應的大增，去年下半年，新房市場熱度呈現下降趨勢。特別是四季度，雖然供應大幅度增長，但房地產稅、大學區等政策箭在弦上，去化率逐漸下滑，跌至年內低點，即便網紅盤也難售罄。年末，為了加快資金回籠，開發商推盤節奏明顯加快，成交量出現一定程度反彈的現象，帶動全年成交量及面積處于近六年來的最高位。

　　展望2022年，監管層維護房地產市場健康發展的決心保持不變，深圳中原研究中心分析認為，繼12月全面降準之后，1月份央行又降息，從之前官方表態看，在市場預期之內。無論是17日逆回購和MLF利率分別下調10個基點到2.1%、2.85%；還是18日央行表示貨幣政策要充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，避免信貸塌方，要靠前發力，前瞻操作，走在市場曲線的前面。降準加降息預示了2022年穩增長將擺在更高的位置，同時對于低迷的房地產市場來說也是強心劑，利率下滑、房企風險降低，加上穩增長發力，經濟向好，市場信心也會增強。春節假期與疫情疊加影響，深圳市場平淡，但預計節后市場將逐步回暖。新房住宅方面，隨著房地產商為了盡快回籠資金，推盤節奏會進一步加快，預計春節后成交量會進一步上升。

　　二手房業主紛紛松口

　　相比去年新房成交創六年新高，深圳二手房市場基本處于冰封狀態，二手住宅成交創近15年的新低。房子流動性明顯減弱，使得不少人擔心“站崗”，如何轉手是不少購房者考慮的首要問題。

　　“深圳二手房進入了最難賣的時期。”深圳一位已從業多年的地產中介人員表示，現在的房子，掛牌也不一定能賣掉。在流動性減弱的深圳二手房市場環境下，對于業主來說，要賣房子只能選擇降價出售，越是難賣的房子，價格幅度越大。事實上，市場下行的預期下，一些業主已經開始松口。記者通過多個中介門店了解到，最近二手房的成交的確出現了回暖跡象，主要原因就是有許多賣家逐漸松口。經歷了近一年的政策消化，有很多賣家逐漸將房價降至指導價以及指導價附近。

　　這其中，一些老牌名校片區的二手房價格也在下調。有機構統計，因名校概念幾度領漲深圳的八卦嶺片區，最新業主報價下調幅度為-1.2%，坐擁深圳最好的中小學百花片區下調幅度也達到了-1.0%。事實上，學區房的降幅早有苗頭，上述中介人員告訴記者，大學區及雙減細則推出來后，片區掛牌量明顯增多，部分著急的業主降價數百萬也難以出售。

　　記者在南山、福田、寶安多片區采訪時，多位地產中介人員也表示，盡管目前二手房咨詢的客戶有所增加，但最終成交并不容易，觀望和謹慎依舊是當下購房者的心態，而大幅下調價格的也是少數著急出手的業主，更多業主也是觀望狀態，掛牌更多是在試探市場行情。目前來看，房價短期內不會有太大的起色，房住不炒政策堅定不移，房價漲幅受限。

　　分化是必然趨勢

　　由于深圳二手住宅市場持續低迷，項目一二手價格倒掛的價差正在縮小，投資客大量減少，購房的更多是真正追求住房品質和價值的買家，這樣的買家購房更趨理性。

　　“現在市場沒那么火熱，房價比較平穩，不用擔心‘今天不下單，明天就漲上天’，倒是最好的買房時間。房子可以慢慢選，看準就別猶豫。”星河天地的新業主小王告訴記者，這是她第三次打新星河天地，一次因為積分不夠沒有入圍，后來入圍又沒有搖中，現在終于成功。對比三次打新，小王說第一次最焦慮，感覺有錢也搶不到房子，手里的現金正快速貶值。

　　在2022年的第一個月，小王成功“上車”，不用再為買房而焦慮。越來越多的購房者也明顯感覺到，去年上半年入不了圍的積分，在下半年就輕輕松松進了場。輕而易舉的“選房票”，越來越多的新盤選擇，讓很多購房者們有了新的糾結：明年會不會繼續降價？

　　這種糾結，并非空穴來風。

　　去年，深圳第二批集中供應地塊出來第一次推出來后突然收回，等再次掛牌，大部分地塊已調低了銷售的限價，最引人注目的前海的出讓地塊，銷售限價從之前的9.9萬/平降到9.2萬/平，降價7000元/平。之后的第三批出讓土地里面，又出現了9.2萬/平的前海和限價8.5萬/平的寶中地塊，都是熱門地塊。也就是說，去年購買的毛坯均價限價10.7萬/平的前海樓盤，放到今年，同區域的新盤毛坯均價限價是9.2萬/平，看得見的“降價”，那現在還要不要打新？要不要等？出讓地塊的限價持續下跌，讓購房者的入市情緒再度降低。

　　每個市場的波動期，歷史都已經證明是剛需選房不錯的買入時間，例如2009年初、2014年底、2019年底。現在，深圳樓市重新進入低迷期，但這一屆的購房者顯然更加成熟和理性。“沒有看到市場有明顯回暖的趨勢，購房者不會輕易做決定。”一位房企營銷負責人說表示，深圳樓市內部的分化現象才剛剛開始，未來新盤有遭搶購的也有賣不動的，這都很正常。

　　有業內人士建議，對于購房者來說，尤其是剛需者，任何時期都是買房的好時候，市場進入下跌期，遇到喜歡的盤也別多糾結，畢竟，誰能保證買在最低點？

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責任編輯：梁斌 SF055